Как проверить продавца недвижимости на банкротство перед покупкой квартиры

Покупка квартиры - одна из самых крупных сделок в жизни. И если вы не проверите продавца на банкротство, вы можете потерять не только деньги, но и саму квартиру. Согласно данным Росреестра за 2023 год, 12,7% всех оспариваемых сделок с недвижимостью связаны с последующим банкротством продавца. Это значит, что каждый восьмой покупатель рискует остаться ни с чем. И самое страшное - вы можете всё сделать правильно: подписать договор, оплатить, получить ключи, а через полгода суд признает сделку недействительной. Квартиру заберут, деньги вернут не сразу - а может, и не вернут вообще.

Почему это происходит?

Закон защищает не покупателя, а кредиторов. Если продавец подал на банкротство в течение трёх лет после продажи квартиры, суд может признать сделку недействительной. Это работает по правилу статьи 61.1 закона о банкротстве. Даже если вы заплатили за квартиру полностью, даже если вы живёте в ней уже год - всё это не имеет значения. Квартира станет частью конкурсной массы, и её продадут на торгах, чтобы расплатиться с долгами продавца. Вы же получите право требовать возврата денег, но только в очереди. А в этой очереди вы стоите далеко за кредиторами по зарплате, налогам и ипотеке. Возврат может занять два-три года. А за это время вы уже купили другую квартиру, переехали, оформили ипотеку - и теперь вы без жилья и без денег.

По данным Агентства Дом.РФ, средняя сумма сделки, которую оспаривают из-за банкротства, - 4,8 млн рублей. Большинство таких случаев - именно в сегменте 3-5 млн рублей. То есть речь идёт о реальных квартирах, а не о дешёвых комнатах. И если вы покупаете жильё за 4-5 миллионов, вы в зоне риска.

Что нужно проверить: три обязательных источника

Проверка продавца - это не одна кнопка. Это три разных проверки. И каждая из них ловит свою часть риска.

1. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ)

Это главный источник. Там записаны все лица, по которым уже начата процедура банкротства. Даже если продавец ещё не объявлен банкротом, но суд уже открыл производство - это будет отражено в ЕФРСБ. Доступ к реестру бесплатный: bankrot.fedresurs.ru.

Вводите ФИО, дату рождения и регион. Проверяйте обе вкладки: «Физические лица» и «Юридические лица» (если продавец - ИП). В 2023 году в реестре было 156 428 дел о банкротстве физических лиц - это на 18% больше, чем в 2022. И цифры растут. Если продавец в реестре - сделку лучше не делать. Никаких сомнений.

Но есть ловушка. ЕФРСБ показывает только то, что уже официально зарегистрировано. Если продавец только планирует банкротство, но ещё не подал заявление - его не будет в реестре. Поэтому этот источник - не всё, а только начало.

2. Банк данных исполнительных производств (ФССП)

Сайт: fssp.gov.ru/iss/ip. Тут вы ищете открытые долги. Введите ФИО и дату рождения - система покажет, есть ли у продавца активные исполнительные производства. Это значит, что кто-то уже выиграл суд, и приставы пытаются взыскать деньги. Возможно, это ипотека, алименты, штрафы, кредиты - всё, что не выплачено.

Здесь важна не только наличие, но и сумма. По данным Неделько Партнерс, если долг превышает 500 000 рублей, а доход продавца меньше 100 000 рублей в месяц - это красный флаг. Он не сможет выплачивать кредиты, и банкротство - вопрос времени. У одного пользователя из Москвы был долг в 1,2 млн рублей - он отказался от сделки и спас 4,5 млн рублей.

Плюс: ФССП показывает, где приставы уже арестовали имущество. Если квартира, которую вы покупаете, стоит в списке арестованных - это прямой сигнал: не трогать. Даже если продавец говорит, что «всё устранили», арест может быть ещё действующим.

3. Портал ГАС РФ «Правосудие»

Сайт: sudrf.ru. Тут вы ищете судебные дела, где продавец - ответчик. Это не те дела, которые уже завершились, а те, что ещё в процессе. Например, банк подал иск о взыскании кредита, но суд ещё не вынес решение. Или сосед подал иск о границах земли - но это не страшно. А вот если есть иск на 850 000 рублей от банка - это серьёзно. У пользователя из Казани именно такая проверка спасла его от сделки, которая потом оказалась оспоренной.

Если вы живёте в Москве, лучше дополнительно проверить mos-gorsud.ru - там больше деталей. Для Санкт-Петербурга - сайт судов СПб. Суды не всегда сразу попадают в федеральный реестр, а местные сайты обновляются быстрее.

