Как подготовить квартиру к фотосъемке: чек-лист для продавца недвижимости

Почему фотографии квартиры решают, продастся она или нет

Вы потратили месяцы на поиск покупателя, но никто не звонит. Причина? Скорее всего, не в цене. А в фотографиях. В 2025 году 87% покупателей смотрят минимум 30 фото перед тем, как запросить показ. Если ваши снимки выглядят как снятые на телефон в полумраке - вы теряете 9 из 10 потенциальных клиентов. Профессиональные фото увеличивают шансы на продажу на 47% и поднимают цену на 15-20%. Это не маркетинговая сказка. Это цифры из отчетов ЦИАН и DomClick за 2023 год. И если вы не готовите квартиру к фотосъемке, вы просто отдаете деньги конкурентам.

Что нужно сделать за 5 дней до съемки

Не ждите, пока фотограф приедет. Подготовка начинается за 3-5 дней. Первый день - расхламление. Уберите всё, что не нужно для жизни. Это не просто уборка. Это обезличивание. Фотографии должны показывать пространство, а не вашу жизнь. Уберите семейные фото, косметику, одежду на стульях, обувь в прихожей, игрушки, чашки с кофе. Даже если кажется, что это «нормально» - покупатели видят это как признак того, что вы не готовы к сделке. Исследование Grodnenskoe.by показало: наличие личных вещей снижает вовлеченность на 28%.

Второй день - генеральная уборка. Не просто подмести. Влажная уборка всех поверхностей: полки, подоконники, вентиляционные решетки, плинтусы, дверные ручки. 98% профессиональных фотографов говорят: запыленные зеркала и стекло - самая частая ошибка. Их нельзя исправить в фотошопе. Уберите пыль с ламп, выключателей, даже с верхней части холодильника. Сантехника должна блестеть - без капель, без известкового налета. В ванной комнате крышка унитаза должна быть закрыта, полотенца - аккуратно сложены одного цвета. Это повышает восприятие чистоты на 35%.

Третий день - мелкий ремонт. Заклейте трещины, замените перегоревшие лампочки, подтяните ручки, почините протекающий кран. Даже мелкие дефекты на фото выглядят как серьезные проблемы. Если в кухне не работает вытяжка - закройте ее дверцей или уберите. Покупатель не будет думать: «А какая цена, если тут всё так плохо?» - он просто закроет вкладку.

Освещение: самая частая ошибка

78% неудачных фото - из-за плохого освещения. Это не про дорогие камеры. Это про то, как вы включаете свет. Не используйте смешанные источники: лампы накаливания (теплый свет) + светодиоды (холодный свет). Это создает желтые и синие пятна на фото. Цветовая температура должна быть 3000-4000K - нейтральный белый. Проверьте: включите все лампы в комнате. Если одна светит желтым, а другая - голубым - меняйте лампы. Используйте лампы с одинаковой температурой. Не забудьте про балкон и коридоры - они тоже снимаются.

Откройте шторы. Максимум естественного света. Но не оставляйте тяжелые портьеры - они создают тени. Легкие тюлевые занавески - идеально. Если съемка в вечернее время - включите все светильники. Даже если кажется, что света много. Лучше переборщить, чем потом снимать в полумраке. Фотографы говорят: «Лучше светлее, чем темнее».

Декор: меньше - значит больше

Не превращайте квартиру в музей. Не ставьте 5 ваз, 10 подушек и 3 ковра. Достаточно 1-2 точек фокуса. В гостиной - ваза с цветами и книга на столе. На кухне - фрукты в корзинке. В спальне - пара аккуратно сложенных полотенец на стуле. Это не «декор», это намёк на жизнь. Исследование Kvartyroom.ru показало: такие детали увеличивают время просмотра снимка на 22%. Но если вы ставите 10 ваз, 3 статуэтки и картину с пейзажем - вы перегружаете пространство. Покупатель не видит квартиру. Он видит хаос.

Цветовая гамма важна. Нейтральные тона - белый, бежевый, серый - работают лучше всего. Если у вас яркие стены - не пытайтесь их закрасить. Но уберите яркие подушки, шторы, ковры. Пусть стены будут фоном, а не главным героем. Западные стандарты требуют 100% нейтральности. В России - чуть гибче. Но если вы хотите продать быстро и дорого - следуйте строгому правилу: всё, что не белое, бежевое или серое - убирается.

Ключевые зоны: что снимают в первую очередь

Фотографы снимают не всё подряд. Есть стандартный набор: гостиная, кухня, спальня, ванная, прихожая, балкон. В Москве и Петербурге - минимум 12 фото. В регионах - 8. Но качество важнее количества. Если вы сделаете 5 отличных снимков - это лучше, чем 15 плохих.

