Как проверить законность новостройки и разрешение на строительство в 2025 году

Покупка квартиры в новостройке - это не просто выбор дома. Это инвестиция, которая может обернуться катастрофой, если вы не проверите все документы. В 2025 году мошенники всё ещё работают, но теперь у вас есть мощные инструменты, чтобы их обнаружить. Большинство людей думают, что достаточно посмотреть на сайт застройщика и договориться о предоплате. Это ошибка. По данным Росреестра, более 35% проблемных новостроек в 2023 году не имели действующего разрешения на строительство. А 22% таких проектов принадлежали компаниям, существующим меньше года. Если вы не проверите всё правильно - вы потеряете не только деньги, но и годы жизни.

Проверьте застройщика через ЕГРЮЛ

Первое, что нужно сделать - это зайти на сайт Федеральной налоговой службы nalog.ru и найти информацию о компании в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Это бесплатно и занимает 5-10 минут. Не полагайтесь на то, что вам показали в офисе. Проверяйте сами.

Смотрите три ключевых пункта:

• Дата регистрации - если компания зарегистрирована менее года назад, это красный флаг. Застройщики с таким стажем чаще всего - однодневки.
• Уставный капитал - по закону он должен быть не меньше 10 миллионов рублей. Если там 500 тысяч или 10 тысяч - это мошенничество. Уставный капитал - это не просто цифра. Это гарантия, что компания может покрыть убытки, если что-то пойдёт не так.
• Учредители и руководство - проверьте, не было ли у них других компаний, которые были ликвидированы из-за долгов или судебных разбирательств. Часто одни и те же люди создают новую компанию, когда старая обанкротилась.

В 2022 году 22% всех проблемных новостроек были связаны с такими компаниями. Вы не должны рисковать своим депозитом ради скидки в 5%.

Проверьте разрешение на строительство на наш.дом.рф

Это самое важное документальное подтверждение, что дом вообще может быть построен законно. Разрешение на строительство выдаёт местная администрация. Оно должно содержать:

• Номер и дату выдачи
• Точный адрес объекта
• Сроки строительства
• Подпись уполномоченного лица
• Номер проектной документации

Этот документ нельзя найти в рекламных буклетах. Он должен быть опубликован на официальном сайте наш.дом.рф - единой информационной системе жилищного строительства. С 2020 года это обязательное требование. Если вы не найдёте разрешение там - не покупайте квартиру. Никогда.

На сайте вы также найдёте проектную декларацию - документ, где честно указаны:

• Сроки сдачи дома
• Количество квартир
• Планировки и площади
• Источники финансирования
• Права и обязанности сторон

Сравните эти данные с тем, что вам рассказывают в офисе продаж. Если есть расхождения - это повод для тревоги. В 2023 году 52% покупателей, которые позже столкнулись с проблемами, не читали проектную декларацию до подписания договора.

Убедитесь, что земля - не чужая

Многие думают, что если застройщик строит дом - значит, у него есть право на землю. Это не так. Земля может быть в аренде, в собственности, в залоге у банка, или вообще находится в споре. Если земля не принадлежит застройщику - дом не будет сдан. А вы останетесь без квартиры и без денег.

Чтобы проверить это, запросите выписку из ЕГРН на сайте rosreestr.gov.ru. Это стоит 300 рублей, и занимает до трёх рабочих дней. В выписке вы увидите:

• Кто является собственником земельного участка
• Вид права (аренда, собственность, безвозмездное пользование)
• Ограничения и обременения (например, ипотека или арест)
• Кадастровый номер участка

Сравните кадастровый номер с тем, что указан в договоре и на сайте наш.дом.рф. Если они не совпадают - это фальшивка. В мае 2023 года один покупатель из Челябинска потерял 3,2 миллиона рублей, потому что не проверил землю. Оказалось, что часть дома строилась на участке, который принадлежал другой компании. Их проект уже снесли.

Проверьте эскроу-счета и договор ДДУ

С 1 июля 2019 года все платежи за квартиры в новостройках должны проходить через эскроу-счета. Это значит, что ваши деньги не попадают в карман застройщику, пока дом не сдан. Банк держит деньги в защите, и только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - деньги переводятся застройщику.

Если вам предлагают:

• Перевести деньги напрямую на счёт компании
• Заключить договор купли-продажи вместо ДДУ
• Оплатить аванс до подписания договора

- это признак мошенничества. По данным ФСФР, 95% надёжных застройщиков используют эскроу-счета. А среди мошенников - 90% работают без них.

