Как проверить техническое состояние квартиры на вторичном рынке без эксперта

Покупка квартиры на вторичном рынке - это не просто выбор комнат и вида из окна. Это риск столкнуться с протечками, скрытыми трещинами, незаконной перепланировкой или старой проводкой, которая может загореться. По данным Domclick.ru, 43% покупателей, не проверивших квартиру перед сделкой, тратят в первый год после покупки от 150 000 рублей на срочный ремонт. И всё это можно было избежать, если бы они просто потратили пару часов на осмотр до того, как подписать договор.

Начните с бумаг: документы - ваш первый щит

Даже если квартира выглядит идеально, без правильных документов вы рискуете купить проблему. Первое, что нужно проверить - выписка из ЕГРН. Она показывает, кто реально владеет квартирой, есть ли аресты, ипотеки или запреты на продажу. Получить её можно на сайте Росреестра. Сверьте адрес, кадастровый номер и ФИО собственника - если что-то не совпадает, остановитесь. Это не опечатка, это мошенничество.

Также запросите технический паспорт. Он содержит план квартиры, как она была построена. Сравните его с тем, что вы видите. Если в паспорте - две комнаты, а у вас три, значит, кто-то сделал перепланировку. И если её не узаконили, вас могут заставить всё вернуть в исходное состояние. По данным Domclick.ru, 35% сделок на вторичном рынке сталкиваются с незаконной перепланировкой, которую покупатель не заметил. А узаконить её - от 50 000 до 200 000 рублей, в зависимости от сложности.

Попросите у продавца паспорта на счётчики воды, газа и электричества. Проверьте серийные номера на приборах - они должны совпадать с номерами в документах. Если счётчиков нет, или они не пломбированы - это красный флаг. Также убедитесь, что к стоякам есть доступ. Если трубы замурованы в стену, а в случае протечки вы не сможете перекрыть воду - вы рискуете затопить весь подъезд.

Смотрите на стены, потолки и полы - не упускайте трещины

Приходите осматривать квартиру днём, с фонариком. Включите свет, но не доверяйте новой покраске. Продавцы часто красят стены, чтобы скрыть трещины. Осмотрите углы комнат, стыки стен и потолка. Тонкие трещины - это нормально, особенно в старых домах. Но если трещина шире 2-3 мм, идёт по диагонали, или она есть на нескольких стенах - это признак проседания фундамента или неправильной нагрузки на перекрытия.

Проверьте потолки. Поднимите фонарик вверх и ищите тёмные пятна. Это не пятна от грязи - это протечки. Даже если сейчас сухо, вода могла стекать по трубам и оставить следы. Особенно внимательно смотрите над ванной и кухней - там чаще всего протекают трубы. Если вы видите плесень - это уже не косметика. Это сырость, которая разрушает структуру стен и вредит здоровью.

Полы тоже проверяйте. Пройдитесь босиком. Если пол «прыгает» под ногами, или есть скрип - это может означать, что лаги сгнили или перекрытия деформировались. Нажмите на пол в разных местах. Если он прогибается, это серьёзный сигнал. В старых домах, особенно панельных, это часто приводит к обрушению перекрытий.

Проверьте окна, двери и отопление - это первые признаки ухода дома

Окна - это не просто стекло. Проверьте, как они закрываются. Закройте их и проведите ладонью вдоль рамы на расстоянии 2-3 см. Если вы чувствуете сквозняк - уплотнители сели, и зимой в квартире будет холодно. Проверьте ручки: они должны легко поворачиваться, а режимы «проветривание» и «закрыто» - работать без усилий. Если ручка сломана или дверь не закрывается - это признак износа всей конструкции.

Смотрите на рамы. Если есть тёмные пятна, особенно в нижней части - это плесень от сырости. Она появляется, когда окно не герметично, и влага конденсируется. Это не просто некрасиво - это разрушает дерево и металл, и в итоге придётся менять всё окно.

Отопление - самое важное, если вы осматриваете квартиру зимой. Потрогайте батареи. Все они должны быть одинаково тёплыми. Если одна батарея холодная - значит, воздух в системе, или она засорена. Проверьте, есть ли на батареях запирающие вентили. Если их нет - вы не сможете отключить её при протечке. Также посмотрите, нет ли ржавых подтеков под радиаторами - это признак долговременной утечки воды. Если батареи холодные, а в доме отопление включено - это серьёзная проблема. Возможно, система не сбалансирована, или стояк забит.

