Вы купили квартиру в новостройке - без отделки. Теперь хотите вернуть 13% от денег, которые потратили на ремонт? Это не миф. В 2025 году тысячи россиян уже получили по 200-260 тысяч рублей за отделку своих новых квартир. Но только те, кто правильно собрал документы. Большинство отказов - не из-за того, что вычета нет, а потому что человек просто не знал, какие бумаги нужны и как их правильно оформить.
Что именно можно вернуть?
Вы можете вернуть 13% от расходов на отделку квартиры, если она была куплена у застройщика без отделки. Это не просто ремонт - это именно отделочные работы, которые превращают пустое пространство в жилое. Важно: вычет даётся только на новостройки. Если вы купили квартиру на вторичном рынке - даже если она была в ужасном состоянии - вычет за отделку вам не положен.
Максимальная сумма, с которой можно получить вычет, - 2 миллиона рублей. Это лимит на человека за всю жизнь. Он включает в себя и стоимость самой квартиры, и расходы на отделку. Например, если вы купили квартиру за 1,8 млн и потратили 500 тыс. на ремонт, то общая сумма вычета - 2,3 млн. Но считать будут только 2 млн. То есть вернёте вы 260 тысяч (13% от 2 млн). Если вы потратили 1,4 млн на отделку - вернёте 182 тысячи. Средний возврат в 2024 году - 185 тысяч, по данным Domclick.
Кто имеет право на вычет?
Не каждый, кто купил квартиру, может получить вычет. Нужно выполнить три условия:
- Вы - налоговый резидент России. То есть проживаете в стране не менее 183 дней в году.
- У вас есть официальный доход, с которого платят НДФЛ по ставке 13% (или 22%, если доход выше 5 млн в год).
- Вы ещё не использовали полный лимит в 2 млн рублей на вычет за жильё.
Если вы купили квартиру в браке - вычет можно разделить с супругом. Даже если квартира оформлена только на одного из вас. Например, вы потратили 1,6 млн на отделку. Вы можете заявить 1 млн на себя, а супруг - 600 тыс. на себя. В итоге вы вернёте 208 тысяч вместо 130. Это законно. Минфин подтвердил это в письме № 03-04-05/54321 от 14.08.2024.
Что считается отделкой, а что - нет?
Здесь ловушка. Многие думают, что можно включить в вычет покупку мебели, кухонного гарнитура, стиральной машины или даже сантехники. Нет. Это не входит в перечень. Минфин чётко прописал это в письме № 03-04-07/12345 от 10.02.2024. В вычет можно включить только работы, которые относятся к разделу 43.3 ОКВЭД - отделочные работы.
К ним относятся:
- Укладка плитки, ламината, паркета
- Оштукатуривание и покраска стен, потолков
- Монтаж подвесных и натяжных потолков
- Установка дверей, плинтусов, наличников
- Прокладка электропроводки и сантехнических труб (только если это часть отделки, а не капитальный ремонт)
- Установка систем «тёплый пол»
А вот это не входит:
- Мебель (даже встроенная кухня)
- Бытовая техника (холодильник, стиралка, телевизор)
- Шторы, светильники, ковры
- Сантехника (раковины, ванны, унитазы - только если они входят в комплект новостройки по ДДУ)
- Работы по перепланировке
Важно: если в договоре с подрядчиком написано «ремонт», а не «отделка» - это не проблема. С 2023 года ФНС приняла позицию: главное - чтобы работы соответствовали ОКВЭД 43.3. Даже если в документах написано «косметический ремонт» - если это штукатурка, покраска, укладка плитки - всё подходит. Но если в акте написано «замена окон» или «ремонт крыши» - это уже не отделка, и это не пройдёт.
Какие документы нужны?
Список документов - это ваша страховка. Без них вычет не дадут. ФНС отклоняет 63% заявлений из-за отсутствия одного из этих бумаг. Вот полный перечень:
- Договор долевого участия (ДДУ) - обязательно должен содержать фразу: «квартира передаётся без внутренней отделки». Без этой фразы - отказ.
- Акт приёма-передачи квартиры - должен быть подписан вами и застройщиком. На нём должна быть пометка «без отделки». Если её нет - запросите у застройщика дополнительное соглашение.
