Обременения на недвижимость: что это, как проверить и как избежать ловушек

Когда вы покупаете квартиру, вы думаете, что получаете чистый объект — но обременения на недвижимость, это юридические ограничения, которые могут ограничивать ваши права как собственника. Также известно как ограничения на распоряжение имуществом, они могут быть скрытыми, и если их не заметить до сделки, вы рискуете остаться без квартиры, денег или с долгами, которые не ваши.

Самый частый тип — залог у банка, когда квартира ещё не выплачена по ипотеке, и банк держит её в залоге до полного погашения. Также известно как ипотечное обременение, оно не всегда видно глазами, но его можно и нужно проверить в ЕГРН. Другие виды — аренда с обременением, когда квартира сдана на долгий срок, и вы не сможете заселиться сразу. Также известно как право пользования третьих лиц, и оно может действовать до 11 лет. Есть и судебные ограничения, например, арест из-за долгов или споры о наследстве. Также известно как ограничения ФССП, и они могут появиться даже после подписания договора.

Почему это важно? Потому что 1 из 7 сделок на вторичном рынке срывается из-за непроверенных обременений. Вы можете купить квартиру, а потом выяснить, что её арестовали за долги бывшего владельца, или что арендатор имеет право жить там ещё 5 лет. Или что банк требует погасить ипотеку до сделки — и вы не знаете, сколько это стоит. Проверка в ЕГРН — это не формальность, а минимальная защита. Даже если продавец говорит, что всё чисто, — всегда запрашивайте выписку. Там будет всё: залоги, аресты, ипотеки, сервитуты, даже временная регистрация, если она внесена в реестр. Не верьте на слово. Проверяйте.

Если вы нашли обременение — это не приговор. Залог можно снять до сделки — банк выдаст документ, подтверждающий погашение. Аренду можно учесть в цене — если срок ещё не истёк, вы получаете готового арендатора. Судебные ограничения — сложнее, но их можно выяснить через ФССП и судебные базы. Главное — не игнорировать. Квартира с обременением не всегда плоха, но она требует чёткого плана действий. Ни один агент не должен продавать вам объект, не показав вам выписку из ЕГРН. Если не показывает — ищите другой вариант. В этом разделе вы найдёте пошаговые инструкции, как проверять квартиру, как снимать обременения, как не попасть на мошенников и как защищать свои деньги, даже если объект кажется идеальным.