Самозанятые: как сдавать квартиру в аренду и платить налог 4-6% в 2025 году

В 2025 году в России зарегистрировано более 5,2 миллиона самозанятых. Из них почти четверть - владельцы квартир, которые сдают их в аренду. Почему? Потому что вместо 13% НДФЛ они платят всего 4-6% налогов, а процесс оформления занимает 15 минут. Это не миф - это реальный налоговый режим, который работает уже с 2019 года и стал доступен по всей стране с 2024-го. Скоро вы узнаете, как начать сдавать квартиру официально и не переплатить.

Что такое самозанятость для арендодателей

Самозанятые - это граждане, которые зарегистрированы в качестве налогоплательщиков на профессиональный доход. Согласно Федеральному закону № 422-ФЗ, они платят налог 4% или 6% в зависимости от контрагента и могут сдавать жилую недвижимость без необходимости вести бухучет.

Если раньше сдача квартиры без регистрации означала 13% налога или сложную процедуру для ИП, то сейчас всё проще. Например, при сдаче однокомнатной квартиры за 45 000 рублей в месяц, самозанятый заплатит всего 1 800 рублей налога (4%), а с вычетом 10 000 рублей - 1 350 рублей (3%). Для сравнения: физическое лицо заплатило бы 5 850 рублей (13%), а ИП на УСН «доходы» - 2 700 рублей (6%).

Как зарегистрироваться самозанятым за 15 минут

Регистрация занимает меньше часа. Всё делается через приложение «Мой налог» (оно есть в App Store и Google Play). Вот пошаговая инструкция:

1. Скачайте приложение и откройте раздел «Регистрация».
2. Внесите паспортные данные, СНИЛС и номер телефона.
3. Подтвердите личность через «Госуслуги» - это займёт до 24 часов.
4. После подтверждения вы получите ИНН самозанятого (он же номер регистрации).

Важно: регистрация доступна только для жилой недвижимости (квартиры, комнаты, дома). Сдача коммерческой недвижимости (офисов, магазинов) требует регистрации ИП. Об этом напоминает Федеральная налоговая служба в своих официальных разъяснениях.

Как считать налог: 4% или 6%? Что учитывать?

Ставка зависит от того, кому вы сдаёте квартиру:

• 4% - если арендатор физическое лицо (например, частный арендодатель).
• 6% - если арендатор организация или ИП.

Кроме того, есть налоговый вычет 10 000 рублей в месяц. Он снижает базу для расчёта налога. Например:

• Арендная плата 50 000 рублей: налог = (50 000 − 10 000) × 4% = 1 600 рублей.
• Арендная плата 30 000 рублей: налог = (30 000 − 10 000) × 4% = 800 рублей.

Но есть нюанс: если в арендную плату включены коммунальные платежи, налог считается со всей суммы. Например, если квартира сдаётся за 20 000 рублей, из которых 2 000 рублей - коммунальные услуги, то налог начисляется с 20 000 рублей, а не с 18 000. Это частая ошибка новичков, как отмечают пользователи на Reddit.

Что ещё нужно платить: налог на имущество

Самозанятость не освобождает от налога на имущество. Он рассчитывается от кадастровой стоимости квартиры и составляет 0,1-2% в год. Например, для квартиры с кадастровой стоимостью 8 миллионов рублей налог будет 8 000 рублей (0,1%) в год. Раньше это нужно было платить отдельно, но с февраля 2025 года Росреестр интегрировался с «Мой налог» - система автоматически рассчитывает сумму и уведомляет вас. Это сэкономит время и избавит от ошибок.

Сравнение самозанятости с другими вариантами

Вот что выгоднее для разных ситуаций:

Как видите, самозанятость выгодна для среднего жилья. Если вы сдаёте элитную квартиру за 200 000 рублей в месяц, лимит в 2,4 миллиона рублей годового дохода может сработать против вас - тогда лучше зарегистрироваться ИП.

Частые ошибки новичков и как их избежать

По данным опроса Федеральная налоговая служба среди 500 самозанятых в январе 2025 года, основные ошибки:

• Не формировать чек вовремя. Чек нужно сгенерировать в «Мой налог» не позднее следующего дня после получения платежа. Штраф за опоздание - от 20% до 100% от неуплаченной суммы.
• Включать коммунальные платежи в налоговую базу. Если арендатор оплачивает коммуналку отдельно, налог считается только с арендной платы. Если вместе - со всей суммы.
• Забывать про налог на имущество. Даже если вы платите 4%, этот налог нужно платить отдельно (хотя теперь система автоматически его считает).

Пользователь с ником UserFromSPb на Reddit жалуется: «Не учел необходимость уплаты налога на имущество, думал, что 4% - это все налоги. Теперь платю дополнительно 0,1% от кадастровой стоимости, что составило 8 500 рублей в год для моей квартиры». Это типичная ошибка, которую легко избежать.

Последние обновления в 2025 году

С начала 2025 года режим самозанятости стал ещё проще:

• С 1 февраля 2025 года Росреестр автоматически рассчитывает налог на имущество и отправляет уведомления в «Мой налог».
• С 15 января 2025 года система отправляет SMS-уведомления арендаторам о сформированных чеках - это исключает споры о платежах.
• С 1 марта 2025 года можно возвращать деньги до 100 000 рублей в месяц без формирования нового чека - это удобно для авансовых платежей.

По прогнозу Института Гайдара, к 2027 году доля самозанятых среди арендодателей вырастет с текущих 23% до 40%. Это связано с упрощением регулирования и расширением возможностей. Эксперт Центра развития НИУ ВШЭ Анна Владимировна Иванова отмечает: «Режим самозанятости для арендодателей стабилен до 2030 года. Вероятность повышения ставок минимальна, если только не произойдёт массовое уклонение от налогов».

Часто задаваемые вопросы