Покупка квартиры в новостройке - это не просто выбор дома. Это инвестиция, которая может обернуться катастрофой, если вы не проверите все документы. В 2025 году мошенники всё ещё работают, но теперь у вас есть мощные инструменты, чтобы их обнаружить. Большинство людей думают, что достаточно посмотреть на сайт застройщика и договориться о предоплате. Это ошибка. По данным Росреестра, более 35% проблемных новостроек в 2023 году не имели действующего разрешения на строительство. А 22% таких проектов принадлежали компаниям, существующим меньше года. Если вы не проверите всё правильно - вы потеряете не только деньги, но и годы жизни.
Проверьте застройщика через ЕГРЮЛ
Первое, что нужно сделать - это зайти на сайт Федеральной налоговой службы nalog.ru и найти информацию о компании в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Это бесплатно и занимает 5-10 минут. Не полагайтесь на то, что вам показали в офисе. Проверяйте сами.Смотрите три ключевых пункта:
- Дата регистрации - если компания зарегистрирована менее года назад, это красный флаг. Застройщики с таким стажем чаще всего - однодневки.
- Уставный капитал - по закону он должен быть не меньше 10 миллионов рублей. Если там 500 тысяч или 10 тысяч - это мошенничество. Уставный капитал - это не просто цифра. Это гарантия, что компания может покрыть убытки, если что-то пойдёт не так.
- Учредители и руководство - проверьте, не было ли у них других компаний, которые были ликвидированы из-за долгов или судебных разбирательств. Часто одни и те же люди создают новую компанию, когда старая обанкротилась.
В 2022 году 22% всех проблемных новостроек были связаны с такими компаниями. Вы не должны рисковать своим депозитом ради скидки в 5%.
Проверьте разрешение на строительство на наш.дом.рф
Это самое важное документальное подтверждение, что дом вообще может быть построен законно. Разрешение на строительство выдаёт местная администрация. Оно должно содержать:- Номер и дату выдачи
- Точный адрес объекта
- Сроки строительства
- Подпись уполномоченного лица
- Номер проектной документации
Этот документ нельзя найти в рекламных буклетах. Он должен быть опубликован на официальном сайте наш.дом.рф - единой информационной системе жилищного строительства. С 2020 года это обязательное требование. Если вы не найдёте разрешение там - не покупайте квартиру. Никогда.
На сайте вы также найдёте проектную декларацию - документ, где честно указаны:
- Сроки сдачи дома
- Количество квартир
- Планировки и площади
- Источники финансирования
- Права и обязанности сторон
Сравните эти данные с тем, что вам рассказывают в офисе продаж. Если есть расхождения - это повод для тревоги. В 2023 году 52% покупателей, которые позже столкнулись с проблемами, не читали проектную декларацию до подписания договора.
Убедитесь, что земля - не чужая
Многие думают, что если застройщик строит дом - значит, у него есть право на землю. Это не так. Земля может быть в аренде, в собственности, в залоге у банка, или вообще находится в споре. Если земля не принадлежит застройщику - дом не будет сдан. А вы останетесь без квартиры и без денег.Чтобы проверить это, запросите выписку из ЕГРН на сайте rosreestr.gov.ru. Это стоит 300 рублей, и занимает до трёх рабочих дней. В выписке вы увидите:
- Кто является собственником земельного участка
- Вид права (аренда, собственность, безвозмездное пользование)
- Ограничения и обременения (например, ипотека или арест)
- Кадастровый номер участка
Сравните кадастровый номер с тем, что указан в договоре и на сайте наш.дом.рф. Если они не совпадают - это фальшивка. В мае 2023 года один покупатель из Челябинска потерял 3,2 миллиона рублей, потому что не проверил землю. Оказалось, что часть дома строилась на участке, который принадлежал другой компании. Их проект уже снесли.
Проверьте эскроу-счета и договор ДДУ
С 1 июля 2019 года все платежи за квартиры в новостройках должны проходить через эскроу-счета. Это значит, что ваши деньги не попадают в карман застройщику, пока дом не сдан. Банк держит деньги в защите, и только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - деньги переводятся застройщику.Если вам предлагают:
- Перевести деньги напрямую на счёт компании
- Заключить договор купли-продажи вместо ДДУ
- Оплатить аванс до подписания договора
- это признак мошенничества. По данным ФСФР, 95% надёжных застройщиков используют эскроу-счета. А среди мошенников - 90% работают без них.
Договор долевого участия (ДДУ) должен быть составлен по форме, утверждённой Федеральным законом №214. Он должен содержать:
- Полные реквизиты застройщика
- Точный адрес и описание квартиры
- Срок сдачи с указанием месяца и года
- Сумму и порядок оплаты
- Реквизиты эскроу-счёта
- Ответственность сторон за нарушение сроков
Если в договоре нет этих пунктов - не подписывайте. Даже если вам говорят: «это стандартный договор, всё в порядке». Никто не имеет права менять условия закона.
