Как рассчитать НДФЛ при продаже комнаты в коммунальной квартире в 2025 году

Продать комнату в коммунальной квартире - не то же самое, что продать целую квартиру. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при такой сделке считается по особым правилам, и ошибки здесь обходятся дорого. В 2025 году правила изменились: ввели прогрессивную шкалу налогообложения, ужесточили требования к документам и увеличили риски споров с налоговой. Если вы продаете комнату, которая была вашей меньше 3 или 5 лет, вы почти наверняка должны заплатить налог. И если вы не знаете, как это сделать правильно, можете переплатить тысячи или получить доначисление.

Комната - это отдельный объект недвижимости

Многие думают, что комната в коммуналке - это просто доля в квартире. Это не так. С 2016 года, согласно письму ФНС от 1 декабря 2021 года, комната в коммунальной квартире признается отдельным объектом недвижимости, если она зарегистрирована в ЕГРН как самостоятельная единица. Это ключевой момент. Только если в выписке из ЕГРН указан кадастровый номер именно комнаты, а не всей квартиры, вы можете применять полный имущественный вычет в 1 млн рублей. Если же у вас только доля в общей собственности - вычет пропорционален размеру доли. И это сильно влияет на сумму налога.

В 2024 году 92,4% комнат в коммуналках имели отдельную кадастровую стоимость. Но если вы купили комнату до 2016 года и не оформляли ее отдельно, налоговая может отказать в вычете. Поэтому первое, что нужно сделать перед продажей - заказать выписку из ЕГРН. Проверьте, есть ли в ней строка «Объект недвижимости: комната» и отдельный кадастровый номер. Без этого документа вы рискуете остаться без вычета.

Сколько нужно владеть комнатой, чтобы не платить налог?

Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ зависит от того, как вы получили комнату:

• 3 года - если комната была получена в дар от близкого родственника, по наследству, по договору ренты или в результате приватизации.
• 5 лет - во всех остальных случаях: купили, обменяли, получили по договору мены.

Это прописано в п. 17.1 ст. 217.1 НК РФ. Но тут начинается путаница. По данным ФНС, 41,3% продаж комнат в коммуналках происходят до истечения минимального срока. И в 67,2% случаев налоговые инспекции требуют 5 лет даже для приватизированных комнат - хотя закон этого не требует. Эксперты отмечают, что в 2024 году 32% налоговых споров по комнатам возникли именно из-за разногласий по сроку владения. Если вы уверены, что у вас 3 года, но налоговая требует 5 - готовьтесь к оспариванию. Сохраняйте все документы: свидетельство о приватизации, договор дарения, акт приема-передачи.

Как считать налог: вычет или расходы?

Если срок владения меньше минимального, налог считается с дохода от продажи. Но вы можете уменьшить эту сумму. Есть два способа:

1. Имущественный вычет в 1 млн рублей - применяется автоматически, если вы не подтверждаете расходы. Вычитаете 1 млн из суммы продажи, оставшееся умножаете на ставку.
2. Документально подтвержденные расходы - если вы помните, сколько заплатили за комнату, и у вас есть договор, квитанции, выписки с банка. Тогда вычитаете именно эту сумму.

Нельзя использовать оба способа одновременно. Выбор - ваш. И он влияет на сумму налога. В 87,6% случаев продавцы выбирают вычет. Почему? Потому что редко кто сохранил документы на покупку комнаты 10-15 лет назад. А вычет - это просто 1 млн рублей, и он работает даже если вы купили комнату за 500 тыс. рублей.

Пример: вы продаете комнату за 3,2 млн рублей. Срок владения - 2 года. Выберете вычет:

• 3 200 000 - 1 000 000 = 2 200 000 - налоговая база
• 2 200 000 × 13% = 286 000 рублей - налог

Если бы вы подтвердили расходы в 2,8 млн рублей:

• 3 200 000 - 2 800 000 = 400 000 - налоговая база
• 400 000 × 13% = 52 000 рублей - налог

Тут выгоднее расходы. Но только если у вас есть бумаги. Без них - только вычет.

Ставки НДФЛ в 2025 году - важное изменение

С 1 января 2025 года вступила в силу прогрессивная шкала налогообложения по Федеральному закону № 127-ФЗ. Это значит, что налог больше не 13% на всю сумму. Теперь:

• 13% - на доход до 2,4 млн рублей
• 15% - на сумму свыше 2,4 млн рублей

Для продажи комнаты это особенно важно. В Москве и Санкт-Петербурге средняя стоимость комнаты в премиум-сегменте - 5-7 млн рублей. Даже после вычета 1 млн рублей, база остается 4-6 млн. И часть этой суммы облагается уже по 15%.

