НДФЛ с зарубежной недвижимости: как не переплатить и что нужно знать

Когда вы продаете квартиру или дом за границей, НДФЛ с зарубежной недвижимости, налог, который российские налогоплательщики обязаны платить с дохода от продажи недвижимости за рубежом. Также известен как налог с продажи недвижимости за границей, он не зависит от того, где находится объект — если вы резидент России, налоговая служба требует от вас отчитаться и заплатить. Это не рекомендация, а закон. Многие думают, что если недвижимость за границей, то и налоги там — ошибочно. Россия требует налог с любого дохода своих резидентов, даже если он получен за рубежом.

Если вы продали квартиру в Испании, Таиланде или Германии, вам нужно подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 30%, ставка налога для российских резидентов с доходов от зарубежной недвижимости. Это вдвое выше, чем для российской недвижимости, где можно использовать вычет в 1 млн рублей. Причина проста: для зарубежной недвижимости вычеты не действуют. Но есть исключение — если между Россией и страной, где находится объект, есть международные соглашения по налогам, договоры, которые позволяют избежать двойного налогообложения и иногда снижают ставку. Например, в договоре с Германией или Кипром можно подать документы и снизить налог до 15% или даже 0%, если правильно оформить все бумаги.

Часто люди теряют деньги, потому что не знают, как подтвердить расходы. Если вы купили дом в Турции за 10 млн рублей, а продали за 15 млн — вы платите 30% с 5 млн. Но если у вас есть договор купли-продажи, платежки и нотариально заверенные переводы, вы можете уменьшить доход на сумму расходов. Это не вычет в 1 млн, а реальное списание затрат. Главное — все документы должны быть переведены и заверены. Без них налоговая примет только разницу между кадастровой стоимостью и ценой продажи — и это может быть намного больше, чем вы потратили.

Еще одна ошибка — думать, что если вы не декларируете доход, его не заметят. С 2023 года Россия получает данные о зарубежных счетах и сделках через CRS — международную систему обмена налоговой информацией. Если вы продали недвижимость за границей, и в вашем банке есть перевод от покупателя — налоговая это знает. Штрафы за уклонение — до 40% от суммы налога плюс пени. Лучше сдать декларацию и заплатить, чем потом объяснять, почему вы не сделали этого.

В вашем списке статей есть материалы, которые помогут разобраться в смежных темах: как проверить кадастровую стоимость, как рассчитать налог по правилу 70%, как правильно оформить сделку с недвижимостью. Все эти знания работают и для зарубежной недвижимости — только с дополнительными сложностями. Здесь не хватает только одного: точного понимания, что делать с документами, где их брать и как не попасть в ловушку двойного налогообложения. Ниже вы найдете практические советы, которые помогут не только заплатить правильно, но и не переплатить.