Права и обязанности арендодателя и арендатора при аренде жилья в России: что говорит закон

Каждый год в России заключается около 15 миллионов договоров аренды жилья. Большинство из них проходят без проблем - но когда возникает спор, люди часто оказываются не готовы. Не знают, кто должен ремонтировать батарею, кто имеет право заходить в квартиру без предупреждения, или как вернуть залог, если арендодатель исчез. Все это регулируется законом - Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом. Разберемся, кто что обязан делать, и как не попасть в ловушку.

Что обязан сделать арендодатель до того, как сдать квартиру

Арендодатель - это не просто человек, который хочет заработать на квартире. Он несет юридическую ответственность за то, что сдает. По закону (ст. 611 ГК РФ), он обязан передать жилье в состоянии, пригодном для проживания. Это значит: вода течет, свет горит, отопление работает, стены не трескаются, окна закрываются, а канализация не заливает пол.

Это не просто «хорошо бы» - это обязательство. Если вы сдаете квартиру, а через неделю у арендатора протекает крыша, вы обязаны устранить это за свой счет. Суды в 83% случаев встают на сторону арендатора, если ремонт не был сделан в разумные сроки. Особенно важно: инженерные системы должны работать. Нет горячей воды? Это нарушение. Постоянные перебои с электричеством? Это тоже нарушение.

Еще один ключевой момент - юридическая чистота. Если квартира в залоге у банка, под арестом или обременена сервитутом, вы обязаны сказать об этом до подписания договора. Скрыть это - нарушение закона. Судебная практика показывает: если арендатор узнает об обременении позже, он может требовать расторжения договора и возврата всех денег, даже если уже прожил несколько месяцев. В 2023 году в Москве было 127 таких дел - и в 91% случаев суды взыскали с арендодателя компенсацию.

Что арендодатель может делать - и чего не может

Арендодатель имеет право требовать плату в срок. Если арендатор не платит два месяца подряд - вы вправе подать в суд на расторжение договора. Но вы не можете просто войти в квартиру, когда захотите. По закону (ст. 616 ГК РФ), вы можете проверить состояние жилья, но только после предупреждения - минимум за три рабочих дня. Без согласия арендатора - это нарушение его права на неприкосновенность жилища.

Вы можете пересматривать арендную плату - но не чаще одного раза в год. И только если это прямо прописано в договоре. Если в договоре не написано, что плата может расти - вы не можете ее повысить. Попытка сделать это без оснований - повод для суда. В 2023 году 32% всех споров по аренде связаны именно с незаконным повышением платы.

Вы не имеете права удерживать залог без причины. Залог - это не ваша «страховка» от случайных повреждений. Это гарантия, что арендатор не разрушит квартиру. Если он сдал ее в хорошем состоянии - залог возвращается полностью. Удержать 50% «за износ» - незаконно. Суды в 89% случаев возвращают залог полностью, если нет акта приема-передачи с фото и подписями.

Что арендатор может требовать

Арендатор - не гость. Он имеет полное право на безопасное, комфортное жилье. Если в квартире сломался кран, не работает вентиляция, или появилась плесень - он может потребовать устранения недостатков. И если вы не сделаете это в разумные сроки - он может сам отремонтировать и снизить плату. По закону (ст. 616 ГК РФ), он имеет право на компенсацию расходов на ремонт, если проблема возникла не по его вине.

Он может требовать, чтобы вы не заходили в квартиру без предупреждения. Если вы приходите без уведомления - он может пожаловаться в Роспотребнадзор или даже подать иск за нарушение личной жизни. Это не пустая угроза - в 2023 году в Санкт-Петербурге был случай, когда арендодатель заходил в квартиру три раза в неделю без согласия. Суд присудил арендатору 150 тысяч рублей компенсации морального вреда.

Арендатор имеет право на проживание до конца срока, даже если вы продали квартиру. Новый собственник не может выселить его. Это прописано в ст. 617 ГК РФ. Многие арендодатели обманывают: «Продали квартиру - выезжайте». Это незаконно. Арендатор может остаться до конца срока договора - и даже требовать компенсацию, если его выгоняют досрочно.

Что арендатор обязан делать

Арендатор не просто живет - он отвечает за сохранность жилья. Он обязан платить в срок. Если платит с опозданием - вы имеете право требовать пени, если это прописано в договоре. Но если он не платит два месяца - вы можете расторгнуть договор через суд. Без суда - нельзя. Нельзя просто поменять замки и выкинуть вещи. Это уголовно наказуемо.

Он обязан сообщать о поломках в течение 24 часов. Если вода залила соседей снизу, и он не сказал об этом - он обязан возместить ущерб. Если он не сообщил, а вы узнали через неделю - суд встанет на сторону соседей, и арендатор заплатит за ремонт.

