Кадастровая стоимость недвижимости: как она влияет на налог и цену

Кадастровая стоимость недвижимости — это официальная оценка, которую государство присваивает объекту недвижимости для расчета налогов и сборов. Также известна как кадастровая оценка, она не всегда совпадает с реальной рыночной ценой, но именно она определяет, сколько вы заплатите за налог при продаже квартиры или дома. Если вы продаете жилье, кадастровая стоимость — это не просто цифра в документах, а ключевой фактор, влияющий на ваш налог. С 2016 года в России действует правило 70%: если вы продаете квартиру дешевле, чем 70% от её кадастровой стоимости, налог считают именно от этой цифры, а не от реальной цены сделки. То есть, даже если вы продали квартиру за 3 миллиона, а её кадастровая стоимость — 5 миллионов, налог будут считать с 3,5 миллиона (70% от 5 млн), а не с 3 млн. Это не ошибка — это закон.

Эту цифру используют не только для налогов. Кадастровая стоимость влияет на размер земельного налога, на то, сколько можно взять в ипотеку, и даже на возможность использовать материнский капитал при покупке новостройки. Если вы покупаете жилье, важно проверить кадастровую стоимость в выписке из ЕГРН, официальном документе, где хранятся все данные о недвижимости: право собственности, площадь, границы и оценка. Часто бывает, что кадастровая стоимость устарела — например, была зафиксирована 5 лет назад, когда район ещё не развивался. В таком случае вы можете оспорить её через Росреестр или суд, чтобы снизить налоги в будущем. Не игнорируйте эту возможность: даже небольшое снижение кадастровой стоимости может дать экономию в десятки тысяч рублей в год.

Кадастровая стоимость — это не то же самое, что рыночная цена. Два соседних дома могут иметь одинаковую кадастровую оценку, но продаваться с разницей в 30%. Почему? Потому что кадастровая стоимость — это усреднённая цифра по району, без учёта ремонта, этажа, вида из окна или состояния подъезда. А вот оценка недвижимости, проводимая независимым оценщиком для ипотеки или продажи, учитывает всё это. Если вы планируете продавать квартиру, не полагайтесь только на кадастровую стоимость — заказывайте рыночную оценку. Она поможет вам установить реалистичную цену и избежать отказа от покупателей, которые видят несоответствие между ценой и кадастровой оценкой.

Вы найдёте здесь всё, что нужно знать о кадастровой стоимости: как проверить её в ЕГРН, как оспорить завышенную оценку, как не переплатить налог при продаже по правилу 70%, и почему даже небольшая ошибка в данных может стоить вам сотен тысяч рублей. Всё — на практике, без лишней теории.