Инженерные системы: вентиляция, сантехника, электрика

Вентиляция - это то, что люди игнорируют, пока не начинает пахнуть. Возьмите лист бумаги А4 и поднесите его к вытяжке на кухне и в ванной. Если лист прилипает - вентиляция работает. Если падает - система засорена или не подключена. Это значит, что в квартире будет влажно, появится плесень, и запахи от соседей будут проникать в вашу кухню. В старых домах часто делают «вентиляцию» - просто открывают дверь в ванную. Это не работает.

Сантехника - проверяйте воду. Включите краны. Горячая вода должна идти в течение 10-15 секунд. Если дольше - проблема с котельной или трубами. Проверьте цвет воды: если она желтоватая или мутная - это ржавчина в трубах. Пахнет ли она хлором? Это нормально. А если пахнет тухлыми яйцами - это сероводород. Это признак того, что водопроводные трубы давно не меняли, и в них размножаются бактерии. Проверьте унитаз: если вода стоит слишком высоко - это засор в стояке. Это значит, что внизу, в подвале, засорена труба, и однажды вы будете топить весь подъезд.

Электрика - самое опасное. Включите все светильники. Запустите чайник, микроволновку, фен - всё сразу. Смотрите, не выбивает ли автомат. Если да - проводка не рассчитана на нагрузку. Это частая проблема в квартирах 1970-1990-х годов. Проверьте розетки: если они греются, есть запах гари, или штыри в них болтаются - это тревожный сигнал. Осмотрите распределительный щиток. Если там старые пробки, а не автоматы - это архаика. Если провода обмотаны изолентой - это признак ремонта без разрешения. Проводка в таких домах часто алюминиевая - она ломается, искрит и может вызвать пожар.

Что нельзя проверить без эксперта - и когда стоит его вызвать

Самостоятельный осмотр - это не замена эксперту. Это ваш фильтр. Вы не сможете увидеть, какая толщина бетона в перекрытии, или есть ли трещины в несущих стенах. Вам не под силу измерить влажность стен, проверить электропроводку под штукатуркой или определить, какая нагрузка на фундамент. Для этого нужны лазерный нивелир, влагомер, тепловизор - и знания, как ими пользоваться.

Если вы нашли хотя бы одну из этих вещей - вызывайте эксперта:

• Трещины шире 3 мм на стенах или потолке
• Плесень на нескольких поверхностях
• Холодные батареи при включенном отоплении
• Автоматы выбивают при включении бытовой техники
• Сомнения в законности перепланировки
• Нет документов на счётчики или они не совпадают

По данным RBC Realty, 68% покупателей, обнаруживших подозрительные признаки, потом приглашали эксперта. Стоимость проверки в Москве - от 8 000 до 25 000 рублей. Это меньше, чем ремонт после потопа или пожара. И это деньги, которые вы не потеряете, если сделка не состоится - эксперт выдаёт отчёт, который можно использовать при переговорах о цене.

Что взять с собой на осмотр

Не ходите осматривать квартиру с пустыми руками. Возьмите:

• Фонарик - для осмотра потолков и углов
• Лист бумаги А4 - для проверки вентиляции
• Рулетка - чтобы измерить размеры комнат и проверить, совпадают ли они с паспортом
• Блокнот и телефон - для записи и фото
• Список вопросов к продавцу - не бойтесь задавать их

Время на осмотр однокомнатной квартиры - минимум 45 минут. Двушку - не меньше часа. Не торопитесь. Лучше потратить день на проверку, чем год на ремонт. И помните: если продавец не хочет, чтобы вы что-то проверяли - это красный флаг. Настоящий хозяин не боится показать квартиру во всём её виде.

Что делать после осмотра

Если всё хорошо - идите к нотариусу. Если вы нашли проблемы - попросите снизить цену. Приведите примеры: «Здесь трещина в стене, вентиляция не работает, счётчики не имеют пломб - на ремонт уйдёт 120 000 рублей. Снизьте цену на 100 000». Часто это срабатывает. Если продавец отказывается - значит, он знает больше, чем говорит.

И самое главное - не покупайте квартиру, потому что она «выглядит хорошо». Купите её, потому что вы проверили всё, что можно, и знаете, что внутри - не ловушка.