Если вы продаете квартиру в Испании, дом в Германии или участок в Турции - и при этом живете в России - вы рискуете заплатить налог дважды. Один раз в стране, где стоит недвижимость, и второй раз - в России. Это не теория. Это реальность, с которой столкнулись тысячи россиян после 2022 года. Но двойное налогообложение можно избежать. Не через уклонение, а через закон. И это не сложно, если знать, как.
Почему вы платите налог дважды
Россия - страна с мировым налогообложением. Это значит: если вы налоговый резидент РФ (живете здесь более 183 дней в году), вы обязаны платить налог с любого дохода, где бы он ни возник. Даже если вы продали дом в Болгарии, даже если вы уже заплатили налог там - в России вам тоже нужно отчитаться. И если страна, где вы продали недвижимость, не имеет с Россией соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН), вы платите дважды. Без исключений.Например, в Болгарии налог с продажи недвижимости - 10%. В России - 13% с прибыли. Если нет СИДН, вы платите 10% + 13% = 23%. Это 23% от прибыли, а не от суммы продажи. Но если вы владели квартирой меньше 5 лет, и у вас нет документов на расходы, то в России вам могут начислить налог с полной суммы - и тогда ставка растет до 30%. Такие случаи не редкость. На форумах российских экспатов - сотни постов: «Платил в Болгарии, потом еще в России - не понимаю, как так получилось».
Соглашения об избежании двойного налогообложения - ваш главный инструмент
Россия заключила более 80 таких соглашений. Но тут есть подвох. В марте 2022 года президент РФ приостановил действие СИДН с 45 странами, включая все страны ЕС. Формально - соглашения больше не действуют. Но на практике - почти все страны продолжают применять их в одностороннем порядке. Германия, Испания, Италия, Португалия - они по-прежнему принимают российские налоговые декларации, зачитывают уплаченный вами налог и не требуют доплаты в Россию. Почему? Потому что это выгодно им. Они не хотят, чтобы их налоговая система стала «пиратской» - с россиянами, которые уклоняются от уплаты в обеих странах.Самое важное: если вы продаете недвижимость в стране, с которой у России есть СИДН - вы платите налог только в одной стране. Или почти в одной. Система работает по принципу «зачета». Если вы заплатили в Германии 35% - в России вам ничего доплачивать не надо. Если вы заплатили в Турции 10% - в России доплачиваете разницу: 13% − 10% = 3%. Если вы заплатили в Испании 24% - в России ничего не платите. И это не льгота. Это закон.
Срок владения - ключевой фактор
В России, если вы владели недвижимостью 5 лет и более - вы не платите НДФЛ при продаже. Это касается и зарубежной недвижимости. Но только если вы резидент РФ. И только если вы можете доказать, что купили ее именно как жилое помещение (не как инвестицию). В Германии - 10 лет. В Испании - 10 лет. В Турции - 5 лет. В Португалии - 5 лет. В Болгарии - 3 года. То есть, если вы купили квартиру в Турции в 2020 году и продаете в 2025-м - вы освобождены от налога и в Турции, и в России. Никаких деклараций, никаких документов. Просто не платите.Но если вы купили дом в Германии в 2021 году и продаете в 2025-м - вы не освобождены. Там вам нужно платить налог. В России - тоже. Но благодаря СИДН вы платите только в Германии. А в России - просто подаете декларацию и пишете: «Я уже заплатил». И все. Никаких дополнительных платежей.
Как доказать, что вы уже заплатили налог за рубежом
Это самое сложное. Не потому что это сложно - а потому что бюрократия везде одинакова. Вам нужно:- Получить официальный документ из иностранной налоговой службы - подтверждение уплаты налога. Это не квитанция от риелтора, а именно налоговая выписка с печатью и подписью.
- Перевести его на русский язык. Не просто перевод - с нотариальным заверением.
- Приложить к декларации 3-НДФЛ, которую вы подаете в Россию до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Приложить копии договора купли-продажи, свидетельства о праве собственности, выписку из реестра, подтверждающую дату покупки.
Все это нужно подавать в налоговую по месту вашей прописки. Процесс занимает от 3 до 6 месяцев. Иногда - больше. Но если вы не подадите - вас проверят. И штраф будет 20% от неуплаченного налога. А если налоговая решит, что вы умышленно скрывали доход - штраф до 40%. При продаже квартиры за 10 миллионов рублей - это 4 миллиона. Вы готовы рисковать?
