Налог при обмене квартиры в 2025 году: когда платить, как считать НДФЛ и как сэкономить

Обмен квартиры - это не просто перестановка жилья. С точки зрения налоговой службы, это две отдельные сделки купли-продажи. И если вы не учтете это, можете столкнуться с неожиданным счетом от ФНС. В 2025 году правила изменились: налог на доходы физических лиц (НДФЛ) теперь считается по прогрессивной шкале, а сроки владения для освобождения от налога остались жесткими. Многие думают, что если обмениваются на равных, то налог не нужен. Это ошибочное представление. Даже при обмене «квартира на квартиру» вы получаете доход - и его нужно декларировать.

Почему обмен квартиры - это продажа

ФНС рассматривает договор мены как двустороннюю куплю-продажу. Каждая сторона считается продавцом: вы продаете свою квартиру, а получаете в ответ чужую. Даже если обе квартиры одинаковые по площади и цене, вы все равно получаете доход в виде имущества. Это подтверждает письмо Минфина от 15 июня 2022 года. Налог платит каждый, кто получил квартиру, если не соблюден минимальный срок владения.

В 2025 году ставка НДФЛ стала прогрессивной: 13% - на доход до 2,4 млн рублей, 15% - на сумму сверх этого порога. Это значит, что если вы обменяли квартиру и получили прибыль в 3 млн рублей, то первые 2,4 млн облагаются 13%, а оставшиеся 600 тысяч - уже 15%. Это важно, если вы продаете несколько объектов в год. Например, если вы продали квартиру с прибылью 2 млн и автомобиль с прибылью 1,2 млн, то налог будет считаться от общей суммы - 3,2 млн. И тут уже начинает работать прогрессивная шкала.

Когда налог не платят

Есть только два способа избежать налога при обмене: соблюсти срок владения или воспользоваться вычетом.

Срок владения:

• 3 года - если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, при приватизации или по договору пожизненного содержания.
• 5 лет - во всех остальных случаях: купленная, купленная в ипотеку, полученная в обмен, купленная у неродственника.

Это не просто рекомендация - это закон. Письмо Минфина от 8 июля 2022 года четко уточняет: если вы купили квартиру в 2020 году и обмениваете ее в 2025-м, вы прошли 5-летний срок. Налог не платите. Если купили в 2023 году - еще не прошло. Налог будет.

Имущественный вычет:

Если срок владения не соблюден, вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей. Это не скидка - это вычет. Он применяется к доходу от продажи. Например, вы обменяли квартиру, которую купили за 4 млн, на квартиру стоимостью 6 млн. Прибыль - 2 млн. Вычет в 1 млн снижает базу до 1 млн. Налог: 1 000 000 × 13% = 130 000 рублей. Без вычета - 260 000.

Важно: вычет можно использовать только один раз в год. Если вы продаете две квартиры, вычет применяется к одной. Остальная прибыль облагается полностью.

Как считать налог при обмене с доплатой

Самая частая ошибка - думать, что налог платят только за доплату. Нет. Налог платят за всю стоимость полученной квартиры, если срок владения не вышел.

Пример: вы обмениваете двухкомнатную квартиру на однокомнатную плюс 1,5 млн рублей доплаты. Квартира, которую вы получаете, оценена в 5 млн. Доплата - 1,5 млн. Налоговая база - 5 млн рублей. Даже если вы отдали квартиру, которая стоила 6 млн, вы не получаете «убыток» - налог считается по полученной стоимости.

Если вы не соблюли срок владения, то налог рассчитывается так:

1. Определяете стоимость полученной квартиры (по договору мены).
2. Если в договоре цена ниже 70% кадастровой стоимости - ФНС возьмет 70% кадастра как базу для налогообложения. Это правило работает с 2023 года и не изменилось в 2025.
3. От этой суммы вычитаете 1 млн рублей (если используете вычет).
4. Умножаете остаток на 13% или 15% - в зависимости от общей прибыли за год.

Если вы получили квартиру за 3 млн, а кадастровая стоимость - 4 млн, то ФНС возьмет 2,8 млн (70% от 4 млн) как минимальную базу. Даже если вы договорились на 2,5 млн - налог считают с 2,8 млн.

Как снизить налог: три проверенных способа

Способ 1: Ждите 5 лет. Это самый простой и надежный способ. Если вы купили квартиру в 2020 году, в 2025 году вы можете обменять ее без налога. Многие семьи именно так планируют переезд - ждут, пока пройдет срок, и тогда обмен проходит чисто.

Способ 2: Используйте вычет. Если срок не прошел - вычет в 1 млн рублей снижает налог вдвое. В 2025 году 78% налогоплательщиков, не прошедших срок владения, именно так и поступают. Это стандартная практика. Не нужно доказывать расходы - просто подаете декларацию и пишете: «Применяю имущественный вычет».

Способ 3: Купите новую квартиру в том же году. Если вы продали квартиру в 2025 году и купили новую до 30 апреля 2026 года, вы можете применить вычет не только на проданную, но и на купленную. Это значит, что если вы продали квартиру за 7 млн (прибыль 3 млн) и купили за 6 млн, то вычет в 1 млн можно применить к продаже, а к покупке - еще 1 млн. Итого: налог с 1 млн (3 млн - 1 млн - 1 млн) = 130 000 рублей. Это работает только если покупка и продажа в одном налоговом периоде.

