Почему паркинг и кладовые - это не «второй сорт» недвижимости
Вы когда-нибудь задумывались, почему люди, которые не могут позволить себе квартиру, всё равно покупают парковочное место? Или почему в новостройках кладовки раскупаются быстрее, чем балконы? Это не каприз. Это рациональный выбор. В 2025 году в Москве средняя стоимость однокомнатной квартиры - 12 миллионов рублей. А машино-место в том же районе - от 2,5 млн. Кладовая площадью 4,5 м² - всего 200-400 тыс. рублей. Это не инвестиция в жильё. Это инвестиция в потребность.
Когда люди начинают экономить, они не отказываются от машины. Они не выбрасывают вещи. Они просто перестают платить за лишние квадратные метры. А парковка и кладовка - это не «лишнее». Это то, без чего невозможно жить в городе. В Москве уже 380 автомобилей на 1000 жителей. В Питере - 320. И это не пик. Это тренд. Регулирование тоже работает на вас: с 2024 года в центре Москвы по закону должно быть минимум одно машино-место на три квартиры. Предложение ограничено. Спрос растёт.
Как считать доходность: формула, которую используют профессионалы
Не верьте рекламе про «25% годовых». Это редкость. Настоящая доходность считается по простой формуле:
Чистая прибыль за год / Ваши вложения × 100%
Давайте разберём на реальном примере. Вы купили кладовку в Санкт-Петербурге за 400 тыс. рублей. Оформление - 2 тыс. рублей. Обустройство (полки, свет, замок) - 50 тыс. рублей. Итого: 452 тыс. рублей.
Сдаёте в аренду за 5 тыс. рублей в месяц. Но не 12 месяцев. А 11. Потому что один месяц в году - на смену арендатора. Или на ремонт. Или на то, чтобы вы сами не забыли, что это ваша собственность.
11 месяцев × 5 тыс. = 55 тыс. рублей в год.
Ежемесячные расходы: 100 рублей на содержание. 1,2 тыс. в год.
Чистый доход: 55 тыс. − 1,2 тыс. = 53,8 тыс. рублей.
Доходность: 53,8 / 452 × 100% = 11,9%.
Это не 25%. Это 12%. И это выше, чем по жилью. В Москве средняя доходность по квартире - 5-6%. У вас - почти вдвое больше. И это при том, что вы не тратите ни копейки на ремонт, не ищете соседей, не боретесь с шумом.
Где искать выгодные объекты: локация - это всё
Вы можете купить машино-место в Тишине за 750 тыс. рублей. И сдавать за 5 тыс. в месяц. Доходность - 8%. Или то же самое место - в районе Кунцево, за 1,8 млн. И сдавать за 20 тыс. - доходность 13,3%. Разница? В плотности населения. В количестве машин. В уровне доходов жильцов.
Эксперты говорят одно: если в доме меньше 60 автомобилей на 100 квартир - не вкладывайтесь. Спроса не будет. Даже если цена низкая. Проверить это легко: посмотрите на парковку у дома в 10 утра. Сколько машин? Если половина мест пуста - это не «дешёвый» объект. Это «неприбыльный».
Лучшие локации:
- Центры городов (Москва, Питер, Екатеринбург)
- Премиальные ЖК с закрытой территорией
- Новостройки с платными парковками
- Дома рядом с торговыми центрами, больницами, школами
В спальных районах, где люди ездят на метро, а машины стоят на улице - вы рискуете. Там доходность может упасть до 5-6%. Это ниже инфляции. Вы теряете деньги.
Рост цены: как заработать ещё и на перепродаже
Доходность - это не только аренда. Это ещё и рост стоимости. За последние пять лет в Москве машино-места подорожали в среднем на 50%. В 2020 году - 1,8 млн. В 2025 - 2,7 млн. Это не магия. Это дефицит. Строительство новых паркингов замедлилось. А количество машин растёт.
Если вы купили кладовку за 400 тыс. рублей, и через пять лет она стоит 600 тыс. - вы заработали 200 тыс. на перепродаже. Плюс 269 тыс. рублей от аренды за пять лет (53,8 тыс. × 5). Итого: 469 тыс. рублей чистой прибыли. Без единого ремонта. Без налогов на доход (если вы физлицо и сдаёте в личную аренду).
Сколько будет стоить через пять лет? Если рост продолжится - 60-70%. Это значит, что объект за 400 тыс. может стоить 680 тыс. А если вы купили на стадии котлована - экономия 30-50%. Тогда вы покупаете за 250 тыс., а продаёте за 680 тыс. - это почти 170% прибыли.
Риски: что может пойти не так
Да, доходность выше, чем у квартиры. Но есть подводные камни.
Первый риск - пустое место. Инвестор «Автоинвест» купил машино-место за 1,8 млн в новостройке. Дом заселили медленно. Первый год - пусто. Доходность: минус 10%. Это не гипотетика. Это реальный кейс. Решение: покупайте только в заселённых домах. Или в тех, где продажи идут активно.
Второй риск - падение аренды. В кризис люди сначала отказываются от кладовок и парковок. Не от машины - от её хранения. Они ставят машину на улицу. Или сдают кладовку в соседний дом. Доходность падает. Это не катастрофа - но требует резерва. У вас должен быть запас на 6-12 месяцев без аренды.
