Перепланировка квартиры: что можно делать, а что запрещено по закону

Когда речь заходит о перепланировке, изменении внутренней структуры квартиры с перестановкой стен, дверей или санузлов. Также известно как переустройство, это не просто ремонт — это юридически значимое действие, которое требует согласования с государством. Многие думают, что если стена не несущая, то её можно снести — это опасное заблуждение. Даже если вы уверены, что стена «не держит» дом, без официального разрешения вы рискуете получить штраф, обязанность восстановить всё обратно, или даже выселение через суд. В 2025 году Росреестр активно проверяет квартиры по данным БТИ и жалобам соседей — и если перепланировка не согласована, сделку с квартирой могут заблокировать, даже если вы её уже купили.

Самый частый вопрос: несущие стены, элементы конструкции здания, которые передают нагрузку от перекрытий и кровли на фундамент. Они не могут быть тронуты без проекта и разрешения от специализированной организации. Сносить их — это как вырезать опоры из стопки книг. Даже частичное вскрытие или вырезание проёма под дверь может нарушить устойчивость. А вот переносить перегородки, объединять кухню с гостиной (если не было газовой плиты), менять санузлы — это часто разрешено. Но только если вы сделаете проект, получите согласование и оформите изменения в ЕГРН. Без этого даже идеальная перепланировка станет проблемой для будущих покупателей. А ещё — если соседи сверху жалуются на протечки из нового санузла, вы не просто платите штраф, вы должны всё восстановить за свой счёт.

Многие думают, что если они купили квартиру с перепланировкой — значит, всё в порядке. Но это не так. В 2025 году 43% сделок на вторичном рынке отменяются из-за несогласованных изменений. Проверить, была ли сделана легальная перепланировка, можно через выписку из ЕГРН — там должны быть отметки о перепланировке. Если их нет — вы покупаете проблему. А если вы сами планируете менять планировку — не начинайте ремонт до получения разрешения. Даже если вы уверены, что всё сделаете «аккуратно». Бюро технической инвентаризации не спрашивает, насколько аккуратно вы снесли стену. Они видят только результат — и он должен совпадать с проектом. Иначе — штраф, суд, восстановление. Лучше потратить неделю на бумаги, чем год на исправление ошибок.

Внизу вы найдёте реальные примеры: как правильно согласовать перепланировку, какие документы нужны, как избежать типичных ошибок, и что делать, если уже всё сделали без разрешения. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году. Вы найдёте пошаговые инструкции, образцы заявлений и способы сэкономить время и деньги при согласовании. Никаких «нужно обратиться к юристу» — только конкретные шаги, которые вы сможете сделать сами.