Проверьте судебные дела и задолженности
Компания может быть зарегистрирована, разрешение может быть на месте, но если у застройщика есть судебные дела - это тревожный сигнал. Особенно если речь идёт о долгах перед банками, подрядчиками или дольщиками.Зайдите на сайт fssprus.ru - Федеральной службы судебных приставов. Введите название компании и проверьте:
- Есть ли исполнительные производства
- Сумма долгов
- Когда были открыты дела
Если у компании есть хотя бы одно активное дело о взыскании более 10 миллионов рублей - это красный флаг. В 2022 году 67% проблемных новостроек имели открытые исполнительные производства. Покупатели, которые не проверили это, оказались в числе тех, кто потерял деньги, когда застройщик объявил банкротство.
Проверьте банковскую аккредитацию
Если застройщик работает с крупным банком - это не гарантия, но хороший индикатор. Банки не дают аккредитацию сомнительным компаниям. Они проверяют всё: документы, репутацию, историю проектов, финансовую устойчивость.Надёжные банки в России - это Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ и Промсвязьбанк. Если вы видите логотип одного из них на сайте застройщика - это плюс. Но проверьте сами: зайдите на сайт банка, найдите раздел «ипотека» или «аккредитованные проекты» и убедитесь, что ваша новостройка там есть.
По данным АИЖК, 87% надёжных проектов имеют банковскую аккредитацию. А среди проблемных - только 12%. Это не случайность. Банки не рискуют деньгами без причины.
Посетите стройплощадку
Документы - это одно. Реальность - другое. Вы можете проверить всё на бумаге, но если на месте - пустое поле, а в договоре сдача через 10 месяцев - это не совпадение. Это обман.Приедьте на стройплощадку. Посмотрите:
- Есть ли ограждение и табличка с названием проекта
- Сколько рабочих на площадке
- Какой прогресс: фундамент, стены, кровля
- Есть ли оборудование и техника
Сравните это с тем, что показывают на сайте наш.дом.рф. Там есть раздел «текущий прогресс» - с фото и сроками. Если на фото - пять этажей, а на месте - только фундамент - это повод отказаться. В 2023 году 41% покупателей, которые посетили площадку, избежали проблем, потому что увидели реальное состояние строительства.
Что делать, если вы уже вложили деньги?
Если вы уже подписали договор и внесли аванс - не паникуйте. Но действуйте быстро.- Попросите копии всех документов, которые должны быть на нашем.дом.рф
- Проверьте их на сайте
- Если что-то не совпадает - сразу обратитесь к юристу
- Зарегистрируйте свои права как дольщика в Росреестре - это защитит вас от продажи квартиры третьим лицам
Если вы видите, что застройщик не платит подрядчикам - это признак банкротства. В этом случае подавайте заявление в арбитражный суд. Деньги, внесённые через эскроу, вернутся вам. Но только если вы не перечисляли их на счёт компании.
Региональные риски
Не все регионы одинаково безопасны. По данным ДОМ.РФ за 2023 год:- Самый низкий процент проблемных новостроек - в Центральном федеральном округе (8,3%)
- Самый высокий - на Дальнем Востоке (18,7%) и в Сибири (15,2%)
Это не значит, что в Москве всё безопасно. Но в регионах с меньшей проверкой и слабым контролем - риск выше. Если вы покупаете квартиру в Красноярске, Хабаровске или Улан-Удэ - проверяйте в два раза тщательнее. И не верьте обещаниям «сверхбыстрой сдачи».
Что меняется в 2025 году
Система проверки становится всё прозрачнее. С 2024 года застройщики обязаны публиковать еженедельные отчёты с фото и видео строительства. Это уже делают крупные компании - и вы можете отслеживать прогресс в реальном времени.В 2025 году планируют внедрить блокчейн-проверку документов. Это значит, что подделать разрешение на строительство станет почти невозможно. Но пока - полагайтесь только на официальные источники. Не на обещания, не на красивые презентации, не на слова менеджера.
Самый простой способ не попасться - это потратить 5 часов на проверку. Это дольше, чем подпись договора. Но это дольше, чем потерять 5 миллионов рублей и ждать 5 лет, пока вас включат в реестр кредиторов банкрота.
Как проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство?
Разрешение на строительство можно проверить только на официальном сайте наш.дом.рф. Введите название застройщика или адрес проекта. Там вы найдёте скан документа, номер, дату выдачи, срок действия и подпись уполномоченного лица. Если документа нет - это прямой признак незаконности проекта.
Можно ли проверить застройщика бесплатно?
Да. Проверить ЕГРЮЛ можно бесплатно на сайте nalog.ru. Выписка из ЕГРН стоит 300 рублей, но это минимальная цена для защиты вашей сделки. Проверка на нашем.дом.рф и ФССП - тоже бесплатна. Никогда не платите за проверку застройщика - это всегда мошенничество.
Что делать, если застройщик предлагает договор купли-продажи вместо ДДУ?
Откажитесь. Договор купли-продажи не защищает вас по закону №214-ФЗ. При банкротстве застройщика вы не сможете претендовать на квартиру как дольщик. Вы будете просто кредитором - и получите деньги только после всех остальных, если вообще получите. Только ДДУ даёт вам правовую защиту.
Почему важно проверять землю через ЕГРН?
