Каждый год в России заключается около 15 миллионов договоров аренды жилья. Большинство из них проходят без проблем - но когда возникает спор, люди часто оказываются не готовы. Не знают, кто должен ремонтировать батарею, кто имеет право заходить в квартиру без предупреждения, или как вернуть залог, если арендодатель исчез. Все это регулируется законом - Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом. Разберемся, кто что обязан делать, и как не попасть в ловушку.
Что обязан сделать арендодатель до того, как сдать квартиру
Арендодатель - это не просто человек, который хочет заработать на квартире. Он несет юридическую ответственность за то, что сдает. По закону (ст. 611 ГК РФ), он обязан передать жилье в состоянии, пригодном для проживания. Это значит: вода течет, свет горит, отопление работает, стены не трескаются, окна закрываются, а канализация не заливает пол. Это не просто «хорошо бы» - это обязательство. Если вы сдаете квартиру, а через неделю у арендатора протекает крыша, вы обязаны устранить это за свой счет. Суды в 83% случаев встают на сторону арендатора, если ремонт не был сделан в разумные сроки. Особенно важно: инженерные системы должны работать. Нет горячей воды? Это нарушение. Постоянные перебои с электричеством? Это тоже нарушение. Еще один ключевой момент - юридическая чистота. Если квартира в залоге у банка, под арестом или обременена сервитутом, вы обязаны сказать об этом до подписания договора. Скрыть это - нарушение закона. Судебная практика показывает: если арендатор узнает об обременении позже, он может требовать расторжения договора и возврата всех денег, даже если уже прожил несколько месяцев. В 2023 году в Москве было 127 таких дел - и в 91% случаев суды взыскали с арендодателя компенсацию.Что арендодатель может делать - и чего не может
Арендодатель имеет право требовать плату в срок. Если арендатор не платит два месяца подряд - вы вправе подать в суд на расторжение договора. Но вы не можете просто войти в квартиру, когда захотите. По закону (ст. 616 ГК РФ), вы можете проверить состояние жилья, но только после предупреждения - минимум за три рабочих дня. Без согласия арендатора - это нарушение его права на неприкосновенность жилища. Вы можете пересматривать арендную плату - но не чаще одного раза в год. И только если это прямо прописано в договоре. Если в договоре не написано, что плата может расти - вы не можете ее повысить. Попытка сделать это без оснований - повод для суда. В 2023 году 32% всех споров по аренде связаны именно с незаконным повышением платы. Вы не имеете права удерживать залог без причины. Залог - это не ваша «страховка» от случайных повреждений. Это гарантия, что арендатор не разрушит квартиру. Если он сдал ее в хорошем состоянии - залог возвращается полностью. Удержать 50% «за износ» - незаконно. Суды в 89% случаев возвращают залог полностью, если нет акта приема-передачи с фото и подписями.Что арендатор может требовать
Арендатор - не гость. Он имеет полное право на безопасное, комфортное жилье. Если в квартире сломался кран, не работает вентиляция, или появилась плесень - он может потребовать устранения недостатков. И если вы не сделаете это в разумные сроки - он может сам отремонтировать и снизить плату. По закону (ст. 616 ГК РФ), он имеет право на компенсацию расходов на ремонт, если проблема возникла не по его вине. Он может требовать, чтобы вы не заходили в квартиру без предупреждения. Если вы приходите без уведомления - он может пожаловаться в Роспотребнадзор или даже подать иск за нарушение личной жизни. Это не пустая угроза - в 2023 году в Санкт-Петербурге был случай, когда арендодатель заходил в квартиру три раза в неделю без согласия. Суд присудил арендатору 150 тысяч рублей компенсации морального вреда. Арендатор имеет право на проживание до конца срока, даже если вы продали квартиру. Новый собственник не может выселить его. Это прописано в ст. 617 ГК РФ. Многие арендодатели обманывают: «Продали квартиру - выезжайте». Это незаконно. Арендатор может остаться до конца срока договора - и даже требовать компенсацию, если его выгоняют досрочно.