Что делать, если квартира в ипотеке

Обмен квартиры в ипотеке - это сложнее. Банк - не просто наблюдатель. Он - участник сделки. Вы не можете просто подписать договор мены. Вам нужно:

• Получить письменное согласие банка на обмен.
• Предоставить оценку новой квартиры - банк сам назначает оценщика, и это стоит от 10 до 15 тысяч рублей.
• Подтвердить, что вы не имеете просрочек по кредиту.
• Подготовить справку об остатке задолженности.

Сроки увеличиваются: вместо 7 рабочих дней на регистрацию - 21-30 дней. Пользователь «Москвич2025» на форуме ДомКлик писал: «Потратил 2 недели и 15 тысяч на оценку, потому что банк не принял оценку от независимого агентства». Уточните у банка заранее: какие оценки он принимает. Многие банки требуют только своих оценщиков.

Документы для обмена

Чтобы зарегистрировать обмен, нужно собрать пакет документов. Без них Росреестр не примет сделку.

• Паспорта обеих сторон.
• Выписки из ЕГРН на обе квартиры - не старше 30 дней.
• Кадастровые паспорта.
• Справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
• Нотариально заверенное согласие супруга/супруги - если квартира приобретена в браке.
• Разрешение органов опеки - если в квартире прописаны несовершеннолетние.
• Квитанция об оплате госпошлины - 2 000 рублей за регистрацию.

Если квартира в ипотеке - добавляются:

• Согласие банка на обмен.
• Выписка из кредитного договора.
• Справка об остатке задолженности.
• Оценка нового жилья от банка.

Все документы подаются в Росреестр. Регистрация занимает 7 рабочих дней. После этого вы становитесь владельцем новой квартиры. Но налог - это отдельная история.

Когда подавать декларацию и платить налог

После обмена вы не платите налог сразу. У вас есть время:

• Подать декларацию 3-НДФЛ - до 30 апреля следующего года.
• Оплатить налог - до 15 июля того же года.

Пример: обмен в 2025 году. Декларацию подаете до 30 апреля 2026 года. Налог платите до 15 июля 2026 года. Если не подадите - штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, минимум 1 000 рублей. Если не заплатите - пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день.

Декларацию можно подать через личный кабинет на сайте ФНС, в МФЦ или почтой. Если вы используете вычет - приложите документы на покупку новой квартиры. Если вычет не применяете - просто укажите доход и кадастровую стоимость.

Риски и мошенничество

С ростом числа обменов растет и число мошеннических схем. Чаще всего - манипуляции с кадастровой стоимостью. Продавцы пытаются указать в договоре цену ниже 70% кадастра, чтобы уменьшить налог. ФНС это видит. Они автоматически сверяют данные с кадастровой палатой. Если цена занижена - налог начисляют по 70% кадастра. И дополнительно - штраф за уклонение.

По данным Российской гильдии риелторов, в первом полугодии 2025 года обращений в полицию по таким случаям выросло на 23%. Это не случайность - это тренд. ФНС теперь использует ИИ для анализа сделок. Если вы обмениваете квартиру в Москве за 5 млн, а кадастровая стоимость - 8 млн, и в договоре стоит 4,5 млн - система сразу выделит сделку как подозрительную.

Не пытайтесь схитрить. Лучше платить 13% с 1 млн, чем рисковать штрафом в 40% от суммы налога.

Тренды 2025 года

В 2025 году обмены квартир выросли на 12% по сравнению с 2024 годом. Почему? Многие, кто купил жилье в 2020 году, теперь проходят 5-летний срок. Это массовое явление. Аналитики ЦИАН говорят: «Это не спонтанный спрос - это расчетный переход. Люди ждали, чтобы избежать налога».

В то же время, растет доля сделок с вычетом. 78% тех, кто не прошел срок, используют 1 млн рублей. Это говорит о том, что люди стали лучше разбираться в налогах. Но и растет давление со стороны ФНС - проверки становятся жестче, особенно для сделок с ипотекой и с доплатой.

К концу 2025 года доля обменных сделок в общем объеме рынка может достичь 8,5%. Это больше, чем в 2024 году. Причина - не только налоги, но и снижение покупательной способности. Люди не могут позволить себе купить новую квартиру за наличные - поэтому обмениваются.

Что будет дальше

В планах Госдумы - законопроект, который расширит список «близких родственников» для целей налогообложения. Сейчас это только супруги, дети, родители, братья и сестры. Возможно, в будущем туда добавят дедушек, бабушек, внуков. Это может снизить налоговые нагрузки для семейных обменов.

Также в Минфине рассматривают региональную дифференциацию ставок. В Сибири или на Дальнем Востоке, где ликвидность низкая, ставка может быть ниже. Но это пока только обсуждение. В 2025 году это не действует.

Эксперты «Контур» прогнозируют: к 2027 году 85% сделок по обмену будут использовать налоговые вычеты. Это значит, что налоговая грамотность растет. И главное - люди перестают бояться ФНС. Они начинают работать с законом, а не против него.