Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость в 2025 году: что реально стоит учитывать

В 2025 году инвестиции в недвижимость остаются одним из самых популярных способов сохранить и приумножить капитал. Но если в прошлом году цены росли на 12-15%, а доходность сдачи в аренду достигала 7%, то сегодня всё сложнее. Рынок не рухнул, но и не взлетел. Он стал спокойнее, требовательнее и менее предсказуемым. Вы всё ещё можете заработать - но только если знаете, где искать, и что игнорировать.

Почему недвижимость всё ещё работает

Инфляция не ушла. Цены на продукты, услуги, топливо - всё растёт. А вот деньги на счёте - тают. Недвижимость, в отличие от депозитов или акций, не исчезает. Она держит ценность. Газпромбанк в октябре 2024 года подтвердил: даже при замедлении роста цен, стоимость квартир всё равно опережает инфляцию. Это не магия - это физика. Люди всегда будут хотеть жить где-то. И пока спрос выше предложения, цены не упадут.

Ещё один плюс - пассивный доход. Сдайте однокомнатную квартиру в Москве или Санкт-Петербурге - вы получите 5-7% годовых чистой прибыли. В регионах - чуть меньше, но и цена ниже. Коммерческая недвижимость - офисы, магазины, склады - приносит до 20%. Да, там выше расходы: ремонт, налоги, управляющая компания. Но если вы нашли стабильного арендатора - например, аптеку или салон красоты с долгосрочным договором - это может быть стабильнее, чем зарплата.

Что реально стоит дешевле - новостройка или вторичка

Многие думают: «Куплю на этапе строительства - сэкономлю 30%». Это правда. Но только если вы не попали в ловушку. По данным Obzor78, покупка на стадии котлована действительно даёт скидку до 20-30%. Но есть подвох. Качество строительства в эконом-классе часто оставляет желать лучшего. Апартаменты, которые продают как жильё, но по факту не имеют прав на проживание, - частая история. Застройщики экономят на инженерных системах, утеплении, даже на лифтах.

Вторичка дороже, но предсказуема. Вы видите, что внутри, какая инфраструктура вокруг, есть ли парковка, школы, магазины. Проблемы с юридической чистотой - да, они есть. Но их можно проверить. Эскроу-счета, которые ввели с 2020 года, теперь защищают покупателей. Деньги застройщика не выдают, пока дом не сдадут. Это снижает риск, но и делает стройку менее гибкой. Даже если вы вложили 1,5 млн, а дом сдают с опозданием на год - вы не получите ни копейки раньше.

Коммерческая недвижимость: больше дохода, больше головной боли

Если вы готовы работать, а не просто ждать чеков - коммерческая недвижимость вам подойдёт. Комната в бизнес-центре сдаётся по 15-25 тыс. рублей в месяц. Магазин на первом этаже - от 50 тыс. Но кто будет платить? Арендаторы уходят, если не ремонтируете фасад, не чините крышу, не обновляете лифты. Управляющая компания берёт 8-12% от дохода. Это значит, что если вы получаете 100 тыс. в месяц, вам остаётся 88 тыс. Плюс налоги, страхование, коммуналка - и вы уже не на 20%, а на 10-12%. Это не пассивный доход. Это бизнес. И если вы не умеете вести переговоры, не знаете, как проверять арендаторов - вы потеряете больше, чем заработаете.

Арендаторы - ваш главный риск

Один плохой арендатор может стоить вам 3-6 месяцев дохода. Повреждённый ремонт, неоплаченные коммуналки, долг за аренду - всё это реальность. По данным Realty.ru, 60% начинающих инвесторов сталкиваются с этим в первый год. И это не про «недобросовестных людей». Это про отсутствие проверок. Нужно: паспорт, справка о доходах, подтверждение работы, хотя бы одна рекомендация. Не верьте словам. Проверяйте. Даже если арендатор говорит, что работает в банке - позвоните в отдел кадров. Это занимает 15 минут, но спасает от потерь в 200 тыс. рублей.

