Документы для оценки недвижимости: полный список для собственника в 2025 году

Что нужно собрать, чтобы оценить недвижимость без задержек

Вы хотите продать квартиру, взять ипотеку или разделить имущество после развода? Без оценки недвижимости не обойтись. Но большинство собственников сталкиваются с одной и той же проблемой: документы для оценки недвижимости - это не просто бумажки, а целая головная боль. Где взять техпаспорт? Нужен ли кадастровый паспорт, если он уже не выдается? Что делать, если перепланировка была сделана 10 лет назад без разрешения? В 2025 году правила немного изменились, но ошибки остаются прежними - и они стоят вам времени, нервов и денег.

Основные документы, которые нужны в любом случае

Независимо от того, что вы оцениваете - квартиру, дом или землю - есть три документа, без которых оценщик не начнет работу. Это база, от которой зависит всё остальное.

• Выписка из ЕГРН - это главный документ. С 2017 года он заменил свидетельства о регистрации и кадастровые паспорта. Он подтверждает, кто именно является собственником, какие права есть на объект, и есть ли обременения - ипотека, арест, сервитут. Получить её можно через МФЦ, сайт Росреестра или Госуслуги. Стоимость - 350 рублей. Важно: берите выписку не старше 30 дней, иначе оценщик её не примет.
• Паспорт собственника - оригинал. Без него не пройдёт ни одна оценка. Если собственник не может прийти лично, нужна нотариально заверенная доверенность с правом подачи документов на оценку. Простая письменная доверенность не подойдёт - это частая ошибка.
• Документы, подтверждающие право собственности - договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве. Они нужны, чтобы проверить, как именно вы стали владельцем. Даже если у вас есть выписка из ЕГРН, оценщик сверяет её с основанием возникновения права. Если договор утерян - не паникуйте. Его можно запросить в Росреестре через ту же выписку из ЕГРН, она содержит ссылку на основание.

В 2025 году 92% оценочных компаний требуют именно эти три документа. Без них вы даже не попадёте на приём.

Технические документы: что менять, а что оставить

Здесь начинается путаница. Многие думают, что технический паспорт БТИ - это обязательный документ. На самом деле, всё сложнее.

Если ваша квартира или дом были построены до 2013 года - вам нужен технический паспорт БТИ. Он содержит планы, экспликацию, размеры помещений, материалы стен и перекрытий. Но с 2013 года БТИ перестал выдавать новые паспорта. Вместо них теперь используется выписка из ЕГРН с техническими характеристиками. С 1 апреля 2023 года эта выписка стала подробнее: в ней указаны площади, этажность, конструктив, тип здания - всё, что раньше было в техпаспорте.

Так что, если ваш объект построен после 2013 года - вам не нужен техпаспорт. Достаточно выписки из ЕГРН. Но если вы оцениваете квартиру в панельном доме 1970-х годов - без техпаспорта не обойтись. И тут возникает проблема: БТИ больше не выдаёт паспорта. Что делать?

Запросите в МФЦ техническую документацию на объект. Это не паспорт, а архивная копия. Стоимость - от 2500 до 4000 рублей, срок - 10-14 дней. Многие оценочные компании предлагают заказать её за вас - но за отдельную плату. Лучше сделать это заранее, иначе оценка затянется на недели.

Документы по типу недвижимости: квартира, дом, земля

Не все объекты требуют одинакового пакета. Вот что нужно для разных типов недвижимости в 2025 году.

Квартира в многоквартирном доме

• Выписка из ЕГРН на квартиру
• Технический паспорт БТИ (если дом до 2013 года) или выписка из ЕГРН с техническими данными
• Паспорт собственника
• Документы на право собственности

Новостройка (первичное жильё)

• Выписка из ЕГРН
• Договор долевого участия (ДДУ) или договор переуступки прав
• Акт приёма-передачи квартиры
• Кадастровый план земельного участка (если дом на отдельном участке)

Важно: если вы покупали квартиру по ДДУ, но ещё не оформили право собственности - оценщик может принять ДДУ и акт приёма-передачи, но только если они зарегистрированы в Росреестре. Без регистрации - оценка невозможна.

Индивидуальный жилой дом

• Выписка из ЕГРН на дом
• Выписка из ЕГРН на земельный участок
• Кадастровый план земельного участка
• Технический паспорт БТИ на дом
• Документы на землю (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве)

Земельный участок

• Выписка из ЕГРН на участок
• Кадастровый план
• Документы на право собственности
• Геодезический план или карта с границами

Если участок не сформирован или границы не уточнены - оценщик не сможет определить его рыночную стоимость. Уточнение границ - это отдельная процедура, которую нужно провести до оценки.

Что может сломать всю оценку

Нет ничего хуже, чем собрать все документы, прийти к оценщику, а он сказать: «Нам не хватает одного листа - приходите через неделю». Вот самые частые причины отказа и как их избежать.