Что арендатор обязан делать
Арендатор не просто живет - он отвечает за сохранность жилья. Он обязан платить в срок. Если платит с опозданием - вы имеете право требовать пени, если это прописано в договоре. Но если он не платит два месяца - вы можете расторгнуть договор через суд. Без суда - нельзя. Нельзя просто поменять замки и выкинуть вещи. Это уголовно наказуемо. Он обязан сообщать о поломках в течение 24 часов. Если вода залила соседей снизу, и он не сказал об этом - он обязан возместить ущерб. Если он не сообщил, а вы узнали через неделю - суд встанет на сторону соседей, и арендатор заплатит за ремонт. Он обязан содержать квартиру в чистоте и порядке. Не обязан делать капитальный ремонт - но должен следить за текущим: менять лампочки, чистить фильтры, не засорять канализацию. Если он засорил трубу, потому что сливал жир в раковину - он платит за прочистку. Если труба сломалась из-за старости - это ваша проблема. Он не может использовать квартиру не по назначению. Нельзя устраивать в ней ночную дискотеку, сдавать комнаты в поднаем без согласия, или превращать ее в офис. Это нарушение ст. 687 ГК РФ. Если вы узнали, что арендатор устроил там нелегальный салон красоты - вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке.Как избежать конфликтов: практические шаги
Споры не возникают из ничего. Они возникают, когда нет документов. Вот что нужно делать, чтобы не попасть в суд:- Составьте акт приема-передачи. Фотографируйте каждую комнату, каждый сантехнический прибор, каждый царапину. Подпишите его обе стороны. Без этого - вы не докажете, что квартира была в хорошем состоянии.
- Проверьте обременения. Зайдите на сайт Росреестра и сделайте запрос. Стоит 350 рублей, занимает три дня. Если квартира в ипотеке - вы должны знать об этом до подписания договора.
- Пропишите все в договоре. Не пишите «арендная плата - 30 тысяч». Напишите: «Арендная плата - 30 000 рублей в месяц, включая коммунальные платежи (вода, электричество, отопление)». Уточните, кто платит за вывоз мусора, за интернет, за обслуживание лифта. Чем подробнее - тем меньше споров.
- Зарегистрируйте договор, если срок больше года. Это не обязательно по закону - но если вы сделаете это, арендатор не сможет уйти с залогом, а вы не сможете его выселить без суда. Это защита для обеих сторон.
- Не сдавайте без паспорта. Всегда проверяйте паспорт арендатора. Если он не зарегистрирован в городе - он может не иметь права на временную регистрацию. Это не ваша проблема - но если он ее не оформит, вы можете столкнуться с проверками.
Что меняется в 2025 году
С 1 января 2025 года в России вступит в силу новый типовой договор аренды жилья, разработанный Минюстом. Он станет обязательным для всех, кто сдает квартиру. В нем будут четко прописаны: сроки ремонта, порядок возврата залога, обязанности по устранению аварий, перечень того, что считается «износом», а что - «повреждением». Также в 2024 году Госдума планирует принять закон, по которому договоры аренды сроком более года должны регистрироваться в Росреестре. Это значит: вы не сможете сдать квартиру на два года без официального договора. Это защитит арендаторов от мошенников, но усложнит жизнь для тех, кто сдает «на руки». Пока что - вы можете действовать по старому. Но если вы хотите избежать проблем, лучше начать использовать новый стандарт. Он написан простым языком. Его можно скачать на сайте Минюста. Он не обязывает вас платить больше - он просто делает правила понятными.
Екатерина Чупина
ноября 26, 2025 AT 17:51Я сама сдавала квартиру три года подряд. Главное - акт приёма-передачи. Без него ты как в пустоте. Фотки, дата, подписи. Даже если соседи снизу начнут жаловаться на протечку - у тебя есть доказательства, что до тебя всё было чисто. Потом, когда пришёл новый арендатор и залил всё, я спокойно отнесла фото в суд. Выиграла. Без паники, без криков - просто документы.
Не верьте тем, кто говорит: «Мы же друзья». Друзья не сдают квартиры. Друзья не требуют залог. Друзья не пишут договоры.
Закон - твой союзник. Используй его.
Дмитрий Назаров
ноября 27, 2025 AT 12:29Ты не понимаешь суть ГК РФ 616 и 617 это не просто нормы это фундамент арендных отношений если ты не знаешь разницу между износом и повреждением ты вообще не должен сдавать жильё я тут 12 лет в сфере и видел как люди теряли всё из-за того что не читали статьи а просто верили словам на слово
Казаков Вячеслав
ноября 27, 2025 AT 14:10Ага. Всё это красиво написано. Но кто читает ГК РФ? Кто вообще знает, что такое ст. 611? В реальности - сдают квартиры через Telegram, скидывают фото с телефона, берут 50% залога «за надёжность» и исчезают, когда приходит пора возвращать. Закон - это для тех, кто живёт в Москве с паспортом и интернетом. А в провинции? Там арендодатель - это тот, кто сильнее. Или тот, кто знает, как дать взятку участковому.
Типовой договор Минюста? Смешно. Он не обязателен. И его не будут проверять. Пока не будет судебного прецедента с 500 тысячами компенсации - ничего не изменится. Просто бумажки. Пока не сядут за это в тюрьму - всё останется как есть.