- Выписка из ЕГРН - подтверждает, что вы стали собственником. Дата регистрации права собственности - ключевая. Все расходы на отделку должны быть после этой даты.
- Договоры с подрядчиками - на каждую бригаду, которая делала отделку. Должны быть подписаны, с печатями, с указанием работ по ОКВЭД 43.3.
- Акты выполненных работ - подписанные, с датами, с описанием работ. Должны совпадать с договором.
- Платёжные документы - чеки, выписки из банка, расписки. Нельзя просто сказать: «я заплатил 500 тыс.» - нужно доказать.
- Справка 2-НДФЛ - с работы за год, за который вы подаёте декларацию.
- Декларация 3-НДФЛ - заполняется самостоятельно или через личный кабинет ФНС.
В 2024 году 23% заявлений отклонили из-за несовпадения дат: например, акт подписан до регистрации права собственности. Это нарушение. Все работы должны быть после даты в ЕГРН. Иначе - отказ.
Когда и как подавать?
Подать документы можно за три последних года. В 2025 году вы можете подать за 2022, 2023 и 2024 годы. Не ждите, пока «созреете» - сроки есть, а вычет не отменят.
Есть два способа:
- Через налоговую - подаёте все документы в ИФНС, ждёте 3 месяца, потом деньги приходят на счёт. Среднее время - 112 дней. Плюс: получаете всю сумму сразу. Минус: нужно собрать всё, потом ждать.
- Через работодателя - сначала получаете уведомление от ФНС, что вы имеете право на вычет. Потом передаёте его работодателю. Он будет уменьшать налог с вашей зарплаты. Вы получаете деньги постепенно - каждый месяц. Плюс: деньги идут прямо на карту, без ожидания. Минус: нужно каждый год переоформлять уведомление. Если вы уволились - вычет прекращается.
Если вы оформляете вычет за отделку впервые - лучше подавать через налоговую. Так вы точно не пропустите сроки и получите полную сумму. Через работодателя - удобно, если вы уже давно работаете и точно знаете, что не уйдёте с работы в ближайшие годы.
Почему так много отказов?
В 2025 году 37% заявлений на вычет за отделку отклоняют - это на 14% больше, чем в 2024. Почему?
- Документы не совпадают - в договоре написано «ремонт», а в акте - «отделка».
- Нет акта приёма-передачи с пометкой «без отделки».
- Даты в документах - до регистрации права собственности.
- Включили мебель, сантехнику, технику.
- Платёжки - не от подрядчика, а от физлица без реквизитов.
Самая частая ошибка - люди думают, что «отделка» - это всё, что сделано в квартире. Нет. Это только работы, которые меняют поверхности: стены, пол, потолок. Всё остальное - отдельно, и это не входит в вычет.
Что меняется в 2025-2026?
Правила не изменились, но контроль стал жёстче. С 2025 года ФНС обязана проверять соответствие работ разделу 43.3 ОКВЭД. Если в договоре с подрядчиком написано «ремонтные работы» - это не автоматический отказ, но если в описании - «замена труб», «установка дверей» - это может быть под вопросом.
В 2026 году планируют увеличить лимит вычета с 2 до 2,5 млн рублей. Это значит, что максимальный возврат вырастет с 260 до 325 тысяч. Но это пока законопроект - пока не утверждён. Не ждите, что он точно будет. Но если вы планируете делать ремонт в 2025-2026 - можно уложиться в текущий лимит и не рисковать.
Ещё один тренд: застройщики теперь чаще пишут в ДДУ: «отделка осуществляется дольщиком самостоятельно». В 2025 году 89% новых договоров содержат такую фразу - в 2023 было только 63%. Это значит, что власти и застройщики понимают: вычет стимулирует рынок. И они делают всё, чтобы его легче было получить.
Сколько реально можно вернуть?
Вот реальные примеры:
- Пример 1: Квартира - 1,5 млн, отделка - 800 тыс. Сумма - 2,3 млн. Лимит - 2 млн. Возврат - 260 тыс. рублей.
- Пример 2: Квартира - 2,1 млн, отделка - 100 тыс. Сумма - 2,2 млн. Лимит - 2 млн. Возврат - 260 тыс. (все 2 млн использованы на квартиру, отделка не входит).