Что ещё проверить? Супруг и имущество

Если квартира куплена в браке - она считается совместной собственностью. Даже если в документах указан только один продавец, второй супруг тоже имеет право на половину. И если он - банкрот, суд может признать сделку недействительной, даже если он не фигурирует в договоре.

Юрист Роксана Вострецова советует всегда проверять не только продавца, но и его супруга. Введите ФИО супруга в ЕФРСБ и ФССП. Если он в долгах - риск остаётся. Особенно если вы покупаете квартиру, где прописаны дети - это ещё один повод перепроверить.

Также посмотрите, есть ли ипотека на квартире. Даже если продавец говорит, что кредит погашен - проверьте выписку из ЕГРН. Если ипотека не снята - это значит, что банк ещё не дал согласия на сделку. А это уже повод для отказа.

Как проверить паспорт продавца?

Сервис Госуслуг позволяет проверить подлинность паспорта и наличие розыска: gosuslugi.ru/621102/1. Введите серию, номер, дату выдачи. Если паспорт утерян, украден, или в нём есть отметка «розыск» - это тревожный сигнал. Никто не продаёт квартиру с розыском. Это либо мошенник, либо человек, который скрывает что-то серьёзное.

Сколько времени занимает проверка?

Всё вместе - 20-25 минут. Не 2 часа. Не 2 дня. 25 минут. Если вы тратите на покупку квартиры неделю, а на проверку продавца - 10 минут - вы рискуете. Это как купить машину без техосмотра. Даже если она едет, вы не знаете, когда сломается.

Большинство покупателей, которые попали в проблемы, не проверяли ЕФРСБ. По данным портала bezopasno.org, 73% таких случаев произошли именно потому, что покупатели не заглянули в реестр. А те, кто проверял все три источника - 89% из них избежали проблем.

Что меняется в 2024-2025 годах?

С 1 марта 2024 года нотариусы обязаны проверять статус продавца в ЕФРСБ перед удостоверением сделки. Это значит, что если вы покупаете квартиру через нотариуса - он сам сделает проверку. Но не все сделки проходят через нотариуса. Если вы покупаете квартиру по договору купли-продажи без нотариуса - вы остаётесь наедине с риском. Поэтому проверка остаётся вашей обязанностью.

К концу 2024 года планируют интегрировать ЕФРСБ с ЕГРН. Это значит, что если продавец в процедуре банкротства - система автоматически заблокирует регистрацию сделки. Но пока этого нет. И до 2026 года, когда эта система заработает, риски остаются.

Какие ловушки остаются?

Даже если вы всё проверили - есть риск, что продавец скрыл информацию. В 2023 году зафиксировано 287 случаев, когда продавцы подавали на банкротство в Арбитражном суде, но не публиковали это в реестре сразу. Через 8 месяцев после сделки суд признал сделку недействительной. Покупатель, который проверял ЕФРСБ, не увидел ничего - потому что данные ещё не обновились.

Почему так происходит? Закон даёт три рабочих дня на публикацию. Но суды не всегда соблюдают сроки. И если продавец подал заявление в пятницу вечером - данные появятся только в среду. А вы купили квартиру в понедельник. Вы - в зоне риска.

Что делать? Запросите у продавца справку об отсутствии процедур банкротства, выданную арбитражным судом по месту его регистрации. Это не обязательно, но это дополнительная защита. Если продавец отказывается - это красный флаг.

Что делать, если уже купили?

Если вы уже заплатили и получили квартиру - не расслабляйтесь. Проверьте продавца ещё раз через три месяца. Если вдруг появится дело в ЕФРСБ - немедленно обращайтесь к юристу. Чем раньше вы начнёте действовать - тем больше шансов сохранить квартиру. Но шансов мало. Лучше не рисковать с самого начала.

Вывод: три шага - и вы в безопасности

1. Проверьте продавца в ЕФРСБ - есть ли банкротство?
2. Проверьте в ФССП - есть ли долги больше 500 тысяч?
3. Проверьте в Правосудии - есть ли судебные иски?

Если хотя бы один пункт показал проблему - сделку нужно отменить. Не ждите, что «всё наладится». Не слушайте продавца, который говорит: «Это всё не ко мне». Не верьте нотариусу, который говорит: «Мы проверим». Он проверяет, но не всегда вовремя.

Вы - покупатель. Ваша задача - не купить квартиру. Ваша задача - купить квартиру без риска. И это возможно. Только если вы сделаете три простых шага.