Вы платите по ипотеке уже три года, а ежемесячный платеж всё ещё гложет бюджет. Ставка, которую вам дали два года назад - 28,5% - сейчас кажется кошмаром. А сосед по лестнице недавно перекредитовался и стал платить на 9 тысяч меньше. Вы не одиноки. В 2025 году около 15% всех ипотечных заемщиков в России воспользовались рефинансированием. И это не случайность. Если вы оформляли ипотеку в период с ноября 2024 по март 2025, когда ставки держались на уровне 28-29%, то сейчас - идеальное время для перезапуска кредита. Средняя ставка на рынке к концу 2025 года упала до 26%, а к концу 2026 года может опуститься до 24%. Это не мелкая разница. Это тысячи рублей в месяц, которые можно потратить на еду, ремонт или отпуск.
Почему именно сейчас? Ставки упали - а вы всё ещё платите по старым условиям
Когда вы брали ипотеку, банк считал, что ключевая ставка ЦБ будет держаться на уровне 20% и выше. Но в 2025 году ЦБ начал снижать ставку, и банки вынуждены пересматривать условия. Результат - рефинансирование стало доступнее, чем когда-либо. Если ваша текущая ставка выше 26%, а вы ещё не выплатили больше половины кредита, то вы находитесь в зоне максимальной выгоды. Почему? Потому что в начале срока кредита вы платите в основном проценты, а не тело долга. Даже снижение ставки на 1-2% может сэкономить вам миллионы рублей за весь срок.
Возьмём реальный пример. Допустим, вы взяли ипотеку на 100 млн рублей на 30 лет под 28,5%. Ваш ежемесячный платёж - 122 500 рублей. Общая переплата - 22 млн рублей. Сейчас вы можете перекредитоваться под 26%. Новый платёж - 111 700 рублей. Разница - 10 800 рублей в месяц. За год - 129 600 рублей. За 30 лет - почти 3,9 млн рублей. А если вы перекредитуетесь через два года, а не через пять, то сэкономите ещё больше - потому что проценты ещё не съели большую часть вашего долга.
Что нужно, чтобы рефинансировать ипотеку в другом банке
Это не сложнее, чем оформить новый кредит. Но есть нюансы. Вот что вам понадобится:
- Паспорт (и паспорта созаемщиков, если есть)
- Договор с текущим банком (обязательно копия с печатью)
- Справка об остатке задолженности - её выдает ваш текущий банк, запросите за 3-5 дней до подачи заявки
- Выписка из ЕГРН на квартиру - её можно получить через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра
- Справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка)
- Документы, подтверждающие занятость (трудовая книжка, трудовой договор)
- Свидетельства о рождении детей - если планируете воспользоваться льготной программой
Если вы оформляете рефинансирование с привлечением созаемщиков - например, супруга или родителей - их документы тоже понадобятся. Сбербанк и Совкомбанк позволяют привлекать до четырёх созаемщиков, что может значительно повысить шансы на одобрение, особенно если ваш доход на грани.
Как выбрать банк: сравнение предложений 2026 года
Не все банки одинаковы. Некоторые предлагают низкую ставку, но скрывают скрытые комиссии. Другие требуют дорогое страхование. Вот что реально работает в 2026 году:
| Банк | Мин. ставка | Макс. сумма | Срок | Особенности |
|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | от 25,5% | 100 млн руб. | 30 лет | Возможность включить в кредит погашение других долгов. Онлайн-оформление. Программа для семей с детьми - 6% годовых. |
| ВТБ | от 26% | 100 млн руб. | 30 лет | Можно рефинансировать даже при наличии просрочек, если они погашены. Дополнительные средства на личные цели. |
| Россельхозбанк | от 25,8% | 80 млн руб. | 30 лет | Специальные условия для жителей регионов. Быстрое одобрение - до 3 дней. |
| ПСБ | от 26,2% | 90 млн руб. | 30 лет | Минимальный пакет документов. Нет необходимости в страховании жизни. |
| Абсолют Банк | от 5,49% | 12 млн руб. | 20 лет | Самая низкая ставка - но только для кредитов до 12 млн. Подходит для небольших квартир. |
Обратите внимание: ставка 5,49% - это не миф. Но она доступна только при участии в государственной программе «Семейная ипотека». Если у вас второй ребёнок, родившийся после 1 января 2024 года, вы можете получить ставку 6% - в 4-5 раз ниже рыночной. Это самая выгодная возможность на рынке.
Сколько стоит рефинансирование: скрытые расходы и как их избежать
Не все, что кажется дешевле, - действительно выгодно. Банки могут скрывать затраты в виде:
- Комиссии за рассмотрение заявки - до 15 000 рублей
- Оценка недвижимости - от 3 000 до 8 000 рублей
- Страхование (жизнь, имущество) - может увеличить платеж на 2-4%
- Регистрация права в Росреестре - 2 000 рублей
Некоторые банки, включая Сбербанк и ПСБ, берут на себя расходы на оценку и регистрацию. Уточните это заранее. Также не платите за страховку, если не хотите. ПСБ и ВТБ разрешают отказаться от страхования жизни - только не забудьте, что ставка может вырасти на 1-2% без него.
Правило: если ваши затраты на оформление превышают 100 000 рублей, а экономия в месяц меньше 5 000 рублей - лучше подождать. Считайте чистую выгоду. Возьмите калькулятор: вычтите все расходы из суммы, которую сэкономите за 3 года. Если результат положительный - идите дальше.