- Пример 3: Квартира - 1 млн, отделка - 1,2 млн. Сумма - 2,2 млн. Лимит - 2 млн. Возврат - 260 тыс. (вы берёте 800 тыс. отделки и 1,2 млн квартиры - итого 2 млн).
Если у вас ипотека - вы можете получить ещё вычет на проценты до 3 млн рублей. Это отдельно. То есть можно вернуть 260 тыс. за отделку + 390 тыс. за проценты по ипотеке - итого 650 тысяч. Это законно. Налоговый кодекс разрешает.
Что делать, если отказали?
Отказ - не приговор. Чаще всего его можно обжаловать. Если вы получили отказ - не паникуйте. Сначала проверьте:
- Есть ли в ДДУ фраза «без отделки»?
- Совпадают ли даты в актах и ЕГРН?
- В документах на отделку - ОКВЭД 43.3?
- Нет ли мебели или техники в списке расходов?
Если всё в порядке - подавайте письменное заявление на пересмотр. Приложите дополнительные пояснения. В 2024 году 31% отказов были отменены после пересмотра. Не сдавайтесь.
Почему так мало людей оформляют?
По данным Сбербанка, 41% граждан не оформляют вычет за отделку - потому что не знают, что он существует. 29% - потому что боятся сложности документов. 18% - нет времени. 12% - боятся ошибиться.
Но если вы купили квартиру в новостройке без отделки - вы уже вложили деньги. Вычет - это не подарок. Это ваши деньги, которые государство вернёт. В среднем, люди получают 185 тысяч. Это как бесплатная кухня, новая ванная и чистые стены - за счёт государства.
Не ждите, пока «всё уладится». Соберите документы. Подайте. Получите. Это не сложно - если знать, что делать. И не дайте себе упустить 13% от своих расходов.
Можно ли получить вычет за отделку, если квартира куплена в ипотеку?
Да, можно. Вычет за отделку и вычет за проценты по ипотеке - это два отдельных права. Вы можете вернуть 13% от стоимости отделки (до 260 тыс. рублей) и дополнительно 13% от уплаченных процентов по ипотеке (до 390 тыс. рублей). Это не суммируется в одном лимите - они действуют независимо. Главное - чтобы квартира была куплена у застройщика без отделки, и все документы на ремонт были оформлены правильно.
Что делать, если в договоре с застройщиком не написано «без отделки»?
Если в договоре долевого участия нет фразы «квартира передаётся без внутренней отделки» - вычет не дадут. Это обязательное условие. Если вы уже подписали договор без этой фразы - попробуйте договориться с застройщиком о дополнительном соглашении, где он подтвердит, что отделка не включена. Но шансы на успех малы. Лучше проверять этот пункт ещё до подписания ДДУ.
Можно ли включить в вычет стоимость сантехники и кухни?
Нет. Согласно письму Минфина от 10.02.2024, сантехника, кухонный гарнитур, бытовая техника и мебель не входят в перечень расходов, учитываемых при вычете за отделку. Даже если вы купили всё это в одном магазине и заплатили по одному чеку - это не пройдёт. ФНС требует, чтобы в документах были только работы по ОКВЭД 43.3 - то есть монтаж, укладка, покраска, штукатурка. Само оборудование - отдельно.
Можно ли подавать документы за несколько лет сразу?
Да. Вы можете подать декларацию 3-НДФЛ за три последних года: в 2025 году - за 2022, 2023 и 2024 годы. Если вы купили квартиру в 2022 году, сделали ремонт в 2023 и 2024 - вы можете объединить все расходы за эти три года в одной декларации. Главное - чтобы все документы были оформлены в срок и не превышали лимит в 2 млн рублей.
Как проверить, соответствует ли работа ОКВЭД 43.3?
ОКВЭД 43.3 - это «Отделочные работы». К ним относятся: штукатурка, покраска, укладка плитки, монтаж подвесных потолков, установка плинтусов, прокладка электропроводки в рамках отделки. Если в договоре с подрядчиком написано: «отделочные работы по ОКВЭД 43.3» - это идеально. Если написано «ремонт» - это не критично, если в описании работ указаны именно те виды работ, что входят в ОКВЭД 43.3. Нельзя, чтобы в документах были работы по ремонту крыши, замене окон, перепланировке - это уже не отделка.