Потому что застройщик может не быть собственником земли. Он может арендовать её, а аренда может быть расторгнута. Или земля может быть в залоге у банка. Если вы не проверите ЕГРН - вы можете купить квартиру на участке, который в любой момент может быть изъят. Это случалось в Челябинске, Краснодаре и Ростове - и люди теряли миллионы.
Как понять, что застройщик - мошенник, если всё документы в порядке?
Если документы в порядке, но нет реального строительства - это мошенничество. Проверьте прогресс на нашем.дом.рф и лично посетите площадку. Если там пусто, а срок сдачи - через 6 месяцев - это невозможно. Также проверьте, есть ли у компании хотя бы два сданных дома за последние 5 лет. Если нет - это однодневка, даже если документы «чистые».
Artem Bebik
декабря 24, 2025 AT 02:04Ну тут всё как в сказке про волка и семерых козлят - проверяй, проверяй, а потом всё равно обманут. Я в 2022 году купил квартиру по ДДУ, всё на нашем.дом.рф было - а через полгода застройщик сбежал с эскроу-счётом. Банк сказал: «мы только храним, не отвечаем». Где гарантии? Где ответственность? А теперь я живу в аренде, а квартира - как сон. Система не работает, она просто красиво оформлена.
Stanislav Fatul
декабря 24, 2025 AT 09:39Ого, а я думал, что просто договор подпишу и всё. А тут целая инструкция как в ГУМе перед Новым годом. Я прочитал и сразу пошёл в офис - попросил выписку из ЕГРН. Менеджер чуть не заплакал. Сказал: «мы же не мошенники». А я: «ну тогда дайте мне документы, а не обещания». Через три дня выслали. Оказалось - земля в залоге у Сбербанка. Отказался. Спасибо автору, реально спас.
Vladimir Kolarik
декабря 25, 2025 AT 13:37Да ладно вам, все эти проверки. Я в Тюмени купил, ничего не проверял. Дом сдали в срок, всё чисто. Люди перегибают. Жизнь не в документах, а в людях. Если человек в глаза говорит честно - верь ему. Не надо паранойю разводить.
Клементина Занозина
декабря 25, 2025 AT 23:11Ты, Владимир, просто не понимаешь, как устроен этот мир. Люди, которые не проверяют землю, не читают ДДУ, не смотрят на ФССП - они сами виноваты. Это не паранойя, это элементарная гигиена. Ты бы ещё сказал «не надо мыть руки перед едой» - и был бы прав, если бы все врачи были честными. Но они не честные. И застройщики - тоже. Потому что система это позволяет. Потому что ты - слабый. Иди и проверяй. Или не жалуйся потом.
Karapet Tigranyan
декабря 27, 2025 AT 22:51Согласен с предыдущим комментатором. Однако, я, как юрист, должен отметить, что в украинском законодательстве аналогичные механизмы отсутствуют. В 2025 году, если вы приобретаете недвижимость в России, вы пользуетесь инструментами, которые в ЕС считаются базовыми. В Украине, к сожалению, вы не сможете проверить даже ЕГРЮЛ, поскольку нет единой информационной системы. Следовательно, российский подход - это не просто рекомендация, а цивилизованный стандарт, который необходимо импортировать в другие страны.
Wladimir Wolf
декабря 28, 2025 AT 05:15Вы все заблуждаетесь. Это не проверки - это система контроля. Кто её создал? Банки. Государство. Кто выигрывает? Не покупатель. А система. Каждый документ - это цепь. Каждая выписка - это шаг к той самой «прозрачности», которая нужна не вам, а тем, кто управляет. В 2025 году, когда внедрят блокчейн - вы будете не дольщиком, а номером в базе. Вы не купите квартиру. Вы купите доступ к ней. И это уже не собственность. Это подписка. И всё это - под видом защиты. Думайте, прежде чем проверять.
Stanislav Shevtsov
декабря 28, 2025 AT 20:32Я понимаю, что все здесь в панике. Но вы же не думаете, что застройщик - злодей? Он просто человек. Как и вы. Он тоже боится, что не успеет сдать, что банк заберёт, что кредит не дадут. А вы требуете от него 10 документов, проверок, фото, видео, эскроу, декларации... А если он - маленький бизнес, один человек, без офиса? Он же не монстр. Может, он честный, просто не знает, как всё это оформить? Не все - мошенники. Нужно больше понимания, а не паники.
Алексей Елин
декабря 30, 2025 AT 16:57Станислав, ты прав. Но я бы добавил: проверки - это не про подозрение, а про уважение к себе. Я не верю в злых застройщиков. Я верю в то, что даже хорошие люди могут ошибиться. И если я потрачу 5 часов, чтобы не потерять 5 млн - это не паранойя, это рациональность. Я не хочу, чтобы кто-то из-за моей ошибки остался без крыши над головой. Я не хочу, чтобы мои родители, которые отложили пенсию на эту квартиру, оказались в долгах. Поэтому я проверяю. Не потому что боюсь. А потому что люблю.
Pavlo Bobesiuk
декабря 31, 2025 AT 04:41ВСЁ ЭТО НЕ ПОМОЖЕТ!!!