• Перепланировка без разрешения - если вы переставили перегородки, объединили кухню с гостиной или сделали дополнительный санузел - вам нужен разрешение на перепланировку и акт приёмки от жилищной инспекции. Без них оценка остановится. В Москве и Санкт-Петербурге 15% отказов связаны именно с этим.
• Долевая собственность - если квартира принадлежит нескольким людям, нужны документы на право собственности от каждого. И даже если один из собственников не участвует в сделке - его документы всё равно нужны. Без них оценка приостанавливается в 27% случаев, по данным Росреестра.
• Обременения - если на квартире есть ипотека, арест, запрет на регистрацию - вы должны предоставить документы, подтверждающие это. Оценщик должен знать, какие ограничения есть на объекте. Просто сказать «у меня ипотека» - недостаточно. Нужна выписка из ЕГРН, где это указано.

Проверьте всё заранее. Зайдите на сайт Росреестра, введите кадастровый номер - и посмотрите, что там написано. Если есть обременения - вы уже знаете, что нужно делать.

Как сэкономить время и деньги

Сбор документов - это не просто формальность. Это процесс, который может занять от 7 до 21 дня. Вот как сделать его быстрее и дешевле.

• Закажите выписку из ЕГРН через Госуслуги - дешевле и быстрее, чем в МФЦ. Получите её в течение 1-3 дней.
• Не ждите, пока оценщик скажет, что чего-то не хватает - проверьте документы за 2 недели до визита. Если есть сомнения - позвоните в оценочную компанию и уточните список.
• Используйте услуги оценщиков по сбору документов - многие компании за 2-3 тысячи рублей берут на себя заказ технических документов, запросы в Росреестр, получение актов. Это стоит дешевле, чем ждать неделю и терять время.
• Не платите за техпаспорт БТИ, если он вам не нужен - если ваш дом построен после 2013 года, техпаспорт не требуется. Многие оценщики всё ещё просят его - просто потому что не в курсе изменений. Покажите им приказ Минэкономразвития №887 от 2023 года - он прямо говорит, что выписка из ЕГРН заменяет техпаспорт.

В 2025 году 68% собственников сталкиваются с трудностями при сборе документов. Но те, кто делает это заранее - проходят оценку за 2-3 дня. Остальные - ждут месяц и переплачивают.

Что изменится в ближайшие годы

К 2025 году процесс оценки становится всё более цифровым. Технические паспорта БТИ уже уходят в прошлое. К 2027 году их полностью заменят электронные выписки из ЕГРН. Более того, Минэкономразвития планирует внедрить автоматизированный алгоритм оценки - он будет анализировать данные из ЕГРН, кадастра, карт и даже спутниковых снимков, чтобы определять стоимость без личного осмотра.

Это значит, что в будущем вам нужно будет не собирать пачку бумаг, а просто иметь доступ к своему профилю в ЕГРН. Всё будет в одном месте - и оценщик получит данные в режиме реального времени. Но пока это будущее. Сейчас - реальность. И в этой реальности ваша задача - собрать правильные документы, чтобы не тратить лишнее время и не рисковать сделкой.

Что делать, если документы потеряны или не найдены

Если техпаспорта нет, а дом старый - обратитесь в МФЦ с заявлением о запросе архивной документации. Укажите кадастровый номер и адрес. Срок - до 14 дней. Стоимость - до 4000 рублей. В некоторых регионах (например, в Краснодаре или Новосибирске) местные БТИ предоставляют эту услугу дешевле - спросите заранее.

Если вы не можете найти договор купли-продажи - запросите выписку из ЕГРН. В ней будет указано основание возникновения права. Вы можете распечатать её и приложить к пакету. Это официально признано.

Если перепланировка была без разрешения - придётся легализовывать её. Это долго и дорого - но без этого вы не сможете продать квартиру по рыночной цене. Оценщик поставит скидку в 20-30% за незаконную перепланировку. Лучше потратить 10 тысяч рублей на легализацию, чем потерять 500 тысяч в цене.

Что делать после сбора документов

После того как у вас есть всё - выберите оценочную компанию. Убедитесь, что она внесена в реестр саморегулируемой организации оценщиков. Это можно проверить на сайте Минэкономразвития. Не соглашайтесь на оценку от компании, которая не имеет лицензии - её отчёт не примут ни банк, ни суд, ни Росреестр.

Запросите предварительный расчёт. Некоторые компании дают его бесплатно. Это поможет понять, какую стоимость они планируют указать. Если она сильно отличается от рыночных цен на аналогичные объекты - ищите другую.

Сохраняйте все чеки и договоры. Если в будущем возникнет спор - вы сможете доказать, что оценка была проведена легально и по всем правилам. Это особенно важно при наследовании, разделе имущества или судебных разбирательствах.

Сбор документов - это не рутина. Это ваша защита. Чем больше вы сделаете заранее - тем меньше проблем будет потом. В 2025 году оценка недвижимости - это не про бумаги. Это про подготовку. И вы уже знаете, что делать.