Если вы когда-нибудь думали о покупке квартиры, но чувствовали, что ваш доход - не та сумма, которая нужна банку, вы не одиноки. В России почти две трети всех ипотечных сделок в 2024 году оформлялись с созаёмщиком. Это не просто дополнительная подпись - это ключевой элемент, который может превратить мечту о жилье в реальность. Но что на самом деле значит быть созаёмщиком? Кто может стать им? И почему банки так сильно настаивают на этом? Ответы простые, но не все их знают.
Кто такой созаёмщик и чем он отличается от поручителя
Созаёмщик - это не помощник, не гарантия, а полноправный участник кредита. Он подписывает тот же договор, что и основной заёмщик, и несёт с ним одинаковую ответственность. Банк смотрит на его доход, его кредитную историю, его стаж работы. Если вы - созаёмщик, то ваша зарплата влияет на сумму, которую вам дадут. Если вы пропустите платёж - это отразится в вашей кредитной истории, как будто вы сами брали кредит.
Это не то же самое, что поручитель. Поручитель - это человек, которого банк вызывает только тогда, когда основной заёмщик перестал платить. Он не участвует в оформлении, не получает уведомлений, не видит график платежей. Созаёмщик - это участник с самого начала. Он может входить в личный кабинет банка, вносить деньги, досрочно гасить кредит, получать выписки. По данным МТС Банка, 92% созаёмщиков - это супруги. Но это не обязательно. Вы можете быть братом, другом, коллегой - банк не требует родства.
Кто может стать созаёмщиком: точные требования банков
Банки не дают свободы. У них чёткие правила. В Сбербанке и ВТБ минимальный возраст - 21 год. Максимальный - 75 лет на момент окончания кредита (у Россельхозбанка). Вы должны быть гражданином России. И у вас должна быть постоянная регистрация в регионе, где работает банк. Без этого - отказ.
Доход - главный критерий. Банк требует подтверждение: 2-НДФЛ, справка по форме банка, выписка с зарплатной карты. Самозанятые, ИП и владельцы бизнеса с долей более 5% - не подходят. Только работники по трудовому договору. Стаж на текущем месте - не менее трёх месяцев (Газпромбанк требует именно так). Кредитная история должна быть чистой. Даже одна просрочка на 5 дней может стать причиной отказа.
Сколько созаёмщиков можно привлечь? В Сбербанке и ВТБ - максимум три участника, включая основного заёмщика. Но в программах Дом.РФ - до пяти человек. Это особенно важно для больших семей, где родители помогают детям, а бабушки и дедушки тоже включены в договор.
Как созаёмщик влияет на одобрение и размер кредита
Представьте: вы зарабатываете 70 тысяч рублей. Банк даёт вам кредит максимум на 3,5 млн. Но вы добавляете созаёмщика - вашего отца, который получает 60 тысяч. Теперь совокупный доход - 130 тысяч. Банк пересчитывает. Кредит может вырасти до 6,2 млн. В Москве и Петербурге прирост - до 43%. В Сибири - 27%. Это не магия. Это математика.
По данным АСИ, привлечение созаёмщика повышает шансы одобрения на 32% для людей с плохой кредитной историей и на 18% для молодых заёмщиков до 25 лет. Банки видят в этом снижение риска. Данные ЦБ РФ показывают: просрочки по ипотеке с созаёмщиком - 0,7%, а без него - 1,8%. То есть в два раза меньше. Это не просто статистика. Это реальная экономика.
И ещё - ставка. При наличии созаёмщика с хорошей историей банк может снизить процент на 0,3-0,7 пункта. Это на 20-30 тысяч рублей в год выгоднее. ВТБ и Сбербанк активно используют эту льготу для семейных программ. В ноябре 2024 года Дом.РФ анонсировал новую версию «Семейной ипотеки»: если два созаёмщика - ставка падает ещё на 0,5 пункта.
Права созаёмщика: что он может делать, а что - нет
Созаёмщик имеет право на информацию. Он может смотреть график платежей, историю переводов, сумму остатка долга. Он может платить за основного заёмщика - даже если тот потерял работу. Он может подать заявку на рефинансирование. И он имеет право на налоговый вычет - но только если оформлено право собственности на долю в квартире.
Но вот чего он не может: распоряжаться квартирой без согласия основного заёмщика и банка. Даже если вам оформили 50% доли, вы не можете продать свою часть, сдать её в аренду или заложить. Банк держит контроль до полного погашения. И это не каприз - это защита от мошенничества.
С 1 января 2025 года по новому ФЗ-102 можно оформить долю в собственности без согласия банка - но только после погашения 50% кредита. Это важное изменение. Раньше банк мог не давать согласие, и созаёмщик оставался «в долгах, но без жилья». Теперь - есть путь.
Риски для созаёмщика: что может пойти не так
Самый страшный сценарий - потеря работы основного заёмщика. По данным ЦБ РФ, в 14% случаев созаёмщик вынужден платить в одиночку. И это не редкость. В 2023 году 17% всех ипотечных судебных споров связаны с тем, что люди не разобрались в правах на жильё. Например: вы оформили ипотеку с другом, потом вышли из отношений - кто теперь владеет квартирой? Без брачного договора или письменного соглашения - это поле для разбирательств.