Договор долевого участия (ДДУ) должен быть составлен по форме, утверждённой Федеральным законом №214. Он должен содержать:

• Полные реквизиты застройщика
• Точный адрес и описание квартиры
• Срок сдачи с указанием месяца и года
• Сумму и порядок оплаты
• Реквизиты эскроу-счёта
• Ответственность сторон за нарушение сроков

Если в договоре нет этих пунктов - не подписывайте. Даже если вам говорят: «это стандартный договор, всё в порядке». Никто не имеет права менять условия закона.

Проверьте судебные дела и задолженности

Компания может быть зарегистрирована, разрешение может быть на месте, но если у застройщика есть судебные дела - это тревожный сигнал. Особенно если речь идёт о долгах перед банками, подрядчиками или дольщиками.

Зайдите на сайт fssprus.ru - Федеральной службы судебных приставов. Введите название компании и проверьте:

• Есть ли исполнительные производства
• Сумма долгов
• Когда были открыты дела

Если у компании есть хотя бы одно активное дело о взыскании более 10 миллионов рублей - это красный флаг. В 2022 году 67% проблемных новостроек имели открытые исполнительные производства. Покупатели, которые не проверили это, оказались в числе тех, кто потерял деньги, когда застройщик объявил банкротство.

Проверьте банковскую аккредитацию

Если застройщик работает с крупным банком - это не гарантия, но хороший индикатор. Банки не дают аккредитацию сомнительным компаниям. Они проверяют всё: документы, репутацию, историю проектов, финансовую устойчивость.

Надёжные банки в России - это Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ и Промсвязьбанк. Если вы видите логотип одного из них на сайте застройщика - это плюс. Но проверьте сами: зайдите на сайт банка, найдите раздел «ипотека» или «аккредитованные проекты» и убедитесь, что ваша новостройка там есть.

По данным АИЖК, 87% надёжных проектов имеют банковскую аккредитацию. А среди проблемных - только 12%. Это не случайность. Банки не рискуют деньгами без причины.

Посетите стройплощадку

Документы - это одно. Реальность - другое. Вы можете проверить всё на бумаге, но если на месте - пустое поле, а в договоре сдача через 10 месяцев - это не совпадение. Это обман.

Приедьте на стройплощадку. Посмотрите:

• Есть ли ограждение и табличка с названием проекта
• Сколько рабочих на площадке
• Какой прогресс: фундамент, стены, кровля
• Есть ли оборудование и техника

Сравните это с тем, что показывают на сайте наш.дом.рф. Там есть раздел «текущий прогресс» - с фото и сроками. Если на фото - пять этажей, а на месте - только фундамент - это повод отказаться. В 2023 году 41% покупателей, которые посетили площадку, избежали проблем, потому что увидели реальное состояние строительства.

Что делать, если вы уже вложили деньги?

Если вы уже подписали договор и внесли аванс - не паникуйте. Но действуйте быстро.

• Попросите копии всех документов, которые должны быть на нашем.дом.рф
• Проверьте их на сайте
• Если что-то не совпадает - сразу обратитесь к юристу
• Зарегистрируйте свои права как дольщика в Росреестре - это защитит вас от продажи квартиры третьим лицам

Если вы видите, что застройщик не платит подрядчикам - это признак банкротства. В этом случае подавайте заявление в арбитражный суд. Деньги, внесённые через эскроу, вернутся вам. Но только если вы не перечисляли их на счёт компании.

Региональные риски

Не все регионы одинаково безопасны. По данным ДОМ.РФ за 2023 год:

• Самый низкий процент проблемных новостроек - в Центральном федеральном округе (8,3%)
• Самый высокий - на Дальнем Востоке (18,7%) и в Сибири (15,2%)

Это не значит, что в Москве всё безопасно. Но в регионах с меньшей проверкой и слабым контролем - риск выше. Если вы покупаете квартиру в Красноярске, Хабаровске или Улан-Удэ - проверяйте в два раза тщательнее. И не верьте обещаниям «сверхбыстрой сдачи».

Что меняется в 2025 году

Система проверки становится всё прозрачнее. С 2024 года застройщики обязаны публиковать еженедельные отчёты с фото и видео строительства. Это уже делают крупные компании - и вы можете отслеживать прогресс в реальном времени.

В 2025 году планируют внедрить блокчейн-проверку документов. Это значит, что подделать разрешение на строительство станет почти невозможно. Но пока - полагайтесь только на официальные источники. Не на обещания, не на красивые презентации, не на слова менеджера.

Самый простой способ не попасться - это потратить 5 часов на проверку. Это дольше, чем подпись договора. Но это дольше, чем потерять 5 миллионов рублей и ждать 5 лет, пока вас включат в реестр кредиторов банкрота.