Как проверить платежеспособность арендатора квартиры до заселения: пошаговая инструкция 2025

Вы сдаете квартиру. Потенциальный арендатор выглядит аккуратно, говорит вежливо, даже согласен на более долгий срок. Но что, если он не заплатит через месяц? В 2025 году 68% российских арендодателей проверяют платежеспособность жильцов - и это не просто осторожность, а необходимость. Средний убыток от неплатежа - 25-30% от годовой арендной платы. Не доверяйте внешнему виду. Доверяйте фактам.

1. Запросите официальные документы о доходе

1. Попросите последние три расчетных листка (выписки по зарплате). Это не скриншоты из личного кабинета, а официальные документы с печатью бухгалтерии или электронной подписью.
2. Требуйте 2-НДФЛ за последние 12 месяцев. Если арендатор самозанятый - запросите выписки из приложения «Мой налог» или договоры с клиентами за последние три месяца. Договоры без оплаты - не доказательство дохода.
3. Если арендатор получает пенсию - попросите выписку от Пенсионного фонда. Если получает пособие - справку из соцзащиты.

Правило простое: доход арендатора должен быть в 2,5-3 раза выше, чем месячная арендная плата. В Москве и Санкт-Петербурге допустимо 2,5:1. В регионах - лучше 3:1. Если квартира стоит 30 000 рублей в месяц, а арендатор зарабатывает 75 000 - это минимальный порог. Если 80 000 - уже безопаснее. Если 70 000 - задумайтесь. После аренды у него должно оставаться не менее 60% чистого дохода. Если он тратит 40% и больше на жилье - это красный флаг. Страховые компании так и считают: свыше 40% - высокий риск.

2. Проверьте, есть ли судебные долги

Это бесплатная и быстрая проверка. Зайдите на сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Введите ФИО и дату рождения арендатора. Там же можно проверить через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) - там же, на сайте ФССП.

Если есть исполнительные производства - это значит, что человек уже не платил кому-то. И скорее всего, не заплатит и вам. По данным Росстата, 35% всех долгов россиян - именно по судебным решениям. И это только видимая часть айсберга. Если вы видите хотя бы одно активное производство - откажитесь. Даже если долг 5 000 рублей. Это показатель отношения к обязательствам.

3. Запросите кредитную историю (с согласия)

Нельзя запрашивать кредитную историю без письменного согласия. Это требование ФЗ-152 «О персональных данных». Но если арендатор не против - это лучший способ увидеть его финансовое поведение за последние 5 лет.

Обратитесь в одно из трех бюро: НБКИ, ОКБ или БКИ «Эквифакс». Стоимость - от 500 до 1500 рублей. Проверка занимает 3-5 дней. Смотрите не только на наличие кредитов, а на:

• Количество активных кредитов - более трёх - повышает риск.
• Сумму ежемесячных платежей - если она превышает 50% от дохода - это перегруз.
• Наличие просрочек - даже одна просрочка в 2024 году - тревожный сигнал.
• Недавние займы - особенно микрозаймы («быстрые деньги») - показатель финансового стресса.

Юристы агентств недвижимости говорят: если у человека три кредита, а доход - 80 000 рублей, и он снимает квартиру за 35 000 - он не сможет жить. Он будет жить в долг. И вы - следующий, кто его ждёт.

4. Проверьте место работы и стабильность дохода

Документы могут быть поддельными. В 15% случаев арендаторы предоставляют фальшивые 2-НДФЛ. Как проверить? Позвоните в бухгалтерию по телефону, указанному в трудовой книжке. Не спрашивайте «зарплата ли у него?». Скажите: «Здравствуйте, я арендодатель. Проверяю документы по потенциальному сотруднику. Подтвердите, что [ФИО] работает у вас с [дата] и получает [сумма] рублей?»

Если они отвечают - отлично. Если молчат, говорят «не можем подтверждать» или «это конфиденциально» - это тоже сигнал. Не все компании дают такую информацию, но если вы звоните официально и в рабочее время - 70% ответят честно.

Еще важнее: сколько времени человек работает на текущем месте? Если меньше года - риск невыплаты растёт на 35%. Люди, которые меняют работу часто, чаще попадают в финансовые трудности. Даже если зарплата высокая - стабильность важнее.

5. Проверьте паспорт и личность

Паспорт - не просто бумажка. Убедитесь, что он не утерян, не аннулирован, не поддельный. Проверьте его на сайте МВД РФ - в разделе «Проверка подлинности документов». Там есть база недействительных паспортов - она обновляется ежедневно.

Сверьте дату рождения, место прописки, фотографию. Если человек пришёл с паспортом, выданном в другом городе, а говорит, что живёт в Москве - это нормально. Но если прописка в селе, а он снимает квартиру в центре Москвы - задайте вопрос: «Как вы устроились на работу?» Не обвиняйте, просто интересуйтесь. Часто это просто переезд. Но если ответ звучит нелогично - это повод для дополнительной проверки.

6. Используйте цифровые сервисы - если не хотите делать всё вручную

Если вы сдаете несколько квартир - не тратьте на это 10 часов в месяц. Используйте сервисы. В 2025 году 58% проверок в России проходят через цифровые платформы.

Самые популярные:

• Rendin - проверяет доход, ФССП, ЕФРСБ, кредитную историю, историю аренды. Выдаёт результат за 24 часа. Стоимость - от 1200 до 3000 рублей.
• Domclick - проверка по ФССП, ЕФРСБ, доходу. Интегрирован в их платформу. Стоимость - около 1500 рублей.
• CIAN - предлагает пакет «Платежеспособность»: документы + реестры + кредитная история. Стоимость - 1800 рублей.

Самый эффективный пакет - Rendin. Он объединяет данные из ФССП, Налоговой, Пенсионного фонда и банков. По данным CIAN, такие сервисы выявляют 85% проблемных кандидатов. Без них - только 50-60%.

7. Что делать, если арендатор отказывается давать документы?

Отказ - это уже ответ. Если человек не хочет показать 2-НДФЛ, не хочет согласиться на проверку ФССП, не дает контакты работы - он что-то скрывает. Не ведитесь на фразы вроде «я не доверяю интернету» или «у меня всё чисто, зачем вам это?».

Вы не требуете секретов. Вы требуете подтверждения того, что он сможет платить. Это стандарт. Если он не готов - ищите другого. В 2025 году рынок аренды переполнен. Выбор есть. Не рискуйте ради одного человека.

8. Закрепите всё в договоре

Даже если вы всё проверили - пропишите в договоре:

• Сумму аренды и сроки оплаты.
• Штраф за просрочку - 0,1% за день (это законно).
• Право на досрочное расторжение при двух просрочках подряд.
• Условие: арендатор обязан сообщать об изменении дохода или места работы.

С 1 января 2025 года крупные арендодатели (с 10 и более объектами) обязаны использовать электронные сервисы проверки. Но даже если вы сдаете одну квартиру - это не повод пренебрегать проверкой. Просто сделайте её правильно.

Что не работает

Не верьте:

• «Я сдал квартиру в прошлом году - всё было хорошо». Прошлый арендатор - не гарантия будущего.
• «Он работает в банке» - в банке могут уволить, и он не скажет вам.
• «Он пришёл с документами - всё в порядке». Подделки есть. Проверьте через ФССП - это бесплатно.
• «Он дал залог». Залог - это не доход. Он может уйти и не заплатить, а вы будете тратить месяцы на возврат.

Проверка - это не процедура. Это страховка. И она стоит меньше, чем один месяц неплатежа.