Ещё один риск - кредитный рейтинг. Ипотека с созаёмщиком - это долг, который отражается в вашей кредитной истории. Даже если вы платите вовремя, банк увидит: у вас есть обязательство в 5-8 млн рублей. Это может помешать вам взять кредит на машину, ремонт, даже на образование. Эксперты говорят: долговая нагрузка созаёмщика не должна превышать 40% от его совокупного дохода. Иначе - новые кредиты будут под запретом.
Если основной заёмщик обанкротится - созаёмщик остаётся один. Банк не спрашивает, кто виноват. Он требует деньги. И если вы не сможете платить - вас могут выселить, а квартира пойдёт с аукциона. Даже если вы не жили в этой квартире - вы всё равно несёте ответственность.
Как не попасть в ловушку: практические советы
Если вы думаете стать созаёмщиком - не соглашайтесь на слово. Делайте это осознанно.
- Составьте письменное соглашение с основным заёмщиком: кто, сколько и когда платит. Даже если это ваша мама - пишите. Это защитит вас.
- Убедитесь, что в ипотечном договоре прописано ваше право на долю в собственности. Без этого - вы платите, но не владеете.
- Рассчитайте свою долговую нагрузку: все кредиты + ипотека / ваш доход ≤ 40%. Если больше - откажитесь.
- Проверьте свою кредитную историю. Даже маленькая просрочка может сорвать сделку.
- Узнайте, как банк оформляет налоговый вычет. Вы можете вернуть 13% от потраченных денег, но только если вы платили налоги и оформили долю.
В 2025 году ипотека с созаёмщиком - не исключение, а норма. Но это не бесплатный подарок. Это серьёзное финансовое обязательство. Тысячи людей получили квартиры благодаря созаёмщикам. Но тысячи других потеряли сбережения, здоровье и отношения, потому что не понимали, что на самом деле подписывали.
Что будет дальше: тренды 2025-2027
К 2027 году доля ипотек с созаёмщиками может достичь 75% - по прогнозу АСИ. Цены на жильё растут, зарплаты - нет. Люди вынуждены объединять ресурсы. Банки тоже это понимают. Они упрощают процедуры, снижают ставки, расширяют программы. Но риски остаются. И государство уже работает над новыми правилами: например, ужесточение требований к доходам созаёмщиков, чтобы не допустить перекредитования семей с низким доходом.
Сегодня созаёмщик - это не просто «помощник». Это соучастник. И как любой соучастник - он должен знать, на что идёт.
Можно ли стать созаёмщиком, если у меня уже есть кредит?
Да, можно, но банк посчитает вашу общую долговую нагрузку. Если у вас уже есть автокредит на 20 тысяч в месяц, а вы хотите стать созаёмщиком по ипотеке на 30 тысяч - итого 50 тысяч. Если ваш доход - 100 тысяч, это 50% нагрузки. Большинство банков не одобрят - максимум 40%. Вам нужно либо снизить текущие платежи, либо найти созаёмщика с более высоким доходом.
Можно ли отказаться от роли созаёмщика после подписания договора?
Нет, нельзя. Как только вы подписали кредитный договор, вы становитесь полноправным участником. Изменить состав участников можно только через рефинансирование или полное погашение кредита. Даже если вы и основной заёмщик договорились - банк не разрешит. Это нарушение условий договора. Единственный выход - продать квартиру и погасить кредит.
Как созаёмщик получает налоговый вычет?
Только если вы оформлены как собственник доли в квартире. Даже если вы платите по кредиту, но не вписаны в договор купли-продажи - вы не имеете права на вычет. Нужно: 1) оформить долю в собственности; 2) подать декларацию 3-НДФЛ; 3) приложить подтверждение уплаты процентов по ипотеке. Максимум - 260 тысяч рублей в год (13% от 2 млн рублей). Если вы платили 1,5 млн - вычет будет 195 тысяч.
Можно ли быть созаёмщиком по двум ипотекам одновременно?
Технически - да. Но банки не позволят. При подаче заявки на вторую ипотеку они увидят, что у вас уже есть обязательство в 5-7 млн рублей. Ваша долговая нагрузка превысит 60-70%. Ни один банк не даст кредит при таких условиях. Исключение - если первая ипотека уже погашена на 80% и вы можете подтвердить стабильный доход. Но это редкость.
Что будет, если созаёмщик умрёт?
Если созаёмщик умирает, его обязательства переходят к наследникам. Банк не отменяет кредит. Если наследники не хотят платить - банк может обратить взыскание на долю умершего в квартире. То есть, квартира может быть продана, чтобы погасить долг. Чтобы избежать этого, лучше заранее оформить страховку жизни созаёмщика - это обязательное условие в большинстве банков.
Что делать дальше
Если вы рассматриваете возможность стать созаёмщиком - не спешите. Сначала посчитайте: сколько вы готовы платить в месяц, если основной заёмщик исчезнет. Потом - проверьте свою кредитную историю через НБКИ. Потом - поговорите с юристом о договоре о доле. И только потом - идите в банк.
Если вы - основной заёмщик - не используйте созаёмщика как «безопасную копию» денег. Это не банкомат. Это человек, который рискует своей финансовой стабильностью ради вас. Уважайте это. Делайте всё честно. И тогда ипотека станет не бременем, а шагом к лучшей жизни.
Taylor Gannon
Я консультант по рынку недвижимости и аналитик из Портленда. Веду блог и авторскую рассылку, где простыми словами пишу о рынке жилья, инвестициях и городской среде. Работаю с девелоперами и инвесторами, сопровождаю сделки и провожу оценку проектов. Люблю делиться практическими кейсами и инструментами для принятия решений.
посмотреть все публикации