Налог на недвижимость для нерезидентов в 2025 году: ставки, льготы и ошибки

Если вы не живете в России больше 183 дней в году, но владеете квартирой, домом или коммерческой недвижимостью здесь - вы нерезидент. И для вас продажа этой недвижимости - не просто сделка, а серьезный налоговый вызов. В 2025 году ставка НДФЛ для нерезидентов остается на уровне 30%, даже когда для резидентов вводится прогрессивная шкала до 22%. Это значит: вы платите почти вдвое больше, чем россиянин, продавший ту же квартиру. И это не все. Ошибки в расчетах, пропущенные сроки, неверное применение кадастровой стоимости - все это может привести к штрафам, пеням и даже блокировке сделки.

Как определяют, кто такой нерезидент

Статус нерезидента определяется не по паспорту, а по времени, проведенному в России. Если вы были здесь меньше 183 дней в календарном году - вы нерезидент. Даже если вы приехали в январе и уехали в декабре, но за это время провели 182 дня - вы все равно нерезидент. Главное - дата на 31 декабря года, в котором вы получили доход от продажи. Если в этот день вы были в России меньше 183 дней - ставка 30%. Если больше - 13%. Это важно: даже если вы продали квартиру в марте, а в декабре переехали жить в Россию, налог все равно считается по ставке 30%. Обратное тоже работает: если вы продали недвижимость, когда были резидентом, а к концу года уехали - налог все равно считается по 13%. Статус фиксируется на конец года, а не на дату сделки.

Как считают налог: кадастровая стоимость или цена в договоре?

Налоговая база - это не та сумма, которую вы получили за квартиру. Это большая из двух цифр: цена в договоре купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости. Если вы продали квартиру за 5 млн рублей, а кадастровая стоимость - 8 млн, то 70% от нее - 5,6 млн. Налог считают с 5,6 млн, а не с 5 млн. Даже если вы и покупатель договорились о цене ниже кадастровой - ФНС все равно возьмет 70% от нее. Это правило действует с 2016 года, но многие нерезиденты до сих пор ошибаются. Они думают: «Я получил 4 млн - значит, и налог платить надо с 4 млн». Нет. Если кадастровая стоимость 7 млн, то 70% - это 4,9 млн. И с этой суммы вам нужно заплатить 30% - 1,47 млн. А не 1,2 млн.

Кадастровую стоимость можно проверить на сайте Росреестра или заказать выписку ЕГРН. Это бесплатно, занимает 5 минут и спасает от лишних 300-500 тысяч рублей налога. Не пренебрегайте этим шагом.

Минимальный срок владения: 3 или 5 лет?

Если вы владели недвижимостью достаточно долго - налог платить не нужно. Для резидентов это 3 года, если недвижимость получена в дар или по наследству от близкого родственника. Для нерезидентов - все то же самое. Но есть нюанс: вы должны доказать, что были собственником в течение этого времени. Если купили квартиру в 2020 году, продаете в 2025 - вы освобождены от налога. Даже если вы были нерезидентом все эти пять лет. Срок не зависит от вашего статуса, только от времени владения.

А вот если вы получили квартиру в дар от тети в 2023 году - вам нужно ждать до 2026 года, чтобы продать без налога. Если продадите в 2025 - налог 30% с разницы между 70% кадастровой стоимости и ценой в договоре. Никаких льгот по сроку для нерезидентов не предусмотрено. И не думайте, что если вы купили жилье до 2016 года - вам не надо платить. Правило 5 лет действует для всех, кто продает после 2016 года. Исключение - только если недвижимость была получена до 1 января 2016 года и продается после 2020 года. Тогда налог не платится в любом случае.

Почему нерезидентам не дают вычеты

Россияне могут уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей - стандартный имущественный вычет. Нерезиденты - нет. Ни на 1 млн, ни на расходы на покупку, ни на ипотечные проценты. Это жесткое правило. Единственное исключение - международные соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН). Например, если вы гражданин Германии, и у вас есть подтверждение налогового резидентства в Германии, вы можете подать в ФНС заявление и документы - и тогда налог может быть снижен до 15% или даже 0%. Но это редкость. Только 12 стран имеют такие соглашения с Россией, и все они требуют предварительного уведомления ФНС. Нельзя просто прийти с паспортом и сказать: «Я немец, мне 13%». Нужно заранее подать пакет документов: справку о резидентстве, нотариально заверенный перевод, заявление, копию договора купли-продажи. И сделать это до того, как вы получите деньги от продажи. После - уже поздно.