Пример: продали комнату за 5,5 млн рублей, использовали вычет 1 млн. Налоговая база - 4,5 млн.

• Первые 2,4 млн × 13% = 312 000
• Оставшиеся 2,1 млн × 15% = 315 000
• Итого налог: 627 000 рублей

Если бы ставка была 13% на всю сумму - налог был бы 585 000. Разница - 42 000 рублей. Эксперты предупреждают: если вы продаете комнату за 3 млн и выше, считайте налог по новой шкале. Не полагайтесь на старые калькуляторы.

Что еще нужно знать перед подачей декларации

Подавать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплатить налог - до 15 июля. Но это только начало. Налоговая может запросить дополнительные документы - и чаще всего это происходит именно с комнатами в коммуналках.

По данным портала НДФЛка.ру, 78,3% продавцов комнат получили запросы от налоговой. Чаще всего просят:

• Выписку из ЕГРН с кадастровым номером комнаты
• Документы, подтверждающие выдел комнаты в отдельный объект
• Свидетельство о приватизации (если срок владения 3 года)
• Договор купли-продажи с указанием цены

Пользователь «Москвич2025» на форуме CIAN написал: «Продал комнату за 3,5 млн. Налоговая потребовала документы, подтверждающие, что это отдельный объект. Пришлось ехать в МФЦ и заказывать новую выписку». Не ждите, что они сами все поймут. Принесите все, что есть - даже если кажется, что это лишнее.

С 1 марта 2025 года введена новая форма 3-НДФЛ, специально для сделок с долями и комнатами. В ней есть отдельные поля для указания кадастрового номера комнаты и основания приобретения. Заполняйте ее внимательно. Ошибки в этом поле - частая причина отказа в принятии декларации.

Как не переплатить и не получить доначисление

В 2024 году 28,7% налогоплательщиков ошиблись при выборе способа уменьшения базы. Чаще всего - пытаются применить и вычет, и расходы одновременно. Это запрещено. Или считают налог по 13% на всю сумму, забыв про прогрессивную шкалу. Или не учитывают, что кадастровая стоимость - это не рыночная цена, а официальная оценка на 1 января года продажи.

ФНС рекомендует проверять расчеты через онлайн-калькулятор на сайте nalog.gov.ru. Он обновлен с учетом новых ставок и работает корректно. Введите:

• Сумму продажи
• Основание приобретения
• Срок владения
• Выберите вычет или расходы

Калькулятор покажет точную сумму налога. Используйте его как страховку. Если результат отличается от вашего - ищите ошибку.

Что будет в 2026 году - и как подготовиться

В 2025 году Минфин подготовил законопроект, который может изменить правила еще раз. С 1 января 2026 года предлагают установить единый минимальный срок владения - 5 лет, независимо от того, как вы получили комнату. Это значит, что даже если вы приватизировали ее в 2023 году, вы не сможете продать ее в 2026 без налога. Если закон примут, сделок станет меньше на 15-20%.

Также с 1 января 2026 года отменят коэффициент 0,7 при расчете налога по кадастровой стоимости. Сейчас, если вы не можете подтвердить доход, налоговая берет 70% от кадастровой стоимости. После отмены - будет 100%. Это может увеличить налог на 20-30% для комнат, продаваемых ниже рыночной цены.

Сейчас - лучшее время, чтобы продать комнату, если вы планировали это сделать. Правила еще не изменились. Но если вы не торопитесь - готовьтесь к более сложным условиям.

Что делать, если вы не уверены

Если вы не знаете, какая у вас кадастровая стоимость, не помните цену покупки, не уверены в сроке владения - не рискуйте. Обратитесь к налоговому консультанту. Потратить 3-5 тыс. рублей на консультацию сейчас - дешевле, чем получить доначисление с пенями и штрафами позже. Эксперты говорят: «Комната в коммуналке - это не просто недвижимость. Это юридический квест. Каждый документ - ключ к правильному расчету».

Соберите все бумаги. Проверьте ЕГРН. Посчитайте налог по новой шкале. Подайте декларацию до 30 апреля. Не ждите последнего дня. И не полагайтесь на слухи - полагайтесь на документы.