НДФЛ: что нужно знать о налоге на доходы физических лиц при покупке и продаже недвижимости

Когда вы продаете квартиру, дом или долю в жилье, государство требует с вас НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который взимается с любой прибыли от продажи имущества. Также известный как подоходный налог, он не всегда идет из вашего кармана — часто его можно вернуть, если вы покупаете новое жилье. Это не сложный налог, но он ловит многих на ровном месте: кто-то не знает, что нужно декларировать, кто-то платит лишнее, а кто-то вообще пропускает вычет и теряет десятки тысяч.

Если вы продали квартиру, которая была в собственности меньше трех лет (пяти для недвижимости, купленной после 2016 года), вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13% с дохода. Но есть лазейка: имущественный вычет, право вернуть до 260 тысяч рублей, если вы покупали жилье и не использовали его раньше. Это не скидка — это возврат уже уплаченных налогов. И его можно использовать одновременно с продажей: если вы купили квартиру за 5 миллионов, а продали старую за 4 миллиона, вы не платите налог вообще — вычет покрывает всю разницу. Для нерезидентов ситуация другая — НДФЛ для нерезидентов, ставка 30% без права на вычеты, если вы не прожили в России более 183 дней в году. Многие не знают, что даже если вы иностранец, но купили жилье в России, налог на продажу всё равно считается по правилам резидента — если вы живете здесь больше полугода.

Вычет не дают автоматически — его нужно заявить. Через работодателя — быстрее, но только если вы уже купили жилье и ждете налога. Через ФНС — дольше, но вы получаете всю сумму сразу, а не частями. И да, если вы продали квартиру, а потом купили новую в том же году, вы можете сократить налог на сумму покупки. Это не теория — это закон, который работает. В 2025 году правила не изменились, но люди всё ещё ошибаются: не подают декларации, не учитывают срок владения, не оформляют вычеты, не проверяют, не использовали ли их раньше. В результате — штрафы, пени, нервы.

В этом разделе вы найдете реальные инструкции: как правильно подать декларацию, как не переплатить, как получить вычет при продаже и покупке, как сэкономить на налоге при аренде, как избежать двойного налогообложения при сделках за рубежом и почему 70% людей платят лишнее, просто потому что не знают, что им положено вернуть. Здесь нет теории — только то, что работает на практике.