Доходность от аренды жилья в крупных городах России: реальные цифры и сравнение 2026

Сколько реально зарабатывают на аренде жилья в России? Не то, что пишут на сайтах

Вы видели объявления: «Сдайте квартиру - получайте 10% годовых!» или «Геленджик - 40% доходности!» - и подумали: «Почему я не купил недвижимость два года назад?» Но если вы проверите цифры в реальности, всё оказывается иначе. Средняя доходность от долгосрочной аренды в крупных городах России - 6,3% - звучит не так впечатляюще, когда вы узнаете, что банковские вклады дают 20%. А если вычтете налоги, ремонт, простои и управление - ваша реальная прибыль может упасть до 3-4%. Это не миф. Это факты, подтвержденные аналитиками АСН Инфо, РИА Рейтинг и Domclick на август 2025 года.

Что значит «доходность 6,3%» - и почему это не 10%

Формула простая: годовой доход от аренды делите на стоимость квартиры и умножаете на 100. Если вы купили однушку за 5 млн рублей и сдаете её за 30 тысяч в месяц, ваш годовой доход - 360 тысяч. 360 000 / 5 000 000 × 100 = 7,2%. Звучит хорошо, пока вы не начнёте считать расходы.

Вот что забывают учитывать многие: НДФЛ - 13% от дохода, коммуналка - от 3 до 8 тысяч в месяц (если не оплачивает арендатор), ремонт каждые 2-3 года - от 150 до 400 тысяч, простои между арендаторами - в среднем 1-2 месяца в год, и управляющая компания - 8-12% от дохода. Если вы сдаете квартиру в Казани за 35 тысяч, на бумаге это 10%, но после всех вычетов - 5,5%. Так пишет пользователь RentInvestor2025 на форуме «Дома и квартиры» - и он не один.

Где реально зарабатывают - и где обманывают

Не все города одинаковы. В Москве и Санкт-Петербурге долгосрочная аренда даёт 5,7-6,1%. Это не плохо, но и не впечатляет. А вот в Челябинске - 7,69%. Почему? Потому что квартиры там дешевле: в среднем 4 млн рублей. Арендная ставка - 25,9 тыс. рублей. Выходит, доходность выше, а срок окупаемости - всего 13 лет. Лучший показатель среди всех миллионников.

А вот в курортных городах - другая история. Геленджик - 42,5% годовых. Казань - 31,2%. Санкт-Петербург - 30,3%. Но это не долгосрочная аренда. Это посуточный формат. Вы сдаете квартиру по 3-5 тысяч в сутки, но только в сезон - с мая по сентябрь. Остальные семь месяцев - ремонт, реклама, ожидание клиентов. Пользователь SochiHost на Reddit говорит: «Доход 1,8 млн в год, но каждые два года - новый ремонт на 300 тысяч». Это не пассивный доход. Это бизнес с постоянной работой.

Сравнение банковского вклада с 20% доходом и аренды с 6,3% после всех расходов в виде двух сцен.

Долгосрочная vs посуточная - что выгоднее?

В Москве и Петербурге посуточная аренда приносит в 2,6 раза больше, чем долгосрочная. Двушка в Петербурге: 1,3 млн в год при посуточной сдаче и всего 510 тысяч при долгосрочной. Но это только для тех, кто умеет управлять. Вы должны быть на связи 24/7, отвечать на сообщения, устраивать уборку, справляться с жалобами, платить за рекламу на Airbnb и Яндекс.Недвижимость. В моногородах - всё наоборот. В Липецке, Пензе, ХМАО долгосрочная аренда приносит на 30-90% больше, потому что туристов почти нет, а рабочие хотят жильё на полгода и больше. Там не спрос на «круто оформленную квартиру» - спрос на чистую, с рабочим местом и стабильной подачей воды.

Почему вклады в банк - лучший выбор для большинства

Сегодня ставки по вкладам на 1-3 года - 20%. Это в три раза выше, чем средняя доходность аренды в крупных городах. И вы не тратите время на ремонт, не рискуете с неплательщиками, не платите налогам с прибыли - вы кладёте деньги, и они растут. В Хабаровске и Новокузнецке доходность аренды - 8-9%. Это ближе к вкладам. Но в Севастополе - 4,2%, в Казани - 4,6%. Там вклады в 5 раз выгоднее. Аналитик Анна Смирнова из АСН Инфо прямо говорит: «5-7% легко превращаются в 3-4%». И это без учёта инфляции. А если инфляция - 7%, то реальный доход - минус 3%.

Куда вкладываться в 2026 году - реальные советы

Если вы хотите инвестировать в жильё - не покупайте в Москве или Санкт-Петербурге ради «доходности». Там вы платите за статус, а не за прибыль. Лучше смотрите на города с низкой стоимостью жилья: Челябинск, Ижевск, Орёл, Курган. Там квартиры стоят 2-3 млн рублей, а арендная ставка - 15-20 тысяч. Доходность 20-25% - и это при долгосрочной аренде. Но это не для тех, кто хочет «положить и забыть». Вам нужно найти надёжного управляющего - и платить ему 10% от дохода. Или научиться самому управлять.

Если вы готовы работать - берите курортные города: Геленджик, Сочи, Калининград. Там доходность может выйти за 40%. Но вы должны быть готовы к сезонности, к тому, что в январе вы ничего не заработаете, а в июле - будете работать по 14 часов в день. Это не инвестиция - это малый бизнес.