Антон Иванов
ноября 29, 2025 AT 13:22Всё это важно. Но самое главное - не бояться. Многие арендаторы молчат, потому что боятся конфликта. Арендодатели молчат, потому что боятся «навязываться». Но договор - это не враг. Это защита. Просто начни с фото. Даже если сдаёшь другу. Сделай фото. Подпиши. Напиши: «Всё в порядке». Это не холодно. Это забота. О тебе. О нём. О будущем.
Николь Кошелева
ноября 29, 2025 AT 15:24Я снимала квартиру в Новосибирске. Арендодатель заходил каждый день. Без предупреждения. Говорил: «Проверю, всё ли в порядке». Я плакала. Спала с телефоном в руке. Он смотрел в шкафы. В мой туалет. В шкаф с бельём. Я написала в Роспотребнадзор. Он получил предупреждение. Но я уехала через неделю. Потому что мне было страшно. Я не хотела жить в чужом доме. Я хотела жить в своём. А он не давал мне этого права. Это не про деньги. Это про человеческое достоинство.
Любомир Гавришкевич
ноября 30, 2025 AT 16:13Закон - это иллюзия свободы. В России всё решается через связи, через «кто кого знает». Ты можешь иметь все акты, все фото, все выписки - но если арендодатель «связан» с участковым - ты проиграешь. Ты не можешь выиграть у системы. Ты можешь только выжить. Или уехать. Я уехал. В Грузию. Там не спрашивают про Росреестр. Там просто платишь - и живёшь. Без страха. Без бумаг. Без закона. Он - просто символ. Не реальность.
ildar saifulin
декабря 2, 2025 AT 14:12Всё это круто, но реально - большинство просто не знает, как это делать. Я сам сдавал квартиру. Писал договор на листке. Брал залог наличкой. Никаких фото. А потом арендатор ушёл - и сказал, что всё сломано. Я не мог доказать обратное. Потерял 15 тысяч. Урок дорого стоил. Теперь делаю всё по книжке. Даже если сдаю брату. Потому что доверие - это не про слова. Это про документы. И если ты не готов их делать - не сдавай.
Evgen Shitin
декабря 3, 2025 AT 09:27ОЧЕНЬ ВАЖНО! ПРОВЕРЯЙТЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ! Я ПОТЕРЯЛ 80 ТЫСЯЧ ПОТОМУ ЧТО НЕ ПРОВЕРИЛ! КВАРТИРА БЫЛА В ИПОТЕКЕ И СРОК ДОГОВОРА БЫЛ 2 ГОДА! НО БАНК ПОТРЕБОВАЛ ВЫСЕЛЕНИЕ! Я НЕ ЗНАЛ! АРЕНДАТОР УШЁЛ С ЗАЛОГОМ! Я ОСТАЛСЯ С ПУСТОЙ КВАРТИРОЙ И С ДОГОВОРОМ, КОТОРЫЙ НЕ ПРОПИСАН В РОСРЕЕСТРЕ! ПОЖАЛУЙСТА, НЕ ПОВТОРЯЙТЕ МОЮ ОШИБКУ! СДЕЛАЙТЕ ЗАПРОС НА САЙТЕ! ЭТО 350 РУБЛЕЙ! НЕ СОХРАНИТЕ 350 - ПОТЕРЯЕТЕ 80 ТЫСЯЧ! Я ПЛАЧУ КАЖДЫЙ ДЕНЬ!
Юлия Повелица
декабря 3, 2025 AT 21:55Он просто зашёл. Без предупреждения. Я была в ванной. Он сказал: «Привет, проверю воду». Я закричала. Он ушёл. Но я не спала три ночи. Я думала - он снимал видео. Я думала - он знает, где у меня трусы. Я думала - он смотрел мои личные вещи. Я уехала. Не потому что не заплатил. Потому что я больше не чувствовала себя человеком. Арендодатель - это не хозяин. Он - гость. И если он не уважает твоё жилище - он не заслуживает, чтобы ты жила в его квартире.
Сергей Щепелев
декабря 5, 2025 AT 19:48ХА! Закон? ГК РФ? А где твой паспорт? А где твоя прописка? А где твой патриотизм? В России сдают квартиры по-русски - без бумажек, без судов, без западных глупостей. Кто сдаёт с актом - тот слабак. Кто требует выписку из Росреестра - тот предатель. Мы тут не в Берлине. Мы в России. Там, где сильный выживает. Арендатор, который жалуется на «неприкосновенность жилища» - это не человек. Это западный интеллигент, который боится собственной тени. Плати - и молчи. Иначе - вылетишь. Без суда. Без акта. Без фото. Просто - вылетишь. И не жалуйся. Ты сам виноват. 🇷🇺🔥