Почему паркинг и кладовые - это не «второй сорт» недвижимости
Вы когда-нибудь задумывались, почему люди, которые не могут позволить себе квартиру, всё равно покупают парковочное место? Или почему в новостройках кладовки раскупаются быстрее, чем балконы? Это не каприз. Это рациональный выбор. В 2025 году в Москве средняя стоимость однокомнатной квартиры - 12 миллионов рублей. А машино-место в том же районе - от 2,5 млн. Кладовая площадью 4,5 м² - всего 200-400 тыс. рублей. Это не инвестиция в жильё. Это инвестиция в потребность.
Когда люди начинают экономить, они не отказываются от машины. Они не выбрасывают вещи. Они просто перестают платить за лишние квадратные метры. А парковка и кладовка - это не «лишнее». Это то, без чего невозможно жить в городе. В Москве уже 380 автомобилей на 1000 жителей. В Питере - 320. И это не пик. Это тренд. Регулирование тоже работает на вас: с 2024 года в центре Москвы по закону должно быть минимум одно машино-место на три квартиры. Предложение ограничено. Спрос растёт.
Как считать доходность: формула, которую используют профессионалы
Не верьте рекламе про «25% годовых». Это редкость. Настоящая доходность считается по простой формуле:
Чистая прибыль за год / Ваши вложения × 100%
Давайте разберём на реальном примере. Вы купили кладовку в Санкт-Петербурге за 400 тыс. рублей. Оформление - 2 тыс. рублей. Обустройство (полки, свет, замок) - 50 тыс. рублей. Итого: 452 тыс. рублей.
Сдаёте в аренду за 5 тыс. рублей в месяц. Но не 12 месяцев. А 11. Потому что один месяц в году - на смену арендатора. Или на ремонт. Или на то, чтобы вы сами не забыли, что это ваша собственность.
11 месяцев × 5 тыс. = 55 тыс. рублей в год.
Ежемесячные расходы: 100 рублей на содержание. 1,2 тыс. в год.
Чистый доход: 55 тыс. − 1,2 тыс. = 53,8 тыс. рублей.
Доходность: 53,8 / 452 × 100% = 11,9%.
Это не 25%. Это 12%. И это выше, чем по жилью. В Москве средняя доходность по квартире - 5-6%. У вас - почти вдвое больше. И это при том, что вы не тратите ни копейки на ремонт, не ищете соседей, не боретесь с шумом.
Где искать выгодные объекты: локация - это всё
Вы можете купить машино-место в Тишине за 750 тыс. рублей. И сдавать за 5 тыс. в месяц. Доходность - 8%. Или то же самое место - в районе Кунцево, за 1,8 млн. И сдавать за 20 тыс. - доходность 13,3%. Разница? В плотности населения. В количестве машин. В уровне доходов жильцов.
Эксперты говорят одно: если в доме меньше 60 автомобилей на 100 квартир - не вкладывайтесь. Спроса не будет. Даже если цена низкая. Проверить это легко: посмотрите на парковку у дома в 10 утра. Сколько машин? Если половина мест пуста - это не «дешёвый» объект. Это «неприбыльный».
Лучшие локации:
- Центры городов (Москва, Питер, Екатеринбург)
- Премиальные ЖК с закрытой территорией
- Новостройки с платными парковками
- Дома рядом с торговыми центрами, больницами, школами
В спальных районах, где люди ездят на метро, а машины стоят на улице - вы рискуете. Там доходность может упасть до 5-6%. Это ниже инфляции. Вы теряете деньги.
Рост цены: как заработать ещё и на перепродаже
Доходность - это не только аренда. Это ещё и рост стоимости. За последние пять лет в Москве машино-места подорожали в среднем на 50%. В 2020 году - 1,8 млн. В 2025 - 2,7 млн. Это не магия. Это дефицит. Строительство новых паркингов замедлилось. А количество машин растёт.
Если вы купили кладовку за 400 тыс. рублей, и через пять лет она стоит 600 тыс. - вы заработали 200 тыс. на перепродаже. Плюс 269 тыс. рублей от аренды за пять лет (53,8 тыс. × 5). Итого: 469 тыс. рублей чистой прибыли. Без единого ремонта. Без налогов на доход (если вы физлицо и сдаёте в личную аренду).
