Правило 70%: как оно работает при покупке и продаже недвижимости

Когда речь заходит о правиле 70%, это финансовый принцип, который помогает определить, насколько безопасно и выгодно участвовать в цепочке сделок при покупке или продаже недвижимости. Также его называют правилом 70% от рыночной стоимости — и он часто спасает людей от переплаты, долгих пауз и обмана. В России, особенно в Москве и других крупных городах, 70% сделок с недвижимостью проходят через альтернативные цепочки: вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую. Но не все понимают, когда это работает, а когда — рискованно.

Суть правила проста: если вы продаете квартиру и сразу покупаете другую, то цена новой жилплощади не должна превышать 70% от суммы, которую вы получите от продажи своей. Почему именно 70%? Потому что вам нужно покрыть не только стоимость новой квартиры, но и расходы: комиссию агентства, налоги, юридические услуги, переезд, ремонт. Если вы потратите 90% от вырученных денег, у вас не останется ни копейки на непредвиденное — а оно всегда есть. Например, если вы продаете квартиру за 10 миллионов, новая не должна стоить больше 7 миллионов. Иначе вы рискуете взять ипотеку, которую не сможете обслуживать, или остаться без денег на залог.

Это правило особенно важно, когда вы используете ипотеку, кредит на покупку жилья, который требует точного расчета доходов и расходов. Банки не любят, когда заемщик перегружен обязательствами. Если вы уже взяли кредит на новую квартиру, а продажа старой задерживается — вы остаетесь с двумя платежами. Правило 70% помогает избежать такой ситуации. Оно работает и для тех, кто продает без ипотеки: если вы не можете позволить себе разрыв между продажей и покупкой, вы должны иметь запас. 30% — это ваша подушка безопасности.

Также это правило тесно связано с цепочкой сделок, когда несколько сделок зависят друг от друга: продажа одной квартиры — условие покупки другой. В Москве, по данным риелторов, 70% всех сделок — это именно цепочки. Но только у тех, кто соблюдает правило 70%, они закрываются без скандалов. У кого игнорирует это правило — чаще всего возникают задержки, отказы от сделок, судебные разбирательства. Вы можете продать квартиру, но не купить новую — и остаться без жилья. Или наоборот: купили, а продать не получилось — и теперь платите двойную ипотеку.

Правило 70% — не догма, а инструмент. Он не гарантирует успех, но снижает риски в разы. Он помогает не гнаться за большей площадью, а выбирать то, что реально вам по карману. Он заставляет считать не только цену, но и скрытые расходы. И он делает цепочку сделок не рискованной авантюрой, а продуманной стратегией. Ниже вы найдете реальные примеры, как люди использовали это правило, чтобы не остаться без денег, без квартиры и без нервов. Все советы — из практики, без теории.