Налог на недвижимость нерезидентов: что платить, как не переплатить и какие ловушки избежать

Когда вы владеете квартирой или домом в России, но не живёте здесь — вы нерезидент, физическое лицо, которое проводит в России менее 183 дней в году. Это значит, что иностранец или гражданин РФ, живущий за границей, попадает под особые правила налогообложения. Налог на недвижимость нерезидентов — это не просто дополнительная плата. Это обязательство, которое игнорировать нельзя: штрафы, блокировка счетов и проблемы с выездом из страны — всё это реальность. В отличие от резидентов, которые платят 13% с дохода от продажи, нерезиденты обязаны отдавать 30% — и это без вычетов, без льгот, без исключений.

Почему так жёстко? Потому что Россия считает, что вы получаете доход на её территории, но не вносите вклад в её систему. Если вы продали квартиру в Москве, а живёте в Турции — вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 30%. Если не сделаете этого — ФНС сама найдёт сделку через Росреестр. И да, они знают, кто и когда продавал. Даже если вы не получали деньги на российский счёт — налог всё равно начисляется. Двойное налогообложение — это когда вы платите и в России, и в стране проживания. Но есть выход: если у вас есть соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН) с Россией, вы можете получить зачёт. Просто нужно правильно оформить документы — справку из иностранной налоговой, нотариально заверенную, с апостилем. Без этого — платите дважды. И да, это не миф. У нас были случаи, когда люди платили 30% в России, а потом ещё 25% в Германии — потому что не знали про СИДН.

Что делать, если вы купили квартиру в России, но не планируете её продавать? Тогда вас касается налог на недвижимость, ежегодный сбор, который рассчитывается по кадастровой стоимости. Он одинаков для всех — и для резидентов, и для нерезидентов. Но здесь есть нюанс: если вы не платите — начисляются пени, а потом — арест имущества. Да, даже если вы живёте в Бразилии. Росреестр не спрашивает, где вы сейчас. Он знает, кто собственник. И если налог не пришёл — это не значит, что его нет. Проверяйте кадастровую стоимость через сайт Росреестра. Сравнивайте с рыночной. Если кадастровая завышена — подавайте на пересмотр. Это реально снижает плату.

И ещё — не верьте, что «если не сдаёте в аренду, то и налог не нужен». Нет. Налог на недвижимость — это налог на владение. Налог с дохода от продажи — это отдельный. Даже если вы просто держите квартиру как вложение — вы платите оба. И если вы сдаёте — тогда ещё и 30% с аренды. Никаких упрощёнок для нерезидентов. Только стандартный порядок: декларация, платёж, подтверждение.

Всё, что вы найдёте ниже — это реальные истории, проверенные схемы и чек-листы, которые помогут не попасть в ловушку. От того, как правильно подать декларацию, до того, как доказать, что вы всё же резидент. Здесь нет теории — только то, что работает на практике.