Что изменилось в 2025 году

С 1 января 2025 года резиденты РФ платят по прогрессивной шкале: 13% до 2,4 млн, 15% до 5 млн, 18% до 20 млн, 20% до 50 млн, 22% свыше. Но для нерезидентов - ничего не изменилось. 30% - и только 30%. Это значит, что разрыв в налоговой нагрузке стал еще больше. Если резидент продает квартиру за 6 млн, он платит 18% - 1,08 млн. Нерезидент с той же квартирой платит 30% - 1,8 млн. Разница - 720 тысяч рублей. И это только на одной сделке.

Некоторые думают, что если они работают удаленно на российскую компанию - их налог на недвижимость тоже снизится. Нет. Новые правила про прогрессивную шкалу для нерезидентов касаются только доходов от трудовой деятельности. Не от продажи недвижимости. Не от сдачи в аренду. Только от зарплаты, гонораров, вознаграждений по ГПХ. Если вы продаете квартиру - вы попадаете под старую ставку 30%.

Как не попасть на штраф

Вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если продали в мае 2025 - подать нужно до 30 апреля 2026. Налог уплатить - до 15 июля 2026. Пропустили срок? Штраф - 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц. Минимум 1000 рублей, максимум 30% от налога. Если вы должны 500 тысяч - штраф может быть до 150 тысяч. И это только за просрочку. Если ФНС обнаружит, что вы завысили цену в договоре, чтобы уйти от 70% кадастровой стоимости - они пересчитают налог, добавят пени и штраф за уклонение - до 40% от суммы. Многие нерезиденты думают: «Я не живу в России, меня не найдут». Но Росреестр и ФНС обмениваются данными. Если вы продали квартиру - сделка зарегистрирована. Сумма известна. И ФНС сама рассчитает налог. А потом пришлет уведомление: «Вы не подали декларацию. Уплатите 30% + штраф».

Как правильно действовать: пошаговая инструкция

1. Определите статус: были ли вы в России 183 дня в году, когда продавали недвижимость? Если нет - ставка 30%.
2. Узнайте кадастровую стоимость на сайте Росреестра или через ЕГРН.
3. Сравните: 70% от кадастровой стоимости или цена в договоре - что больше? Это ваша налоговая база.
4. Посчитайте налог: налоговая база × 30%.
5. Проверьте: прошло ли 5 лет с момента покупки (или 3 года, если получили в дар/наследство от близкого родственника)? Если да - налог не платите.
6. Если вы гражданин страны с СИДН - соберите документы и подайте заявление в ФНС до получения денег.
7. Заполните декларацию 3-НДФЛ. Используйте официальную форму на сайте ФНС.
8. Подайте декларацию до 30 апреля следующего года.
9. Уплатите налог до 15 июля следующего года.

Что делать, если вы уже продали и не подали декларацию

Не паникуйте. Подайте декларацию как можно скорее - даже если просрочили. ФНС сама знает о сделке. Чем раньше вы признаете долг - тем меньше штраф. Если подать до начала проверки - штраф будет минимальный. Если ждать - могут начать проверку, запросить документы, прийти с выездом. И тогда штраф вырастет в 2-3 раза. Лучше заплатить 5% за один месяц, чем 30% за полгода.

Кто платит больше всего

По данным ФНС, в 2023 году иностранные граждане владели 2,5% всей недвижимости в России. Больше всего - в Москве и Подмосковье. В 2023 году иностранные покупатели приобрели 12 500 объектов на 285 млрд рублей. Но с 2025 года эксперты прогнозируют снижение спроса на 15-20%. Почему? Потому что разница в налогах становится слишком большой. Если вы - нерезидент и хотите купить квартиру в Москве, чтобы через 5 лет продать - вы должны понимать: вы потеряете 30% от прибыли. А резидент - только 13-22%. Это не просто разница в деньгах. Это разница в доходе. И многие иностранные инвесторы уже начинают пересматривать свои планы.

Что будет дальше

Эксперты говорят, что в 2026-2027 годах ставка для нерезидентов может снизиться до 25-27%. Но это только прогноз. Никаких законопроектов пока не внесено. Пока все остается как есть: 30% - без вычетов, без скидок, без исключений. Если вы хотите минимизировать налог - действуйте сейчас. Проверяйте кадастровую стоимость. Подавайте декларации в срок. Используйте международные соглашения, если они есть. И не надейтесь на льготы - их просто нет.