Как проходит процесс: 4 шага без стресса
Процесс рефинансирования выглядит пугающе, но на практике - это просто 4 шага:
- Рассчитайте выгоду. Используйте онлайн-калькуляторы на сайтах Сбербанка, ВТБ или Сравни.ру. Введите текущую ставку, остаток долга и срок. Сравните с новыми условиями. Не забудьте включить все комиссии.
- Соберите документы. Запросите справку об остатке задолженности у текущего банка - это самое сложное. Некоторые банки требуют 5-7 дней. Начните за 2 недели до подачи заявки.
- Подайте заявку. Вы можете сделать это онлайн. Сбербанк и Совкомбанк позволяют загрузить документы через приложение. Никаких очередей. Рассмотрение - от 2 до 7 дней.
- Завершите сделку. Если одобрено, новый банк выплатит вашу старую ипотеку. Вы получаете новый договор и начинаете платить новому банку. Старый кредит закрывается автоматически. Вам не нужно никуда идти - всё делают банки между собой.
Важно: не закрывайте старый кредит самостоятельно. Это может привести к штрафам и проблемам с новым банком. Пусть всё делает новый кредитор.
Когда рефинансирование не поможет - и когда лучше не начинать
Это не панацея. Есть случаи, когда рефинансирование - это потеря времени и денег:
- Вы уже выплатили более 50% кредита - большая часть процентов уже уплачена, и экономия будет мизерной.
- У вас плохая кредитная история - просрочки, даже если погашены, могут отказать в новом кредите.
- Вы планируете продать квартиру в ближайшие 2 года - рефинансирование окупится только через 3-5 лет.
- Вы увеличиваете срок кредита с 20 до 30 лет - ежемесячный платёж упадёт, но общая переплата вырастет. Это не экономия, а отсрочка.
Если вы не уверены - проконсультируйтесь с независимым финансовым советником. Не с тем, кто работает в банке. С тем, кто не получает комиссию с продажи кредита.
Что делать после рефинансирования
После того как вы получили новый кредит, не расслабляйтесь. Вот что нужно сделать:
- Запишите новые реквизиты для платежей - не полагайтесь на память.
- Отключите автоплатёж со старого счёта - он может продолжать списывать деньги.
- Сохраните все документы: договоры, выписки, подтверждения погашения.
- Если вы сэкономили - не тратите всё на новые вещи. Положите хотя бы половину на счёт. Это ваша «подушка» на случай роста ставок в будущем.
Если вы используете программу «Семейная ипотека» - не забудьте подать документы на выплату субсидии. Это ещё 450 000 рублей, которые государство может вернуть вам за счёт погашения основного долга.
Можно ли рефинансировать ипотеку несколько раз?
Да, можно. Нет ограничений по количеству раз. Главное - чтобы по текущему кредиту было сделано минимум три платежа. Многие заемщики рефинансируются дважды: сначала с 28,5% до 26%, а потом - до 24%, если ставки продолжат падать. Это не рискованно, если вы не увеличиваете срок кредита и не берете дополнительные деньги под ипотеку.
Что делать, если банк отказывает в рефинансировании?
Отказ чаще всего связан с кредитной историей, низким доходом или высокой долговой нагрузкой. Если вы не прошли по одному банку - попробуйте другой. ПСБ и Россельхозбанк менее строги к доходам, чем Сбербанк. Также можно попробовать добавить созаемщика - например, супруга или родителей. Иногда достаточно просто пересчитать доходы с учётом премий и бонусов - банки часто их не учитывают.
Можно ли рефинансировать ипотеку, если квартира ещё не сдана?
Да, можно. Если вы оформили ипотеку на новостройку и уже получили выписку из ЕГРН (даже если квартира ещё не сдана), банк может принять её в залог. Главное - чтобы у вас был договор долевого участия и акт приёма-передачи. Сбербанк и ВТБ работают с такими случаями. Без ЕГРН - отказ.
Как узнать, выгодно ли мне рефинансировать прямо сейчас?
Сделайте простой расчёт: умножьте разницу между старым и новым платежом на 12 месяцев. Если результат больше 100 000 рублей, и вы ещё не выплатили больше половины кредита - рефинансирование выгодно. Если разница меньше 3 000 рублей в месяц - лучше подождать. И не забудьте вычесть все расходы на оформление.
Можно ли включить в рефинансирование другие кредиты?
Да. Сбербанк и ВТБ позволяют включить в ипотечный кредит до 5 млн рублей на личные цели - например, на погашение автокредита или потребительского займа. Это снижает общую ставку по всем долгам. Но будьте осторожны: вы рискуете увеличить срок итоговой переплаты. Лучше использовать эту опцию только если процент по другому кредиту выше 20%.
Что дальше?
Если вы читаете это - вы уже на полпути к экономии. Не ждите, пока ставки упадут ещё ниже. Средняя ставка уже снизилась на 2-3% с прошлого года. Каждый месяц, который вы тяните - это лишние 10 000 рублей, которые вы платите зря. Соберите документы, посчитайте выгоду, подайте заявку. Это займёт 3-4 дня. А результат - 8-10 тысяч рублей в месяц, которые вы сможете использовать по-своему. Не оставляйте деньги на столе. Сделайте шаг - и начните жить по-новому.
Taylor Gannon
Я консультант по рынку недвижимости и аналитик из Портленда. Веду блог и авторскую рассылку, где простыми словами пишу о рынке жилья, инвестициях и городской среде. Работаю с девелоперами и инвесторами, сопровождаю сделки и провожу оценку проектов. Люблю делиться практическими кейсами и инструментами для принятия решений.
посмотреть все публикации