Согласие сособственников: что нужно знать перед сделкой с недвижимостью

Когда вы продаете свою долю в квартире, согласие сособственников, юридическое подтверждение, что другие владельцы не препятствуют сделке — не просто формальность, а обязательное требование закона. Без него сделка может быть признана недействительной, даже если деньги уже переведены. Это не про вежливость — это про защиту прав всех, кто имеет долю в жилье. Даже если сособственник живет за границей, не общается с вами годами или кажется полностью равнодушным — его согласие все равно нужно. Иначе через полгода кто-то может прийти в суд и отменить всю сделку.

Если квартира в долевой собственности, когда каждый владелец имеет четко установленную долю, а не просто живет в одной квартире, то вы обязаны предложить другим владельцам купить вашу долю в первую очередь. Это называется правом преимущественной покупки. Только если они откажутся письменно — вы можете продавать третьим лицам. Нотариус проверит, есть ли у вас эти отказы. Без них он не оформит сделку. Важно: согласие нужно не только от супруга, если вы в браке, но и от всех, кто фигурирует в ЕГРН, едином реестре прав на недвижимость, где зафиксированы все владельцы и их доли. Даже если ваш брат прописан в квартире, но не является собственником — его согласие не требуется. А вот если он — на 1/4 доли — без его подписи вы не сдвинетесь с места.

Часто люди думают, что если все договорились устно, то и документы не нужны. Это большая ошибка. Устные соглашения в суде не доказать. Нотариальное согласие — это не просто лист бумаги. Это документ, который подтверждает, что человек понимает, что делает, и не был запуган или обманут. В некоторых случаях, например, если собственник несовершеннолетний или ограничен в дееспособности, согласие нужно еще и от опеки. Или если квартира куплена в браке — даже если она оформлена на одного из супругов, второй тоже имеет право на долю. Без его согласия сделка не пройдет. Проблемы начинаются, когда кто-то не может прийти в нотариальную контору. Тогда нужно оформить доверенность. Или отправить согласие по почте с нотариальным заверением. Просто сфотографировать подпись и прислать в WhatsApp — не сработает.

Сколько стоит согласие? В среднем — от 1500 до 5000 рублей, в зависимости от региона и сложности. Это дешевле, чем потерять 3 миллиона рублей из-за отказа суда. Если вы покупаете квартиру — проверьте, есть ли у продавца все согласия. Запросите выписку из ЕГРН и сравните, сколько собственников указано. Спросите, есть ли нотариальные отказы от преимущественной покупки. Не верьте на слово. Проверьте сами. Многие сделки рушатся на этапе регистрации, потому что кто-то забыл про согласие. Это не про лень — это про риск. И этот риск вы берете на себя, если не проверите документы.

В нашей подборке вы найдете практические инструкции: как правильно оформить согласие, как проверить, что оно действительное, что делать, если сособственник отказывается подписывать, и как избежать подводных камней при продаже доли. Здесь нет теории — только то, что работает на практике.