Сколько будет стоить через пять лет? Если рост продолжится - 60-70%. Это значит, что объект за 400 тыс. может стоить 680 тыс. А если вы купили на стадии котлована - экономия 30-50%. Тогда вы покупаете за 250 тыс., а продаёте за 680 тыс. - это почти 170% прибыли.
Риски: что может пойти не так
Да, доходность выше, чем у квартиры. Но есть подводные камни.
Первый риск - пустое место. Инвестор «Автоинвест» купил машино-место за 1,8 млн в новостройке. Дом заселили медленно. Первый год - пусто. Доходность: минус 10%. Это не гипотетика. Это реальный кейс. Решение: покупайте только в заселённых домах. Или в тех, где продажи идут активно.
Второй риск - падение аренды. В кризис люди сначала отказываются от кладовок и парковок. Не от машины - от её хранения. Они ставят машину на улицу. Или сдают кладовку в соседний дом. Доходность падает. Это не катастрофа - но требует резерва. У вас должен быть запас на 6-12 месяцев без аренды.
Третий риск - неправильный договор. 92% успешных инвесторов включают в договор ежегодную индексацию аренды на уровень инфляции. Без этого вы теряете деньги. Если вы сдаёте за 5 тыс. в 2025, а в 2026 инфляция - 7%, вы должны поднять ставку до 5,35 тыс. Иначе ваша доходность падает. Без индексации - это не инвестиция. Это подарок арендатору.
Четвёртый риск - будущее транспорта. Каршеринг и электромобили растут. К 2030 году спрос на персональные парковки может упасть на 15-20%. Это не значит, что всё пропало. Это значит - выбирайте объекты в центре, где люди не отказываются от машин. Не в спальных районах, где все ездят на метро.
Что делать прямо сейчас: пошаговый план
Если вы решили начать - вот что нужно сделать до конца недели:
- Определите бюджет. Сколько готовы потратить? До 750 тыс. рублей? До 1 млн? Выбирайте объект в рамках этого.
- Найдите 3-5 домов с паркингом или кладовками. Смотрите на заселённость. Сколько машин на парковке? Сколько людей в подъезде?
- Проверьте цену за кв. метр. В Москве - 236 тыс. рублей за м² в премиум-сегменте. В Питере - 120 тыс. Сравнивайте. Не берите самое дешёвое - берите самое перспективное.
- Посчитайте доходность. Используйте формулу: (аренда × 11 − содержание) / покупка × 100%. Если ниже 10% - пропускайте.
- Запросите договор аренды у текущих владельцев. Есть ли индексация? Как часто меняются арендаторы? Какие документы требуются?
- Купите на этапе строительства, если можете. Экономия 30-50%. Даже если вы не живёте в городе - можно купить по фото и документам.
Не ждите «идеального момента». Момент - это когда вы сделали первый шаг. В 2025 году 38% россиян готовы вложить в паркинг или кладовку, как только появятся деньги. Вы - один из них. Пора действовать.
Кто выигрывает, а кто проигрывает
Если вы купили кладовку за 40 тыс. рублей в новостройке и сдаёте за 1 тыс. в месяц - вы выиграли. Доходность 27%. Вы не тратите время на ремонт. Не общаетесь с соседями. Не платите налоги. Это не мечта. Это реальность.
Если вы купили машино-место за 1,8 млн в доме с 20 автомобилями на 100 квартир - вы проиграли. Даже если сдаёте за 15 тыс. - доходность 10%, но с риском пустоты. Вы не заработаете, вы просто не потеряете.
Инвестиции в паркинг и кладовые - это не про богатство. Это про умение видеть то, что другие игнорируют. Не про «квартиру с видом на парк». А про «место, где человеку реально нужно хранить что-то».
Какая минимальная сумма для старта в паркингах и кладовых?
Минимальная сумма - от 200 тысяч рублей. Такую кладовку можно найти в новостройках за пределами центра. Машино-место начинается от 300 тысяч в Питере и 750 тысяч в спальных районах Москвы. В центре - от 1,2 млн. Но если вы покупаете на этапе строительства, можно сэкономить 30-50%.
Сколько можно заработать в месяц на кладовой?
В Москве - от 4 до 8 тысяч рублей в месяц. В Питере - от 1,4 до 5 тысяч. Зависит от района, размера и состояния. Кладовка 4,5 м² в центре сдаётся за 5-6 тыс., в спальном районе - за 2-3 тыс. Учтите, что 100-200 рублей в месяц уходят на содержание.