Если вы не хотите рисковать, не хотите работать, не хотите разбираться с ремонтами - берите вклад. Даже если он не «инвестиция в недвижимость». Он надёжнее. И прибыльнее. В 2024 году 35% инвесторов выбирали жильё. К концу 2026 года, по прогнозам, их станет 25%. Потому что люди начинают считать.

Ребёнок с лупой указывает на Челябинск как на самый выгодный город для аренды на карте России.

Что не учитывает никто - но должно

Цены на жильё растут. В Геленджике - на 20% за год. В Краснодаре - на 12%. Это хорошо, если вы купили в 2023 году. Но если вы покупаете сейчас - вы платите за рост, а не за доход. Арендная ставка растёт медленнее. В Москве и Петербурге она выросла всего на 1,2% за год. А в Липецке, Кемерово и Волгограде - снизилась. Значит, вы не получаете прибыль от роста цен, если не продадите. А продать - не просто. В 2025 году средний срок продажи квартиры в России - 5,3 месяца. Даже в крупных городах.

Ещё один момент: налоги. Если вы сдаете квартиру как физлицо - платите 13%. Если как ИП - 6% (УСН). Но тогда вы обязаны платить страховые взносы - 40 тысяч в год. И это уже 10-15% от дохода. Многие не считают это. И потом удивляются, почему «доходность» не срослась.

Срок окупаемости - ваш главный показатель

Не смотрите на проценты. Смотрите на годы. Сколько лет вы будете ждать, чтобы окупить вложения? В Челябинске - 13 лет. В Москве - 18. В Севастополе - 25. Это не «инвестиция». Это долгосрочное обязательство. Если вы планируете продать через 5 лет - вы потеряете деньги. Потому что вы не заработаете на аренде, а только потеряете на комиссиях, ремонтах и налогах. И не факт, что квартира вырастет в цене. В 2025 году рост цен на вторичное жильё в России - 6%. Это меньше, чем инфляция. А в некоторых городах - падение.

Стоит ли покупать жильё для аренды в 2026 году?

Если вы - профессионал: умеете управлять, знаете юриспруденцию, готовы работать и не боитесь рисков - тогда да. Ищите города с низкой стоимостью жилья или курорты с высоким спросом. Но если вы ждёте «пассивного дохода» - не покупайте. Банковский вклад - проще, быстрее, безопаснее. И даёт больше денег. Вы не потеряете квартиру, если арендатор не заплатит. Не потратите 200 тысяч на ремонт, потому что он испортил санузел. Не сидите с телефоном в 3 часа ночи, потому что сломался кран.

Аренда жилья - не инвестиция для всех. Это бизнес. И как любой бизнес - требует времени, знаний и риска. Если вы не готовы к этому - не тратьте деньги. Оставьте их в банке. Пусть они работают за вас. А вы - отдыхаете.

Какая реальная доходность от аренды однокомнатной квартиры в Москве?

Реальная доходность - 5-5,8%. На бумаге - до 7%, если сдавать за 45 тысяч в месяц. Но после НДФЛ, коммуналки, ремонта и простоев - остаётся 5%. Срок окупаемости - около 18 лет. Это не прибыль, а долгосрочное вложение с высокими издержками.

Почему в Геленджике доходность 42%, а в Казани - 31%?

Это посуточная аренда. В Геленджике туристы платят по 5-7 тысяч в сутки в сезон (май-сентябрь), и квартиры почти всегда заняты. В Казани - меньше туристов, но есть деловые поездки и студенты, поэтому спрос стабильнее, но ставки ниже. В Геленджике вы зарабатываете больше, но только 5 месяцев в году. Остальное - ремонт и реклама.

Стоит ли покупать квартиру в Челябинске для аренды?

Да, если вы ищете лучший срок окупаемости. Средняя цена квартиры - 4 млн рублей, арендная ставка - 25,9 тыс. рублей в месяц. Доходность - 7,69%, срок окупаемости - 13 лет. Это лучший показатель среди миллионников. Но вы должны быть готовы к тому, что арендаторы будут меняться, а ремонт понадобится каждые 2-3 года.

Какие расходы чаще всего недооценивают арендодатели?

Три основных: 1) Ремонт - каждый 2-3 года (от 150 до 500 тысяч), 2) Простои между арендаторами - 1-2 месяца в год, 3) Управление - если нанимаете компанию, это 8-12% от дохода. Многие забывают про налоги и коммуналку, если не указано иное в договоре.

Верно ли, что вклады выгоднее аренды?

Да, для большинства. Ставки по вкладам - 20%, а средняя доходность аренды - 6,3%. После вычетов - 3-4%. То есть вклады в 5-6 раз выгоднее. Аренда требует времени, знаний и риска. Вклад - просто положить деньги и забыть. Если вы не готовы к бизнесу - вклад надёжнее.

Какие города сейчас самые выгодные для долгосрочной аренды?

Челябинск (7,69%), Орёл (30,5%), Ижевск (25,5%), Курган (23,6%), Киров (19,8%). Это не крупные города, но там дешёвые квартиры и стабильный спрос от рабочих. В Москве и Петербурге доходность ниже, но стабильнее. Выбирайте по цели: если хотите высокую прибыль - берите маленькие города. Если хотите стабильность - крупные.