Кадастровая стоимость и правило 70% при продаже недвижимости: как рассчитать налог и не переплатить

Вы продаете квартиру за 3 миллиона рублей, а налоговая требует платить с 3,5 миллиона. Почему? Потому что кадастровая стоимость вашей квартиры - 5 миллионов, а по закону налог считают не от реальной цены, а от 70% этой цифры. Это не ошибка. Это правило, которое работает с 2020 года и стало для многих продавцов неожиданной финансовой ловушкой. Многие думают: если я продал за 3 млн, значит, и налог - с 3 млн. Но так не работает. Правило 70% меняет правила игры. И если вы не знаете, как оно работает, можете переплатить тысячи рублей - или даже получить штраф за несданную декларацию.

Как работает правило 70%: простыми словами

Суть правила проста: если вы продаете недвижимость (квартиру, дом, землю, гараж), налоговая не смотрит только на сумму в договоре. Она сравнивает эту сумму с 70% кадастровой стоимости объекта. И берет для расчета налога большее значение. Даже если вы реально получили меньше денег - налог все равно считают с большей цифры.

Пример: вы продаете квартиру за 2,2 млн рублей. Кадастровая стоимость - 4 млн. Считаем 70% от 4 млн: 4 000 000 × 0,7 = 2 800 000. 2,8 млн больше, чем 2,2 млн. Значит, налог считают с 2,8 млн, а не с 2,2 млн. Вы получили 2,2 млн, а платите налог как будто получили 2,8 млн. Это и есть суть правила.

Но есть и обратная сторона. Если вы продаете квартиру за 3 млн, а кадастровая стоимость - 3,5 млн, то 70% от нее - 2,45 млн. 3 млн больше, чем 2,45 млн. Значит, налог считают с 3 млн - реальной цены. Здесь правило вам не вредит.

Когда правило 70% не работает

Правило 70% - не абсолютное. Есть ситуации, когда оно просто не применяется.

• Если 70% кадастровой стоимости меньше или равно 1 млн рублей. Тогда вы вообще не платите НДФЛ и не обязаны подавать декларацию. Это важное исключение. Например, если кадастровая стоимость вашей комнаты - 1,2 млн, то 70% от нее - 840 тыс. рублей. Налога нет. Даже если вы продали ее за 900 тыс. - все в порядке.
• Если кадастровая стоимость не определена. Это бывает в новых районах, на землях с неоформленными участками. Если в ЕГРН нет данных на 1 января года продажи - налоговая не может применить правило. Считают по фактической цене.
• Если вы владели недвижимостью больше минимального срока. Если квартира в вашей собственности 3 или 5 лет (в зависимости от того, как вы ее получили - по договору, наследству, приватизации), то вы вообще не платите налог. Неважно, сколько кадастровая стоимость, сколько вы получили - налога нет. Это самый простой способ избежать всех сложностей.

Что такое кадастровая стоимость и где ее проверить

Кадастровая стоимость - это официальная оценка недвижимости, которую делает государство. Она не всегда совпадает с рыночной. Часто она выше. Иногда - ниже. Но налоговая всегда работает именно с ней.

Проверить кадастровую стоимость можно бесплатно:

• На Публичной кадастровой карте Росреестра - вводите адрес, кликаете на объект, смотрите поле «Кадастровая стоимость».
• Через личный кабинет на сайте ФНС - в разделе «Услуги» → «Сведения о кадастровой стоимости».
• В МФЦ - запросите выписку из ЕГРН. Там будет указано и кадастровая стоимость, и дата ее определения.

Важно: берите данные на 1 января года, когда регистрируется сделка. Даже если кадастровая стоимость изменилась в июне, налоговая все равно будет смотреть на цифру от 1 января.

Какие объекты попадают под правило

Правило 70% применяется ко всем типам недвижимости, независимо от того, где она находится и кто продает:

• Квартиры и комнаты
• Дома и дачи
• Земельные участки
• Гаражи и машино-места
• Нежилые помещения (офисы, магазины)

Это работает и для резидентов, и для нерезидентов. Даже если вы живете в Германии, но продаете квартиру в Москве - правило применимо.

Но есть важное исключение: индивидуальные предприниматели. Если вы ИП и продаете недвижимость как физлицо (не как бизнес-актив), то правило работает. Но если вы продаете недвижимость как часть бизнеса - например, офис, который сдавали в аренду, и вы платите УСН - то налог считают по фактической цене. Кадастровая стоимость здесь не учитывается вообще.

