Как считать налог при продаже квартиры, полученной по дарению в 2025 году

Продали квартиру, которую вам подарили? Не думайте, что налога не будет - он есть, и его нужно считать правильно. Многие думают: «Мне подарили - значит, ничего платить не надо». Это заблуждение. Получить квартиру в дар - это не налоговая льгота на продажу. Это просто необлагаемый доход на момент получения. Когда вы продаете эту квартиру - вы получаете доход. И его нужно декларировать. С 2025 года правила стали сложнее. Налоговая шкала изменилась. Кадастровая стоимость играет большую роль. И срок владения теперь решает, платите вы или нет.

Когда налог не платите вообще

Если вы продаете квартиру, полученную в дар от близкого родственника, и владели ей три года и больше - налога нет. Близкие родственники по Семейному кодексу: супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Это главное правило. Даже если квартира стоила 15 миллионов, и вы продали ее за 14,5 - если прошло три года, вы ничего не платите. Никакой декларации подавать не нужно.

Если квартира - ваше единственное жилье, и вы владели ею три года - тоже ноль налогов. Даже если подарили ее не родственник. Главное - чтобы это было ваше единственное жилье на момент продажи. Проверьте, не было ли у вас другой недвижимости в собственности в тот же период. Если да - это не единственное жилье. Тогда срок становится пять лет.

Если квартиру подарили вам от дяди, тети, кузена или постороннего человека - срок владения удлиняется до пяти лет. Никаких исключений. Даже если это ваше единственное жилье. Только близкие родственники дают право на три года. Все остальные - пять. Это не правило, а закон. ФНС проверяет родство через свидетельства о рождении, браке, усыновлении. Не пытайтесь обойти - они знают, кто кому дарил.

Как считать налоговую базу

Если срок владения не вышел - вы обязаны платить налог. Но как его считать? Не по той сумме, что написана в договоре купли-продажи. Налоговая берет большую из двух величин: цена в договоре или 70% от кадастровой стоимости на 1 января года продажи.

Пример: кадастровая стоимость квартиры - 5 млн рублей. 70% от этого - 3,5 млн. Вы продаете ее за 3 млн. Налоговая скажет: «Нет, мы считаем от 3,5 млн». Даже если вы подписали договор на 3 млн, даже если деньги перевели на карту 3 млн - налоговая не верит. Она верит кадастру. Это не штраф. Это закон. С 2025 года это правило не отменили - оно стало даже жестче. ФНС получает кадастровые данные автоматически из Росреестра. Обмануть не получится.

Если вы продаете квартиру за 4 млн, а кадастровая стоимость - 4,2 млн, то 70% от нее - 2,94 млн. В этом случае налог считается от 4 млн - потому что это больше. То есть: если цена в договоре выше 70% кадастра - берется цена в договоре. Если ниже - берется 70% кадастра. Проще запомнить: налоговая не даст вам снизить базу ниже 70% кадастра. Это жесткий потолок для уклонения.

Как уменьшить налог: два способа

Если вы не попали под освобождение по сроку - есть два легальных способа уменьшить сумму налога. Первый - имущественный вычет. Второй - вычет по расходам дарителя.

Первый способ: 1 млн рублей вычета. Это самый простой. Вы берете 1 млн рублей и вычитаете их из налоговой базы. Даже если квартира продана за 2,5 млн - вы платите налог только с 1,5 млн. Ставка 13% - итого 195 тыс. рублей. Без вычета - 325 тыс. Если квартира продана за 800 тыс. - вы вообще ничего не платите. Вычет покрывает всю сумму. Это работает всегда. Неважно, от кого получили квартиру. Неважно, сколько лет владели. Главное - вы подаете декларацию 3-НДФЛ и указываете вычет.

Второй способ: расходы дарителя. Это сложнее, но выгоднее для дорогих квартир. Вы можете уменьшить налоговую базу не на 1 млн, а на сумму, которую даритель заплатил за эту квартиру. Например, даритель купил квартиру за 4 млн рублей. Вы продаете ее за 6 млн. Вы не платите налог с 1 млн (6 млн - 4 млн). Налог - 130 тыс. рублей. Без этого вычета - вы платили бы с 5 млн (6 млн - 1 млн), то есть 650 тыс. Разница - 520 тыс. рублей. Это серьезная экономия.

Но тут есть подвох. Вам нужны документы дарителя. Договор купли-продажи, выписки из банка, чеки, акты приема-передачи. Если даритель - ваш отец, и он купил квартиру в 2018 году, но все документы лежат в шкафу - вы их найдете. Если даритель - бабушка, которая умерла, и документы утеряны - вы не сможете воспользоваться этим вычетом. ФНС требует оригинал или заверенную копию. Копии с телефона не подойдут. Многие теряют деньги именно потому, что не сохранили бумаги.

Налоговые ставки в 2025 году - всё изменилось

С 1 января 2025 года в России вводится прогрессивная шкала НДФЛ. Это значит, что ставка не 13% всегда. Она зависит от вашего годового дохода.