Третий риск - неправильный договор. 92% успешных инвесторов включают в договор ежегодную индексацию аренды на уровень инфляции. Без этого вы теряете деньги. Если вы сдаёте за 5 тыс. в 2025, а в 2026 инфляция - 7%, вы должны поднять ставку до 5,35 тыс. Иначе ваша доходность падает. Без индексации - это не инвестиция. Это подарок арендатору.
Четвёртый риск - будущее транспорта. Каршеринг и электромобили растут. К 2030 году спрос на персональные парковки может упасть на 15-20%. Это не значит, что всё пропало. Это значит - выбирайте объекты в центре, где люди не отказываются от машин. Не в спальных районах, где все ездят на метро.
Что делать прямо сейчас: пошаговый план
Если вы решили начать - вот что нужно сделать до конца недели:
- Определите бюджет. Сколько готовы потратить? До 750 тыс. рублей? До 1 млн? Выбирайте объект в рамках этого.
- Найдите 3-5 домов с паркингом или кладовками. Смотрите на заселённость. Сколько машин на парковке? Сколько людей в подъезде?
- Проверьте цену за кв. метр. В Москве - 236 тыс. рублей за м² в премиум-сегменте. В Питере - 120 тыс. Сравнивайте. Не берите самое дешёвое - берите самое перспективное.
- Посчитайте доходность. Используйте формулу: (аренда × 11 − содержание) / покупка × 100%. Если ниже 10% - пропускайте.
- Запросите договор аренды у текущих владельцев. Есть ли индексация? Как часто меняются арендаторы? Какие документы требуются?
- Купите на этапе строительства, если можете. Экономия 30-50%. Даже если вы не живёте в городе - можно купить по фото и документам.
Не ждите «идеального момента». Момент - это когда вы сделали первый шаг. В 2025 году 38% россиян готовы вложить в паркинг или кладовку, как только появятся деньги. Вы - один из них. Пора действовать.
Кто выигрывает, а кто проигрывает
Если вы купили кладовку за 40 тыс. рублей в новостройке и сдаёте за 1 тыс. в месяц - вы выиграли. Доходность 27%. Вы не тратите время на ремонт. Не общаетесь с соседями. Не платите налоги. Это не мечта. Это реальность.
Если вы купили машино-место за 1,8 млн в доме с 20 автомобилями на 100 квартир - вы проиграли. Даже если сдаёте за 15 тыс. - доходность 10%, но с риском пустоты. Вы не заработаете, вы просто не потеряете.
Инвестиции в паркинг и кладовые - это не про богатство. Это про умение видеть то, что другие игнорируют. Не про «квартиру с видом на парк». А про «место, где человеку реально нужно хранить что-то».
Какая минимальная сумма для старта в паркингах и кладовых?
Минимальная сумма - от 200 тысяч рублей. Такую кладовку можно найти в новостройках за пределами центра. Машино-место начинается от 300 тысяч в Питере и 750 тысяч в спальных районах Москвы. В центре - от 1,2 млн. Но если вы покупаете на этапе строительства, можно сэкономить 30-50%.
Сколько можно заработать в месяц на кладовой?
В Москве - от 4 до 8 тысяч рублей в месяц. В Питере - от 1,4 до 5 тысяч. Зависит от района, размера и состояния. Кладовка 4,5 м² в центре сдаётся за 5-6 тыс., в спальном районе - за 2-3 тыс. Учтите, что 100-200 рублей в месяц уходят на содержание.
Нужно ли платить налоги с аренды?
Если вы физическое лицо и сдаёте в личную аренду - налог 13% с дохода. Но если вы сдаёте через агентство или платформу - налог может быть уже включён. Есть льгота: до 2,4 млн рублей в год дохода можно не декларировать, если вы не предприниматель. Но лучше оформить ИП - это надёжнее и даёт возможность вычитать расходы.
Как проверить, не обманули ли меня при покупке?
Запросите выписку из ЕГРН - там будет указано: площадь, назначение, кадастровый номер. Проверьте, не входит ли объект в общую собственность дома. Убедитесь, что вы покупаете именно право собственности, а не договор аренды. Сравните цену с аналогами в том же доме. Если цена ниже средней на 20% - будьте осторожны: возможно, есть юридические проблемы.
Стоит ли покупать паркинг в новостройке без заселения?
Только если вы готовы ждать 1-2 года и не зависите от дохода. В новостройках с низкой заселённостью машино-места стоят пустыми. Доходность - ноль. Но если вы покупаете на этапе котлована, экономите 40%, и уверены, что дом заселят - это может быть выгодно. Риск выше, но потенциал тоже.
Какие документы нужны для покупки?
Паспорт, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, акт приёма-передачи. Если покупаете у застройщика - нужен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и акт передачи. Госпошлина за регистрацию - 2 000 рублей. Всё оформляется через Росреестр. Не соглашайтесь на «просто договор» - без регистрации права собственности объект не ваш.
Инвестиции в паркинг и кладовые - это не про спекуляцию. Это про стабильность. Про то, чтобы деньги работали, пока вы спите. Про то, чтобы не зависеть от рынка квартир. Это про то, чтобы начать с малого - и не остановиться.
Taylor Gannon
Я консультант по рынку недвижимости и аналитик из Портленда. Веду блог и авторскую рассылку, где простыми словами пишу о рынке жилья, инвестициях и городской среде. Работаю с девелоперами и инвесторами, сопровождаю сделки и провожу оценку проектов. Люблю делиться практическими кейсами и инструментами для принятия решений.
посмотреть все публикации