Что изменилось в 2025 году: региональные коэффициенты

С 2025 года правила стали гибче - и сложнее. Теперь регионы могут увеличивать коэффициент с 0,7 до 1,0. То есть, вместо 70% может быть 80%, 90% или даже 100% кадастровой стоимости.

Пример: в Московской области установлен коэффициент 0,9. Вы - москвич, живете в Москве, но продаете квартиру в Подмосковье. Налоговая будет считать налог не от 70%, а от 90% кадастровой стоимости. Потому что учитывают место вашей регистрации, а не место объекта.

По данным Минфина, к концу 2025 года около 30 регионов повысят коэффициент до 0,8-0,9. Пять-семь регионов с высокой стоимостью недвижимости (Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Татарстан, Свердловская область) могут перейти на 1,0. Это значит: если кадастровая стоимость - 5 млн, налог считают с 5 млн. Даже если вы продали за 4 млн.

Это не просто повышение налога - это попытка снизить искусственное занижение цен. Но и риски тоже растут: люди начинают держать недвижимость дольше, чтобы избежать налога, а сделок становится меньше.

Как снизить налог: 3 проверенных способа

Вы не обязаны мириться с переплатой. Есть способы снизить или вообще избежать налога.

1. Держите недвижимость дольше. Если вы владеете квартирой 3 года (если получили по договору дарения, наследству, приватизации) или 5 лет (если купили), налога нет. Это самый надежный способ. По статистике Росстата, 68% сделок в России - это продажа объектов, которые были в собственности дольше 5 лет. Налога нет. Ни кадастровой стоимости, ни 70% - ничего не нужно считать.
2. Оспорите кадастровую стоимость. Если вы считаете, что она завышена - подавайте заявление в комиссию по оспариванию. В 2022-2023 годах около 25% таких заявлений заканчивались снижением кадастровой стоимости. Вам нужно только собрать документы: выписку из ЕГРН, оценку независимого оценщика, примеры цен похожих объектов. Процедура бесплатная. И если вы добьетесь снижения - налог станет меньше.
3. Продавайте по цене выше 70%. Это очевидно, но многие игнорируют. Если кадастровая стоимость - 4 млн, а вы продаете за 2,5 млн - налог будет с 2,8 млн. Но если вы поставите цену 2,9 млн - налог считают с 2,9 млн. Разница - 100 тыс. рублей. Это может стоить усилий по поиску покупателя.

Что делать, если вы уже продали и заплатили слишком много

Если вы уже подали декларацию и заплатили налог с 70% кадастровой стоимости, но потом узнали, что кадастровая стоимость была завышена - вы можете подать уточненную декларацию. Но только если вы успели оспорить кадастровую стоимость до подачи декларации. Если вы оспорили ее после оплаты налога - можно подать заявление на возврат переплаченной суммы. Процесс длится 3-6 месяцев, но он возможен. Юристы Ассоциации юристов России подтверждают: такие случаи есть, и они успешно решаются.

Частые ошибки продавцов

Вот что чаще всего делают люди, не разбираясь в правилах:

• Считают, что если купили за 2 млн, то и продавать можно за 1,8 млн - налога не будет. Нет. Налог считают с 70% кадастровой стоимости - и если она 3 млн, то налог с 2,1 млн.
• Подают декларацию с нулевым доходом, потому что «я же получил меньше 1 млн». Но если кадастровая стоимость 2 млн, то 70% - 1,4 млн. Это больше 1 млн. Налог есть. Декларацию подавать обязательно.
• Не проверяют кадастровую стоимость до сделки. А потом удивляются, почему налог такой большой. Проверяйте заранее - это бесплатно и занимает 5 минут.
• Думают, что правило не работает для земли. Работает. Для гаража - тоже работает. Для любого объекта недвижимости.

Что будет, если не подать декларацию

Если вы продали недвижимость и не подали декларацию 3-НДФЛ - штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не меньше 1 тыс. рублей и не больше 30% от суммы. Если налог - 200 тыс. рублей, штраф может быть 60 тыс. А если вы не платили налог - еще и пени. Даже если вы думали, что «всё равно налога не будет» - лучше подать декларацию с нулем. Это безопаснее.