Что делать, если у России нет соглашения с этой страной?
Если вы продаете недвижимость в стране, с которой у России нет СИДН - например, в Болгарии, Сербии, Кипре или ОАЭ - вы платите дважды. Это факт. Но даже здесь есть выход. Вы можете попробовать подать заявление в налоговую службу РФ с просьбой зачесть налог по аналогии с СИДН. Такие случаи редки, но бывают. В 2023 году ФНС разрешила зачет налога, уплаченного в Кипре, на основании международных принципов налоговой справедливости. Это не гарантия, но шанс есть.Или - вы можете подождать. Если вы проживете в стране продажи 5 лет - и будете считать ее своим постоянным местом жительства - вы можете сменить налоговый резидентство. Переехать туда, подать документы на резидентство, перестать быть резидентом РФ - и тогда налог платить в России не нужно. Но это долгий путь. И требует серьезной перестройки жизни.
Проверка ФНС и CRS - почему вы не можете скрыть сделку
С 2023 года все банки в мире передают информацию о счетах россиян в ФНС через CRS - систему автоматического обмена финансовой информацией. Если вы продали квартиру в Испании и получили 5 миллионов евро - банк в Барселоне передаст эту информацию в Испанскую налоговую, а она - в Россию. Вы не сможете уйти от этого. Даже если вы не подали декларацию - ФНС уже знает. И начнет проверку. И штрафы будут. Не за «неуплату», а за «уклонение от декларирования».В 2024 году ФНС провела более 12 000 проверок по зарубежной недвижимости. 73% из них - по сделкам, совершенным в Европе. В 89% случаев - выявлены несоответствия. То есть почти каждый второй, кто продал недвижимость за рубежом, не подал декларацию. Или подал неправильно. Не делайте так.
Что делать прямо сейчас
1. Определите, в какой стране продаете недвижимость. Проверьте список СИДН на сайте ФНС. Если страна в списке - вы в безопасности. 2. Посчитайте срок владения. Если больше 5 лет - в России налога не будет. Если меньше - нужно считать прибыль и платить в стране продажи. 3. Соберите документы. Договор купли-продажи, выписка из реестра, квитанции об уплате налога, нотариально заверенный перевод. Не ждите последнего дня. 4. Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля. Даже если вы не платите в России - подайте. Это защита от штрафов. 5. Обратитесь к специалисту. Если сумма сделки больше 3 миллионов рублей - наймите налогового юриста. Он знает, как оформить документы, чтобы их приняли. И как избежать ошибок, которые приводят к штрафам.Продажа недвижимости за рубежом - это не просто сделка. Это налоговая операция. И если вы не управляете ею как операцией - вы платите больше, чем должны. Не потому что вы глупый. Потому что не знаете, как это работает. А теперь вы знаете.
Дарья Наумова
ноября 27, 2025 AT 10:59Спасибо за статью, реально спасла мне задницу. Продала квартиру в Испании в прошлом году - думала, всё, 23% улетят в никуда. А оказалось, что просто подать декларацию и приложить выписку из испанской налоговой - и всё, как будто ничего не было. ФНС даже не дернулась. Главное - не лениться переводить с нотариусом. А то я сначала пыталась сама перевести, и мне отказали. Ну и да, 3-НДФЛ до 30 апреля - это не рекомендация, это приговор, если не сделать. 😌
Вікторія Копотієнко
ноября 28, 2025 AT 01:20Это всё ложь. СИДН не действуют, все знают. ФНС просто не хочет писать в ЕС, потому что боится ответки. А ты думаешь, они тебе поверят, что ты заплатил в Германии? Они тебе скажут - покажи документы на немецком. А если ты не знаешь немецкого? Потом скажут - перевод не тот. Потом скажут - печать не та. Ты будешь бегать год. А потом тебе скажут - ты всё равно должен платить. Это система. Не ты один такой. Все так платят. Просто молчат.
Любомир Гавришкевич
ноября 29, 2025 AT 08:14Интересно, как человек, который пишет про двойное налогообложение, не упомянул про CRS. Ты думаешь, банк в Португалии не передаст твои 4 миллиона евро в ФНС? Они уже знают. И знают, что ты не подал декларацию. И знают, что ты не заплатил. И знают, что ты думаешь, что всё будет ок. Это не про налоги. Это про то, что ты больше не можешь жить в мире, где можно что-то скрыть. Ты живёшь в системе. И система не спит. Просто помни об этом, когда будешь считать, сколько ты «сэкономил».