• До 2,4 млн рублей в год - 13%
• От 2,4 млн до 5 млн - 15%
• Свыше 5 млн - 18%
• Свыше 10 млн - до 22%

Это не значит, что налог с продажи квартиры будет считаться отдельно. Это значит: если вы продали квартиру за 7 млн, и у вас в этом году уже было 3 млн зарплаты - ваш общий доход 10 млн. Налог будет считаться по частям: 13% с первых 2,4 млн, 15% с 2,4-5 млн, 18% с 5-10 млн. Итоговая ставка будет выше 13%. Для некоторых это значит - налог с продажи может вырасти в два раза.

Пример: квартира продана за 8 млн. У вас в этом году было 2 млн зарплаты. Общий доход - 10 млн. Налог:

• 13% с 2,4 млн = 312 тыс.
• 15% с 2,6 млн (5 - 2,4) = 390 тыс.
• 18% с 5 млн (10 - 5) = 900 тыс.

Итого: 1,602 тыс. рублей. Без прогрессивной шкалы - 1,04 млн. Разница - 562 тыс. рублей. Это не мелочь. Если вы продаете дорогое жилье - это важнее, чем срок владения.

Что подавать в налоговую

Если вы обязаны платить налог - подавайте декларацию 3-НДФЛ. Срок - до 30 апреля года после продажи. Оплатить налог - до 15 июля. Если не подадите - штраф 1000 рублей. Если не заплатите - 5% за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей, максимум 30% от суммы налога.

Пакет документов:

• Паспорт
• Договор дарения
• Договор купли-продажи
• Справка из Росреестра о праве собственности
• Документы о расходах дарителя (если используете второй вычет)
• Справка о кадастровой стоимости (можно взять на сайте Росреестра)

Документы подаются через личный кабинет на сайте ФНС. Или лично в налоговой. Никаких нотариусов, никаких дополнительных оплат. Только бумаги. И сроки. Не откладывайте. ФНС не напомнит. Она ждет, пока вы сами сдадите декларацию. А потом штрафует.

Что не стоит делать

Самые частые ошибки - те, которые дорого стоят.

• Занижать цену в договоре. Думаете, продадите за 1 млн, а кадастровая - 5 млн? ФНС все равно посчитает от 3,5 млн. Вы только рискуете штрафом за заведомо ложные сведения.
• Думать, что «дарение от родственника = бесплатная продажа». Нет. Три года - это не пустое правило. Без него - налог.
• Не сохранять документы от дарителя. Если вы не знаете, сколько заплатили за квартиру - вы не сможете сэкономить 500 тыс. рублей.
• Откладывать подачу декларации. Нет, «я сдам в мае». Срок - 30 апреля. Один день просрочки - уже штраф.

Если квартира стоит больше 10 млн - лучше проконсультироваться с налоговым юристом. Риски высоки. Ошибки - дорого стоят. Налоговая может пересчитать доход за последние три года, если заметит несоответствия. А это уже проверка по факту.

Что делать, если срок ещё не вышел

Если вам осталось 6 месяцев до 3 или 5 лет - подождите. Иногда это выгоднее, чем платить. Продажа через год - это налог в 100-500 тыс. рублей. Продажа через год с плюсом - ноль. Разница - 500 тыс. рублей. Это как сэкономить на новой машине. Даже если вы срочно нужны деньги - подумайте: можно ли взять кредит под залог другой недвижимости? Или продать что-то другое? Иногда лучше потерпеть.

Если квартира получена от дальнего родственника - и вы хотите сократить срок с 5 до 3 лет - есть схема: переоформить ее на близкого родственника через дарение. Например, вы получили квартиру от дяди. Вы дарите ее своей матери. Через три года мать продает - и налога нет. Это законно. Но: вы платите налог на дарение между дальними родственниками? Нет - дарение между близкими не облагается. А вот налог на дарение от дяди - облагается. Но вы его уже заплатили? Нет. Он не платился. Значит, вы переходите на новый срок. Это рискованно. ФНС может посчитать это уходом от налога. Но на практике - если между вами и матерью есть родство, и вы не делаете это в день продажи - это работает. Многие так делают. Но лучше - проконсультироваться.

Сколько людей платят налог?

По данным ФНС за 2023 год, 45% продавцов подаренной недвижимости использовали 1 млн рублей вычета. Только 15% - расходы дарителя. Почему? Потому что документы потеряны. Даритель умер. Договоры не сохранили. Это главная причина, по которой люди платят больше, чем должны. В 2025 году доля тех, кто использует расходный вычет, вырастет. Потому что прогрессивная шкала сделает этот способ выгоднее. Для тех, кто продает квартиру за 8-15 млн - это единственный способ не остаться без денег.

Помните: налог - это не наказание. Это расчет. Если вы знаете правила - вы платите меньше. Если не знаете - платите больше. Или получаете штраф. Выбор за вами.