Он обязан содержать квартиру в чистоте и порядке. Не обязан делать капитальный ремонт - но должен следить за текущим: менять лампочки, чистить фильтры, не засорять канализацию. Если он засорил трубу, потому что сливал жир в раковину - он платит за прочистку. Если труба сломалась из-за старости - это ваша проблема.

Он не может использовать квартиру не по назначению. Нельзя устраивать в ней ночную дискотеку, сдавать комнаты в поднаем без согласия, или превращать ее в офис. Это нарушение ст. 687 ГК РФ. Если вы узнали, что арендатор устроил там нелегальный салон красоты - вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Как избежать конфликтов: практические шаги

Споры не возникают из ничего. Они возникают, когда нет документов. Вот что нужно делать, чтобы не попасть в суд:

• Составьте акт приема-передачи. Фотографируйте каждую комнату, каждый сантехнический прибор, каждый царапину. Подпишите его обе стороны. Без этого - вы не докажете, что квартира была в хорошем состоянии.
• Проверьте обременения. Зайдите на сайт Росреестра и сделайте запрос. Стоит 350 рублей, занимает три дня. Если квартира в ипотеке - вы должны знать об этом до подписания договора.
• Пропишите все в договоре. Не пишите «арендная плата - 30 тысяч». Напишите: «Арендная плата - 30 000 рублей в месяц, включая коммунальные платежи (вода, электричество, отопление)». Уточните, кто платит за вывоз мусора, за интернет, за обслуживание лифта. Чем подробнее - тем меньше споров.
• Зарегистрируйте договор, если срок больше года. Это не обязательно по закону - но если вы сделаете это, арендатор не сможет уйти с залогом, а вы не сможете его выселить без суда. Это защита для обеих сторон.
• Не сдавайте без паспорта. Всегда проверяйте паспорт арендатора. Если он не зарегистрирован в городе - он может не иметь права на временную регистрацию. Это не ваша проблема - но если он ее не оформит, вы можете столкнуться с проверками.

Что меняется в 2025 году

С 1 января 2025 года в России вступит в силу новый типовой договор аренды жилья, разработанный Минюстом. Он станет обязательным для всех, кто сдает квартиру. В нем будут четко прописаны: сроки ремонта, порядок возврата залога, обязанности по устранению аварий, перечень того, что считается «износом», а что - «повреждением».

Также в 2024 году Госдума планирует принять закон, по которому договоры аренды сроком более года должны регистрироваться в Росреестре. Это значит: вы не сможете сдать квартиру на два года без официального договора. Это защитит арендаторов от мошенников, но усложнит жизнь для тех, кто сдает «на руки».

Пока что - вы можете действовать по старому. Но если вы хотите избежать проблем, лучше начать использовать новый стандарт. Он написан простым языком. Его можно скачать на сайте Минюста. Он не обязывает вас платить больше - он просто делает правила понятными.

Что делать, если что-то пошло не так

Если арендодатель не делает ремонт - напишите ему письмо с требованием устранить недостатки в течение 10 дней. Сохраните копию. Если не ответит - обращайтесь в Роспотребнадзор. Они могут выписать предписание.

Если арендатор не платит - отправьте письменное предупреждение. Если через два месяца не платит - подавайте в суд. Не пытайтесь выгнать его сами. Это может стоить вам штрафа или даже уголовного наказания.

Если вы сдаете квартиру - всегда делайте фото. Всегда подписывайте акт. Всегда проверяйте обременения. Это не бюрократия - это защита. В 2023 году 78% споров, связанных с залогом, решались в пользу арендатора - только потому что у него был акт с фотографиями.

Что делать, если вы арендатор

Не верьте на слово. Проверяйте. Запрашивайте выписку из Росреестра. Делайте фото. Пишите все в договоре. Если вам говорят: «Не надо подписывать, мы же доверяем друг другу» - это тревожный сигнал. Настоящий арендодатель не боится документов. Он их любит - потому что они его защищают.

Если вы платите за коммунальные услуги - требуйте квитанции. Если вы платите за интернет - требуйте договор с провайдером. Если вы не знаете, кто за что платит - вы рискуете остаться в минусе.

Если вы проживаете в квартире больше 90 дней - вы имеете право на временную регистрацию. Но для этого вам нужен паспорт арендодателя и его согласие. Без этого - вы не сможете оформить полис ОМС, не сможете устроить ребенка в детский сад, не сможете получить водительские права по месту жительства. Это не бонус - это право.

Заключение

Аренда жилья - это не про доверие. Это про договор. Договор, который защищает обе стороны. Арендодатель не должен быть грабителем. Арендатор не должен быть безответственным. Закон дает четкие правила. И если вы их знаете - вы не будете проигрывать.

Сегодня у вас есть все инструменты: акт приема-передачи, выписка из Росреестра, типовой договор, закон. Используйте их. Не ждите, пока что-то сломается. Сделайте все до того, как заселитесь. Это сэкономит вам месяцы стресса, тысячи рублей и нервов.