Налог при продаже недвижимости: сколько платить, когда освобождены и как не переплатить

Когда вы продаете квартиру, дом или долю в жилье, налог при продаже недвижимости, это обязательный платеж в бюджет, который взимается с дохода от продажи жилья, если оно было в собственности меньше минимального срока. Также известен как НДФЛ с продажи недвижимости, он не всегда обязателен — всё зависит от того, сколько времени вы владели объектом и какую сумму получили. Многие думают, что налог всегда нужно платить, но это не так. Если вы держали квартиру больше пяти лет (или три года, если она досталась по наследству, в дар от близкого родственника или была приватизирована), налог платить не нужно — закон это прямо говорит.

А вот если вы купили квартиру в 2023 году и продали её в 2025-м, то имущественный вычет, это право на уменьшение налогооблагаемой базы на 1 миллион рублей, которое снижает сумму налога, которую нужно заплатить становится вашим главным инструментом. Например, если продали квартиру за 5 млн рублей, вы можете вычесть 1 млн и платить налог только с 4 млн. Это даёт 520 тысяч рублей меньше в кассе ФНС. Не нужно подтверждать расходы — просто заявите вычет при подаче декларации. И да, его можно использовать даже если вы не покупали новую квартиру. Также стоит помнить, что если вы продали долю, то вычет делится пропорционально доле — если у вас 1/2, то вы можете уменьшить доход на 500 тысяч рублей.

Если вы продаете дом, землю или гараж — правила те же. Главное — срок владения и размер вычета. Никто не требует, чтобы вы сразу платили налог. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года, а деньги — до 15 июля. Многие думают, что если не подали декларацию — налог не придет. Это опасное заблуждение. ФНС знает о сделках через Росреестр, и если не подать декларацию — будет штраф и пени. Лучше подать вовремя и сэкономить с помощью вычета.

Иногда люди пытаются снизить цену в договоре, чтобы уйти от налога. Это рискованно. Если покупатель потом обратится в ФНС с жалобой, вас могут оштрафовать за фиктивную сделку. Лучше платить законно, но меньше — с вычетом. И не забывайте: если вы продаете квартиру, а потом покупаете новую в том же году, вы можете совместить вычеты. То есть уменьшить налог с продажи и получить вычет на покупку — это два разных права, и их можно использовать одновременно.

Всё, что вы найдёте ниже — это реальные случаи, проверенные практикой. Как правильно оформить вычет, что делать, если квартира была в собственности 2 года, как не попасть на штрафы, и когда налог вообще не возникает — всё это разобрано в статьях, которые вы увидите ниже. Никакой теории, только то, что работает на практике в 2025 году.