Налог при обмене квартиры: как не переплатить и что нужно знать в 2025 году

Когда вы меняете квартиру, это не просто обмен ключами — это налог при обмене квартиры, обязательный платеж в бюджет, который возникает, если одна из квартир в сделке стоит дороже другой. Также это называют обменом с доплатой, и он попадает под те же правила, что и продажа недвижимости. Многие думают, что если квартиры равнозначны — налога нет. Это ошибка. Даже если вы обмениваете одну квартиру на другую, налог может возникнуть, если одна из них стоит больше, и вы доплачиваете разницу — или если вы не владели жильём нужное время.

Здесь работает имущественный вычет, право на уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей при обмене. Вы можете применить его к той квартире, которую выдаёте в обмен. Если ваша квартира стоит 8 млн, а взамен получаете 7 млн — вы получаете доход в 1 млн, но вычет полностью его закрывает. Ничего платить не нужно. Но если выдаёте квартиру за 5 млн, а берёте за 9 млн — разница в 4 млн облагается налогом. С вас 13% с 3 млн (4 млн минус 1 млн вычета). Это 390 тысяч. Не забудьте: вычет можно использовать только один раз в год и только на одну сделку.

Ещё важный момент — срок владения, минимальный период, после которого налог при обмене квартиры не платится. Если вы владели квартирой больше трёх лет (если получили до 2016 года) или пяти лет (если после), налог не платится, даже если вы доплачиваете. Это касается и квартир, полученных по наследству, дарению или в ипотеку. Но если вы купили квартиру в 2024 году и обмениваете её в 2025 — срок не прошёл. Налог будет. И не пытайтесь «забыть» про сделку: ФНС получает данные от Росреестра автоматически. Скрывать не получится.

Обмен — это не всегда прямая сделка. Часто люди оформляют два договора купли-продажи: вы продаёте свою квартиру, потом покупаете новую. Это тоже считается обменом. Налог считается отдельно по каждой сделке. И тут уже можно применить вычет дважды — на продажу и на покупку. Но не на одну и ту же сумму. Если продали за 6 млн — вычет 1 млн. Купили за 7 млн — ещё один вычет 1 млн. Налог платите только с разницы, если она есть.

Если вы обмениваете квартиры с родственниками — налог не отменяется. Даже если это брат, мать или дочь. Правило одно: если есть разница в стоимости — есть доход. Исключение — только если квартиры были в собственности больше минимального срока. Тогда налога вообще не будет. И не думайте, что можно обойти всё через договор дарения — это не обмен, это дарение. И на него свои правила: дарение между близкими родственниками не облагается налогом, но потом при продаже вы платите 13% с полной стоимости, если не прошло пять лет.

В 2025 году ФНС усиливает контроль. Уже сейчас система сопоставляет данные по всем сделкам: кто кому что передал, по какой цене, сколько лет владел. Если вы не подали декларацию 3-НДФЛ — вас ждёт штраф и пени. Подавать нужно до 30 апреля следующего года. И да — если вы получили квартиру в обмен и сразу продали её, налог будет и на продажу, и на обмен. Это две разные операции. Не путайте их.

В нашей подборке вы найдёте реальные примеры, как люди платили налог при обмене квартиры, как использовали вычет, и какие ошибки привели к переплате. Есть инструкции по заполнению декларации, как правильно оформить договор обмена, и что делать, если вы не знаете кадастровую стоимость. Всё — без воды, без теории, только то, что работает на практике в 2025 году.