Нотариус при продаже доли: что нужно знать и как не попасть в ловушку

Когда вы продаете долю в квартире, часть собственности, которая не является целой квартирой, а лишь её частью. Также известно как долевая собственность, это требует особого подхода — не просто договора, а обязательного участия нотариуса, официального лица, которое проверяет законность сделки и удостоверяет согласия всех сторон. С 2016 года закон обязывает удостоверять сделки с долями именно у нотариуса, даже если все собственники согласны. Это не формальность — это защита от мошенников, споров и незаконных сделок.

Почему так строго? Потому что доля — это не просто квадратные метры. Это право на часть дома, на общие комнаты, на голос при решении ремонта, на выписку других жильцов. Если вы продаете долю, вы обязаны предложить её сначала другим собственникам — это называется право преимущественной покупки, законное право остальных владельцев купить долю до того, как она будет предложена внешнему покупателю. Нотариус проверяет, что вы действительно уведомили их письменно, что они отказались или не ответили в течение месяца. Без этого документа сделку не зарегистрируют в Росреестре. Многие думают, что можно обойтись простым договором, но это рискованно: через год кто-то может оспорить сделку и вернуть долю — даже если вы уже заплатили деньги.

Нотариус не просто ставит печать. Он проверяет: паспорта всех участников, выписку из ЕГРН, справки об отсутствии арестов, документы о праве собственности, согласия супругов (если доля была приобретена в браке), и даже наличие несовершеннолетних в доле — ведь их интересы защищает опека. Если кто-то из собственников не может прийти — нужна доверенность, заверенная нотариально. Или суд. Или нотариус приедет к нему домой. Это не про бюрократию — это про то, чтобы после сделки вы не просыпались с вызовом в суд. Стоимость услуг нотариуса — от 3 до 7 тысяч рублей плюс госпошлина, но это дешевле, чем потерять квартиру.

Вы не обязаны платить за дополнительные услуги: проверку кредитов, оценку, переводы. Нотариус не может заставить вас это делать — это его право, а не обязанность. Если вам предлагают пакет за 30 тысяч — это не закон, это навязывание. Узнайте, что именно вы платите: только за удостоверение, или за «комплексное сопровождение». Всё, что не входит в закон — можно отказать. Главное — чтобы в договоре было чётко прописано: продажа доли, указана точная площадь, кадастровый номер, и все собственники подписаны. Без этого — сделка недействительна.

Покупатель тоже должен быть готов: он должен понимать, что покупает не квартиру, а право на часть её. Это значит — не может жить там, если другие против, не может перепланировать, не может сдать в аренду без согласия. Нотариус объяснит это, но только если вы спросите. Не полагайтесь на устные обещания — всё должно быть в бумагах. И да, если вы продаете долю в доме, а не в квартире — правила те же. Даже если это дача. Даже если вы думаете, что «всё равно никто не будет спорить».

В коллекции ниже вы найдете всё, что нужно знать перед тем, как идти к нотариусу: как правильно составить уведомление другим собственникам, как проверить, не арестована ли ваша доля, какие документы собрать, чтобы не бегать туда-сюда, и как не попасться на уловки недобросовестных агентов. Здесь — только практические шаги, без воды. Вы найдете реальные примеры, чек-листы и ошибки, которые ловят 8 из 10 продавцов.