Как получить налоговый вычет при покупке квартиры супругами в 2025 году: распределение и лимиты

Когда супруги покупают квартиру вместе, они получают не просто жилье - они получают право вернуть до 1,3 миллиона рублей из налогов. Это не миф, не рекламный трюк, а законное право, которое многие упускают из-за неправильного понимания правил. В 2025 году правила остались теми же, что и в 2024, но теперь их проще применять. Главное - не пропустить момент, когда нужно подать заявление, и не сделать ошибку в распределении вычета.

Что такое налоговый вычет при покупке квартиры?

Налоговый вычет - это возврат 13% от потраченных на покупку жилья денег. Если вы платите налог на доходы физических лиц (НДФЛ), государство вернет вам часть этих денег. Для супругов это особенно выгодно: вычет можно разделить между двумя людьми, а не только на одного.

Лимиты установлены четко: на покупку квартиры - до 2 миллионов рублей на человека. То есть максимальная сумма, с которой считается вычет, - 2 млн. 13% от этого - 260 тысяч рублей. Для ипотечных процентов лимит - 3 миллиона рублей на человека. Это дает еще 390 тысяч рублей к возврату. Если вы оба работаете и платите налоги, вы можете получить по 260 тысяч за квартиру и по 390 тысяч за проценты - итого до 1,3 миллиона рублей на двоих.

Как распределяется вычет между супругами?

Здесь главное - понять: вычет не делится автоматически поровну. Даже если квартира оформлена на одного супруга, оба имеют право на вычет. Главное условие - вы были в браке на момент покупки. Имущество, купленное в браке, считается совместной собственностью - это прописано в Семейном кодексе.

Вы можете распределить вычет как угодно: 50/50, 70/30, 100/0. Никто не требует, чтобы доли совпадали с долями в собственности. Например, вы купили квартиру за 3 миллиона рублей. Один из вас может взять вычет на 2 миллиона, второй - на 1 миллион. Или оба - по 1,5 миллиона. Это ваш выбор.

Но есть важное ограничение: если один из супругов не работает, не имеет официального дохода и не платит НДФЛ, он не может получить вычет. Его доля не пропадает - ее можно перенести на работающего супруга. Это ключевой момент. Многие думают, что если один не работает, то вычет «сгорает». Нет. Он просто переходит к тому, кто платит налоги.

Как правильно оформить распределение?

Вы не можете просто подать заявление на вычет и надеяться, что налоговая сама все поделит. Нужно подать отдельное заявление о распределении имущественного вычета. Без него налоговая автоматически разделит вычет пополам - и это может быть невыгодно.

Пример: муж зарабатывает 800 тысяч в год, жена - 200 тысяч. Если вычет поделить поровну, муж получит 130 тысяч (13% от 1 млн), жена - 26 тысяч (13% от 200 тыс). Но если весь вычет на мужа - он получит 260 тысяч. Разница - в 104 тысячи рублей. Это не мелочь.

Заявление подается в ФНС вместе с другими документами. Его можно подать в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика - так быстрее и надежнее. Форма упрощена с 2025 года: система сама заполняет данные, если вы загрузили правильные документы.

На весах одна сторона тяжелее — показано выгодное распределение вычета

Какие документы нужны?

Список простой, но важный:

Договор купли-продажи или ДДУ
Акт приема-передачи квартиры
Выписка из ЕГРН (подтверждение права собственности)
Свидетельство о браке
Справка 2-НДФЛ за год, за который вы подаете вычет
Заявление о распределении вычета (форма не обязательна - можно написать в свободной форме, но лучше использовать шаблон ФНС)
Документы, подтверждающие оплату (квитанции, выписки по счету, банковские переводы)

Если вы использовали материнский капитал - это важно: вычет не считается с суммы, оплаченной за счет маткапитала. Только ваши собственные деньги. То же касается военной ипотеки.

Сколько времени занимает процесс?

Если подаете через личный кабинет - 1-3 месяца. Через налоговую инспекцию - 3-6 месяцев. С 2025 года вы можете загружать сканы документов, не приезжая лично. Это сократило сроки на 30 дней в среднем.

После проверки документов налоговая перечисляет деньги на ваш счет. Обычно это происходит в течение 30 дней после принятия решения. Никаких «ожиданий» по 6-12 месяцев - если все документы в порядке, вычет приходит в срок.