И ещё - не покупайте в районах, где нет спроса на аренду. Даже если квартира красивая, но рядом нет метро, школ, больниц - вы будете сидеть с пустой квартирой полгода. Ликвидность важнее эстетики. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры - самые востребованные. Их легко сдать, и легко продать. Трёхкомнатные - сложнее. Они для семей. А семьи реже селятся в аренду.

ЗПИФы: альтернатива без головной боли

Не хотите вставать в 7 утра, чтобы разговаривать с арендатором? Не хотите рисковать с застройщиком? Тогда Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) - ваш вариант. АКТИВО в декабре 2024 года подтвердил: доходность таких фондов - 7-10% в год. Вы вкладываете 500 тыс. рублей, а фонд покупает и управляет десятками объектов: квартирами, офисами, складами. За вас всё делают: поиск арендаторов, ремонт, налоги, юридические проверки. Вы получаете дивиденды. Никаких звонков. Никаких ремонтов. Никаких проблем с документами.

Минус? Вы не владеете конкретной квартирой. Вы не можете её продать, если захотите. И если фонд решит продать объект - вы не решаете, когда и по какой цене. Но если вы хотите «вложить и забыть» - это лучший вариант для новичка.

Что ждёт рынок в 2025 году

В 2024 году цены на новостройки выросли на 12-15%. В 2025 году - только на 5-8%. Это не крах. Это нормализация. Спрос остаётся высоким, но предложение тоже растёт. Застройщики строят больше. Рассрочка от застройщиков становится популярнее ипотеки. Вы можете купить квартиру, внося по 30-50 тыс. в месяц, без банков. Это снижает нагрузку, но увеличивает срок окупаемости.

Инфляция будет продолжаться. Деньги будут дешеветь. Недвижимость - один из немногих активов, который растёт вместе с ней. Но не все объекты. Только те, что в правильных местах, с правильными арендаторами, в хорошем состоянии. Если вы купите квартиру в новом микрорайоне без транспорта - она просто не будет сдаваться. Если купите офис в центре - он будет приносить деньги 10 лет.

Сколько нужно денег, чтобы начать

Вы не можете купить квартиру за 1 млн рублей и ожидать прибыли. Минимум - 3-4 млн рублей. Это цена однокомнатной в хорошем районе. Ипотека - не выход. Ставки всё ещё 20-22%. Если вы берёте кредит на 5 млн, переплата за 20 лет - почти 10 млн. Это не инвестиция. Это долг. Лучше копите. Или вкладывайте в ЗПИФы - туда можно вложить 500 тыс. и начать.

Если у вас есть 10-15 млн - вы можете покупать коммерческие объекты. Но только после анализа: кто арендует, на сколько лет, есть ли риски закрытия бизнеса. Не берите магазин, где сидит один владелец - если он уедет, вы останетесь с пустым помещением.

Чего не стоит делать

• Не покупайте апартаменты, если хотите жить или сдавать как жильё - они не подходят под льготы, не имеют права на прописку, и их сложно продать.
• Не верьте обещаниям «гарантированной доходности 15%» - это маркетинг. Реальная доходность - после всех расходов.
• Не игнорируйте юридическую проверку. Даже если объект дешёвый - если есть обременение или арест - вы потеряете всё.
• Не думайте, что недвижимость - это «вложение на автопилоте». Даже с управляющей компанией вам нужно раз в полгода проверять состояние объекта.

Что делать, если вы новичок

1. Начните с изучения рынка. Прочитайте отчёты Газпромбанка, Yandex Realty. Посмотрите, где растут цены, где сдают квартиры.
2. Определите свой стиль. Хотите пассивный доход - ищите однокомнатные в спальных районах. Готовы работать - берите коммерческие объекты.
3. Начните с малого. Купите одну квартиру. Сдайте. Посмотрите, как всё работает. Потом - вторую.
4. Используйте ЗПИФы, если не готовы к ручному управлению.
5. Не вкладывайте больше 30% своих сбережений. Недвижимость - не панацея. Это один из инструментов.

Инвестиции в недвижимость в 2025 году - не про быстрые деньги. Это про стабильность. Про то, чтобы не терять, а медленно, но уверенно расти. Если вы готовы к этому - у вас есть шанс. Если нет - лучше подождите, пока не разберётесь.