ЗПИФы недвижимость: как инвестировать в жилье без покупки квартиры

Когда вы слышите ЗПИФы недвижимость, закрытые паевые инвестиционные фонды, которые покупают и управляют коммерческой и жилой недвижимостью. Также известны как закрытые паевые фонды недвижимости, они позволяют вам стать собственником торговых центров, офисных зданий или даже жилых комплексов — даже если у вас нет миллиона рублей на квартиру. Это не акции, не ипотека, не сдача комнаты в аренду. Это — прямой доступ к крупным объектам, которые раньше были доступны только институциональным инвесторам.

ЗПИФы работают просто: вы покупаете паи, фонд собирает деньги от сотен инвесторов и покупает недвижимость — скажем, торговый центр в Подмосковье или бизнес-центр в Екатеринбурге. За счёт арендных платежей фонды платят дивиденды — чаще раз в квартал. В 2025 году средняя доходность ЗПИФов — от 8% до 14% в год, а некоторые — выше. При этом вы не несёте риски ремонта, поиска арендаторов или штрафов за неправильную регистрацию. Это всё делает управляющая компания — и вы просто получаете деньги.

Связанная с этим тема — инвестиции в недвижимость, стратегия сохранения капитала при росте инфляции и падении процентов по вкладам. Известно, что в 2025 году 62% владельцев недвижимости в России выбирают не сдачу квартир, а ЗПИФы — потому что не хотят быть арендодателями. А паевые фонды, инструменты коллективного инвестирования, где деньги объединяются и управляются профессионалами — это как акции, но в бетоне и стекле. Их можно купить за 10 тысяч рублей, продать через брокера, и они не требуют от вас ни одного звонка арендатору.

ЗПИФы — это не панацея. Есть риски: если фонд вложился в строящийся объект, а застройщик обанкротился — вы можете потерять часть денег. Но если фонд держит готовые объекты с арендаторами (например, супермаркеты, аптеки, офисы), его стабильность выше, чем у многих банков. И да — вы не получаете налоговый вычет, как при покупке квартиры. Но и не платите НДФЛ с продажи, если держите паи больше трёх лет.

В этом разделе вы найдёте реальные примеры: как выбрать ЗПИФ, где смотреть доходность, какие документы проверять, и почему один фонд может приносить 12%, а другой — терять 5%. Мы разобрали, как ЗПИФы связаны с ипотекой, арендой, оценкой недвижимости и даже с материнским капиталом — потому что некоторые фонды позволяют вложить в них деньги из маткапитала. Здесь нет теории. Только то, что работает в 2025 году — и что уже используют тысячи людей, которые устали от риелторов, проверок ЕГРН и долгих сделок.