Гостиная - самое важное помещение. Должна выглядеть просторной. Уберите лишнюю мебель. Если диван занимает половину комнаты - сдвиньте его к стене. Оставьте место для прохода. Покупатель должен представить, как он сидит здесь с друзьями. Не ставьте телевизор в центр - он отвлекает. Пусть он будет на стене, как фон.

Кухня - вторая по важности. Уберите все мелкие предметы: бутылки, специи, чайники, микроволновку (если она не встроена). Оставьте только чистую рабочую поверхность. Добавьте фрукты - яблоки, апельсины. Это добавляет жизни. Не ставьте посуду в раковине. Даже если она чистая - это выглядит как «неубрано».

Ванная - самая уязвимая зона. Уберите всё: зубные щетки, шампуни, полотенца, косметику. Оставьте только чистый унитаз, раковину, зеркало. Полотенца - только в один цвет, сложенные аккуратно. Если есть ванна - положите на нее чистое полотенце. Покупатели смотрят на ванную дольше, чем на кухню. Если она грязная - они сразу думают: «А санузел вообще чистый?»

Что не стоит делать

Не перестарайтесь. В 2022 году 15% продавцов перегрузили квартиру декором - поставили искусственные цветы, вазы с монетами, свечи, статуэтки. Это создает эффект «выставочного зала». Покупатели думают: «Здесь никто не живет». Это отпугивает. Фотографии должны передавать ощущение дома, а не магазина.

Не используйте вспышку. Даже если вы снимаете на телефон. Вспышка создает блики на зеркалах, стекле, кафеле. Она делает стены серыми, а потолки - темными. Лучше снимать днем, с открытыми окнами. Если съемка вечером - используйте только мягкий искусственный свет.

Не игнорируйте запахи. 29% покупателей упоминают запахи как причину отказа. Даже если вы не чувствуете запах - он есть. Уберите кошачий лоток, устраните запах еды, уберите ароматизаторы. Используйте натуральные средства: уксус, сода, лимон. Проветрите квартиру за день до съемки. Если есть дым, уберите пепельницы. Если есть животные - вынесите их на день. Даже запах шампуня для животных может отпугнуть.

Сколько времени и денег это займет

Самостоятельная подготовка занимает в среднем 12 часов. Для двухкомнатной квартиры - 6-8 часов уборки, 2 часа на расхламление, 2 часа на освещение и декор. Это не легко, но это дешевле, чем снизить цену.

Если вы не хотите тратить время - можно нанять профессионала. Стоимость подготовки - от 5000 до 15 000 рублей, в зависимости от площади (около 1000 рублей за 10 кв.м). Это не трата - это инвестиция. Агентства, которые используют чек-листы, продают объекты на 17 дней быстрее. И на 8,5% дороже. То есть, если вы тратите 10 000 рублей на подготовку - вы можете получить дополнительные 200 000-300 000 рублей от продажи.

Что будет дальше: 360-туры и AR

С 2023 года растет спрос на 360-градусные туры и виртуальные показы. Для них требования строже: никаких выступающих предметов, никаких кабелей, никаких мелких деталей. Камера должна свободно вращаться. Если у вас в углу стоит комод - его нужно убрать. Если на стене висит картина - она должна быть ровно по центру. Это уже не опция - это стандарт.

К 2025 году 60% фотографов будут использовать дополненную реальность - чтобы визуально «расширить» комнату. Но даже AR не скроет грязный пол, треснувшую плитку или запах плесени. Физическая подготовка останется основой. Будущее - не в технологиях. Будущее - в деталях.

Чек-лист: что делать перед фотосъемкой

1. За 5 дней до съемки - начните расхламление. Уберите всё личное: фото, косметика, одежда, обувь, игрушки.
2. За 3 дня - проведите генеральную уборку. Влажная уборка всех поверхностей, включая подоконники, вентиляционные решетки, плинтусы.
3. За 2 дня - устраните мелкие дефекты: замените лампочки, почините ручки, заклейте трещины.
4. За 1 день - настройте освещение. Используйте только лампы с цветовой температурой 3000-4000K. Откройте шторы. Уберите тяжелые портьеры.
5. За 12 часов - уберите запахи. Проветрите квартиру. Уберите ароматизаторы, кошачий лоток, пепельницы.
6. За 2 часа - создайте 1-2 точки фокуса: ваза с цветами, фрукты на кухне, сложенные полотенца.
7. За 1 час - проверьте ванную: крышка унитаза закрыта, полотенца одного цвета, нет личных вещей.
8. Перед приездом фотографа - вынесите всех животных, уберите мусор, закройте шкафы и ящики.

Что делать, если фотографии всё равно не работают

Если после подготовки вы всё ещё не получаете звонков - проблема не в фото. Проблема в цене. Или в описании. Но если вы не подготовили квартиру - вы даже не имеете права спрашивать, почему никто не звонит. Фотографии - это первое, что видит покупатель. Это ваше лицо на рынке. Сделайте его привлекательным - и продажа станет вопросом времени.