Методы оценки недвижимости: как правильно определить стоимость квартиры

Когда вы покупаете, продаёте или спорите о цене квартиры, важна не та цифра, которую называет продавец, а методы оценки, способы, по которым определяют реальную стоимость жилья на основе данных, законов и рыночных тенденций. Также известные как оценочные процедуры, они влияют на ипотеку, налоги, сделки и даже суды. Без понимания этих методов вы рискуете переплатить десятки тысяч или потерять право на вычет, потому что банк откажет в кредите, а суд не примет ваш отчет.

Есть три основных подхода, которые используются в России. Первый — рыночная стоимость, цена, которую готовы заплатить покупатели в текущих условиях. Её определяют по аналогам: какие квартиры в вашем доме или районе продавались за последние 3–6 месяцев. Второй — кадастровая стоимость, официальная цифра, установленная государством для налогообложения и расчета штрафов. Она часто не совпадает с реальной ценой — и именно поэтому люди подают на пересмотр. Третий — судебная оценка, экспертиза, требуемая при спорах о разделе имущества, наследстве или компенсации. Здесь важны не только метраж и ремонт, но и ГОСТ Р 57198-2023, квалификация эксперта и даже дата составления отчета. Если вы не знаете, какой метод применяется — вы не знаете, насколько справедлива цена.

Почему это важно? Потому что банк при ипотеке опирается на рыночную оценку, а ФНС — на кадастровую. Если вы продаете квартиру, полученную в дар, налог считают от кадастровой стоимости, но только если она выше рыночной. А если вы сдаете жилье и хотите оформить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями — вам нужен документ, подтверждающий площадь и стоимость, иначе коммуналку начислят по нормативам, а не по факту. Даже проверка юридической чистоты сделки начинается с понимания: какая цена была зафиксирована в договоре и на основании какого отчета.

В этой подборке вы найдете пошаговые инструкции, как проверить оценку перед сделкой, как оспорить завышенную кадастровую стоимость, как выбрать эксперта для суда и почему даже небольшая ошибка в отчете может стоить вам миллиона рублей. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году. Вы узнаете, как не попасть на завышенную оценку от застройщика, как использовать результаты экспертизы в переговорах с банком и как сэкономить на налогах, зная, какой метод применяется в вашем случае. Всё, что вам нужно — чтобы цена вашей квартиры была справедливой, а не случайной.