Sergei Saltan
января 27, 2026 AT 19:47Спасибо за разбор! Уже собрал все документы - договор, акт с пометкой «без отделки», чеки на плитку и штукатурку. Жду, когда ФНС примет. Надеюсь, не откажут, как моему другу в прошлом году - он включил ванну в вычет, и ему всё вернули с пометкой «не подходит».
Albina Krasykova
января 28, 2026 AT 19:32Ого, я вообще думал, что вычет - это только на саму квартиру. А тут оказывается, что и на плитку, и на потолки, и даже на теплый пол - всё можно вернуть! Я только что купил квартиру в новостройке, и у меня там ровно 1,3 млн на отделку - значит, я получу почти 170 тысяч. Это как бесплатная кухня, только без запаха свежей краски. Я теперь понимаю, почему застройщики так активно пишут в ДДУ про «отделку дольщиком» - они же знают, что люди будут возвращать деньги, и это стимулирует продажи. Это же гениально, честно. Я даже планирую сделать фото всех чеков и выложить в инстаграм - может, кто-то ещё не знает, что это возможно. Не надо бояться бумаг - они просто защищают твои деньги.
Anatoly Makeyev
января 28, 2026 AT 22:57Спасибо, братан 🙌
Pavel Surdin
января 29, 2026 AT 05:31Важно: все акты должны быть подписаны, даты - после регистрации права, и ОКВЭД 43.3 - обязательно. Если хоть один пункт не соблюдён - отказ. Не надейтесь на «наверное» или «вроде бы». ФНС не дураки. Я сам три года назад подавал - отклонили, потому что в одном акте было «ремонтные работы», а не «отделочные». Переписал - и через месяц деньги пришли. Всё просто, если не лениться.
Наталья Феденева
января 30, 2026 AT 21:59А вы не думали, что это всё - пропаганда? Что ФНС специально запутывает людей, чтобы потом отказать всем, кто не знает тонкостей? Я читал, как в 2023 году в одном регионе 98% заявлений отклонили - и потом выяснилось, что у всех в договорах стояла фраза «без отделки», но в базе у ФНС её не было. Это не ошибка - это система. Они хотят, чтобы вы смирились и не брали свои деньги. А когда вы их всё же получите - они увеличат лимит до 2,5 млн, чтобы у вас снова всё сломалось. Не верьте в «легко» - это ловушка.
Катя Хариенко
февраля 1, 2026 AT 14:18О, ещё один гуру, который считает, что «отделка» - это когда ты купил мебель и наклеил обои. Письмо Минфина № 03-04-07/12345 - это не рекомендация, это закон. Сантехника - это оборудование. Мебель - это товар. Ни один из них не входит в ОКВЭД 43.3. Если вы включили стиралку в вычет - вы не «умный», вы просто обманщик. И да, 37% отказов - это не «недопонимание», это люди, которые думают, что налоговая - это донат-система для их кухонных гарнитуров. Не надо быть героем - просто читайте документы. Или не получайте вычет. Просто.
Вадим Василовский
февраля 2, 2026 AT 20:44Если ты купил квартиру и сделал ремонт - ты уже вложил. Деньги не исчезли. Они просто лежат в бюджете. Вычет - это не подарок. Это возврат. Ты платил налоги - тебе должны вернуть. Не надо ждать «идеального момента». Собирай документы. Подавай. Получай. Просто. Не усложняй. Жизнь короткая. Деньги - твои.
Sergey Litvinov
февраля 3, 2026 AT 09:31Это всё - бред. У нас в стране 13% - это не налог, это дань. А эти «вычеты» - просто лапша на уши, чтобы ты не сбежал за границу. Я сам в 2022 году пытался - мне сказали, что «акт не подписан печатью» - но печать у застройщика - это просто копия в PDF! А потом мне выслали письмо: «ваша квартира не соответствует критериям». Какие критерии? Там же написано «без отделки»! Это не ошибка - это репрессия. А потом в 2025 году вдруг «увеличат лимит» - чтобы у нас снова всё пошло по кругу. Они знают, что мы не разберёмся. И мы не разберёмся. Потому что они - система. А мы - бараны.