Что делать, если не хватило вычета?

Неиспользованный остаток вычета не сгорает. Он сохраняется и может быть использован при следующей покупке. Например, вы купили квартиру за 3 миллиона, взяли вычет на 2 миллиона, а второй миллион остался. Позже вы купите другую квартиру - и сможете использовать остаток. Это правило действует с 2014 года и не менялось.

Также вычет можно получить не сразу за один год. Если вы платите налоги не полностью - например, заработали только 500 тысяч в год - вы получите 65 тысяч (13% от 500 тыс). Остальное - в следующем году. Никто не требует, чтобы вы получили весь вычет за один раз.

Семья кладет документы в почтовый ящик в форме налоговой, вокруг летят деньги

Какие ошибки чаще всего допускают?

Согласно данным ФНС, 65% заявителей делают хотя бы одну из этих ошибок:

Не подают заявление о распределении - и получают вычет поровну, даже если это невыгодно
Забывают, что материнский капитал не учитывается при расчете
Подают документы за прошлые годы, когда не было дохода - и их отклоняют
Не загружают выписку из ЕГРН - налоговая не может подтвердить право собственности
Путают вычет за покупку и вычет за проценты - и подают их вместе, не разделяя

Самая дорогая ошибка - не подать заявление о распределении. Вы теряете десятки тысяч рублей. Это не техническая деталь - это финансовая потеря.

Что изменится в 2026 году?

В 2026 году планируют ввести автоматическое распределение вычета на основе данных о доходах супругов. То есть налоговая сама определит, кому выгоднее направить вычет - и сделает это без заявления. Это упростит жизнь, но пока это только план. Пока вы должны действовать сами.

Лимиты на вычет (2 млн за квартиру, 3 млн за проценты) в 2025-2026 годах не меняются. Бюджетные ограничения не позволяют их увеличить. Но доля семей, использующих полный лимит, растет - с 28% в 2024 до 35% к концу 2025 года. Это значит, что все больше людей понимают, как правильно оформить вычет.

Кому не положен вычет?

Вычет не дают, если:

Квартира куплена у близкого родственника (супруг, родитель, ребенок)
Вы не платите НДФЛ (не работаете официально, не получаете зарплату)
Использовали материнский капитал для оплаты - вычет считается только с вашей части
Квартира куплена за счет работодателя или государства (например, служебное жилье)
Вы уже использовали вычет до 2014 года и не восстановили его

Если вы купили квартиру в браке, но один из супругов уже получил вычет ранее - он не может повторно получить его. Но второй супруг может получить вычет в полном объеме, если еще не использовал свое право.

Можно ли получить вычет, если квартира оформлена только на одного супруга?

Да, можно. Даже если квартира оформлена только на одного из супругов, оба имеют право на вычет, если покупка была в браке. Главное - подать заявление о распределении. Документы подтверждают, что имущество приобретено в период брака - и это достаточно для права на вычет.

Можно ли распределить вычет по процентам и по покупке по-разному?

Да. Вы можете распределить вычет за покупку квартиры одним способом, а за проценты по ипотеке - другим. Например: 80/20 за покупку и 100/0 за проценты. Главное - подать отдельные заявления или указать оба распределения в одном документе. Налоговая разрешает такое гибкое распределение.

Что делать, если я уже получил вычет, а потом женился?

Если вы купили квартиру до брака, то вычет вы уже использовали - и не можете его перенести на супруга. Супруг не получит вычет на эту квартиру, даже если в браке вы платили ипотеку. Но если вы купите новую квартиру в браке - оба сможете получить вычет на нее.

Можно ли подать заявление на вычет через МФЦ?

Нет. МФЦ не принимает заявления на имущественный налоговый вычет. Подать можно только через личный кабинет налогоплательщика или напрямую в налоговую инспекцию. Документы можно сдать в МФЦ как «пакет на передачу», но сама обработка - только в ФНС.

Сколько раз можно получить налоговый вычет?

С 2014 года вы можете получать вычет за несколько квартир, но общий лимит по покупке - 2 миллиона рублей на человека. То есть, если вы купили первую квартиру за 1,5 млн и получили вычет на 195 тысяч, вы можете использовать оставшиеся 500 тысяч на следующую покупку. Лимит на проценты - отдельный: 3 миллиона на человека, и его можно использовать повторно, если не использовали ранее.