Нужно ли платить налоги с аренды?
Если вы физическое лицо и сдаёте в личную аренду - налог 13% с дохода. Но если вы сдаёте через агентство или платформу - налог может быть уже включён. Есть льгота: до 2,4 млн рублей в год дохода можно не декларировать, если вы не предприниматель. Но лучше оформить ИП - это надёжнее и даёт возможность вычитать расходы.
Как проверить, не обманули ли меня при покупке?
Запросите выписку из ЕГРН - там будет указано: площадь, назначение, кадастровый номер. Проверьте, не входит ли объект в общую собственность дома. Убедитесь, что вы покупаете именно право собственности, а не договор аренды. Сравните цену с аналогами в том же доме. Если цена ниже средней на 20% - будьте осторожны: возможно, есть юридические проблемы.
Стоит ли покупать паркинг в новостройке без заселения?
Только если вы готовы ждать 1-2 года и не зависите от дохода. В новостройках с низкой заселённостью машино-места стоят пустыми. Доходность - ноль. Но если вы покупаете на этапе котлована, экономите 40%, и уверены, что дом заселят - это может быть выгодно. Риск выше, но потенциал тоже.
Какие документы нужны для покупки?
Паспорт, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, акт приёма-передачи. Если покупаете у застройщика - нужен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и акт передачи. Госпошлина за регистрацию - 2 000 рублей. Всё оформляется через Росреестр. Не соглашайтесь на «просто договор» - без регистрации права собственности объект не ваш.
Инвестиции в паркинг и кладовые - это не про спекуляцию. Это про стабильность. Про то, чтобы деньги работали, пока вы спите. Про то, чтобы не зависеть от рынка квартир. Это про то, чтобы начать с малого - и не остановиться.
Artem Bebik
января 1, 2026 AT 18:1811,9% доходности? Да ты шутишь. В Питере сейчас кладовки на 400к сдают за 3,5к, а в спальных районах и за 2к. И это при том, что за год 2 месяца пустуют, а не один. И ты ещё про инфляцию забыл? За 5 лет твои 53,8к превратятся в 35к реальных. Это не инвестиция, это лотерея с плохими шансами.
Клементина Занозина
января 2, 2026 AT 21:23Вы все с ума сошли. Кто вам сказал, что люди будут платить за кладовку, когда у них самих нет денег на хлеб? Кризис - это не рекламный слоган. Это когда ты сдаешь машину в каршеринг, потому что не можешь позволить себе парковку. Ваша «доходность» - это иллюзия для тех, кто живёт в элитных ЖК и думает, что все остальные - как они.
Vladimir Kolarik
января 4, 2026 AT 18:27Проверил парковку у своего дома. 80 машин на 120 квартир. Сдал кладовку за 4к. Расходы 150 в месяц. Доходность 10,2%. Не 25%, но стабильно. Никаких ремонтов, ни с кем не общаюсь. Всё как в статье. Делайте как я - не ждите идеального момента, просто купите.
Женя шенфельд
января 5, 2026 AT 11:14Всё верно, но давайте честно: большинство людей не умеют считать. Они видят 25% и бегут покупать в новостройке без заселения. А потом год сидят с пустым местом и думают, почему всё плохо. Правильно - смотреть на реальные цифры, а не на маркетинг. И да, индексация - это не опционально. Без неё вы просто дарите деньги. И ещё: если вы не готовы ждать 2 года - не лезьте в новостройки. Это не депозит, это долгосрочная стратегия.
Karapet Tigranyan
января 5, 2026 AT 14:03The assertion that parking spaces constitute a rational investment vehicle is predicated upon an assumption of perpetual urban densification, which is empirically untenable in the context of demographic decline, infrastructural decay, and the accelerating transition toward autonomous mobility ecosystems. One must therefore regard such propositions as economically myopic and sociologically anachronistic.
Artem Bebik
января 5, 2026 AT 19:11Ага, вот он - тот самый «формальный» тип, который пишет как из университетского учебника, а сам живёт в съёмной квартире с родителями. Ты хоть раз в жизни сдавал кладовку? Или просто читаешь Bloomberg и думаешь, что это экономика? Ты бы сначала в реальности попробовал, а потом в своей тёплой башне из слов писал про «эмпирическую несостоятельность».