Как рассчитать НДФЛ: налоги с продажи, подарков и ипотеки в 2025 году

Когда вы продаете квартиру, получаете её в дар или погашаете ипотеку, вас может ждать НДФЛ, налог с доходов физических лиц, который взимается с прибыли от продажи имущества или при получении налогового вычета. Также известный как 13% налог с дохода, он не всегда очевиден — и многие платят лишнее, просто не зная правил. Это не про сложные формулы, а про то, как не переплатить тысячи рублей, если вы продали квартиру, купили её в ипотеку или получили в подарок от родственника.

Сколько нужно платить? Всё зависит от сроков владения, период, в течение которого вы являетесь собственником недвижимости, определяет, нужно ли платить налог вообще. Если квартира была в вашей собственности больше трёх лет (или пяти, если куплена после 2016 года), налог не платится. Если меньше — вы можете использовать имущественный вычет, фиксированную сумму в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы снизить налогооблагаемую базу. Например, если продали квартиру за 4 млн рублей, налог будет считаться только с 3 млн (4 млн минус 1 млн вычета). А если купили за 3,5 млн в ипотеку — вы можете вернуть до 260 тысяч рублей за переплаченные проценты и 260 тысяч за основную сумму. Это не теория — это деньги, которые реально возвращают в ФНС.

Ещё один ловушка — кадастровая стоимость, официальная оценка недвижимости, которая может быть выше рыночной и использоваться для расчёта налога, если вы не подали декларацию. Если вы продали квартиру за 2 млн, а кадастровая стоимость — 3,5 млн, ФНС может потребовать налог с 3,5 млн, если не докажете обратное. Чтобы избежать этого, нужно подать декларацию 3-НДФЛ и указать реальную цену сделки. Не ждите, пока пришлют уведомление — действуйте сами.

Если вы получили квартиру в дар от не родственника — налог придётся платить. Но если от бабушки, отца или сестры — налога нет. Это простое правило, но его забывают. А если вы сдаёте квартиру в аренду — доход с неё тоже облагается НДФЛ, и его нужно декларировать. Многие думают, что «не платят — и всё нормально», но ФНС уже давно получает данные от Росреестра и арендных платформ. Лучше платить честно, чем получать штраф в 20% от суммы.

В 2025 году правила не изменились, но контроль стал жёстче. Системы автоматически сопоставляют сделки, ипотечные договоры и налоговые заявки. Если вы подаёте вычет на покупку квартиры, а в ЕГРН указано, что вы её продали через год — вас спросят. Не надо пугаться, надо просто знать, как всё работает. Здесь собраны реальные кейсы — как люди избежали переплат, как правильно оформить вычет, как проверить кадастровую стоимость до сделки. Вы найдёте пошаговые инструкции, документы, сроки и примеры расчётов. Без воды. Без теории. Только то, что поможет вам сэкономить или не попасть в ловушку.