НДФЛ при обмене недвижимости: как считать налог и не переплатить

Когда вы меняете одну квартиру на другую, это не просто обмен ключами — это налоговая сделка, операция, при которой государство рассматривает обмен как две отдельные продажи: вы продали своё жильё и купили новое. Также известно как обмен недвижимостью, такой переход требует расчёта НДФЛ, и ошибки здесь могут стоить вам сотен тысяч рублей.

Если вы обмениваете квартиру, которую владели меньше трёх лет (пять лет — если купили после 2016 года), налог на прибыль с вас спросят. Но тут есть лазейка: вы можете применить имущественный вычет, стандартную сумму в 1 миллион рублей, которую можно уменьшить из дохода от продажи. Например, вы продали квартиру за 7 миллионов, купили новую за 6 миллионов — вычет в 1 млн уменьшает налогооблагаемую базу до 6 млн. Налог считается только с разницы, если она есть. А если вы купили новую квартиру дороже — вы можете перенести остаток вычета на неё. Это не просто совет — это закон, и многие его не знают.

Самая частая ошибка — думать, что обмен — это безналоговая операция. Нет. Даже если вы не получаете денег, налоговая видит, что вы получили новое жильё. Они берут кадастровую стоимость как базу для расчёта. Если вы обменяли квартиру на квартиру, но одна из них оценена выше, налоговая может посчитать разницу как доход. И если вы не подали декларацию 3-НДФЛ, вас ждёт штраф и пени. А если вы обмениваетесь с родственниками — это не освобождает от налога, только от проверки на мошенничество.

Важно: если вы обмениваетесь через договор мены, а не через две отдельные сделки, налоговая всё равно требует подтверждения стоимости каждой стороны. Без оценки, выписки из ЕГРН или кадастрового паспорта — никакого вычета. И да, вы можете использовать вычет на обе стороны: и на проданное жильё, и на приобретённое. Но только если не превысили лимит в 2 миллиона рублей за всю жизнь. Это не годовой лимит — это общий, и он не обновляется.

Вот что вы найдёте в статьях ниже: как правильно оформить договор мены, чтобы не попасть на налог, как подать декларацию без помощи бухгалтера, как использовать вычет при обмене с ипотекой, и почему в 2025 году 43% сделок по обмену проходят с переплатой из-за неправильного расчёта кадастровой стоимости. Мы разобрали реальные случаи — от обмена однушки на двушку в Подмосковье до сложного обмена с участием маткапитала. Ни одной теории — только то, что работает на практике.