ФНС: что нужно знать о налогах, проверках и недвижимости

Когда речь заходит о недвижимости, ФНС, Федеральная налоговая служба — государственный орган, контролирующий уплату налогов и проверяющий соблюдение налогового законодательства. Также известна как налоговая инспекция, она влияет на каждую сделку с жильём — от покупки квартиры до сдачи комнаты в аренду. Если вы продали дом, сдали квартиру или даже узаконили самострой — ФНС уже знает об этом. И если что-то не так, штраф придет без предупреждения.

Связано это с тем, что налог на недвижимость, ежегодный платеж, рассчитываемый на основе кадастровой стоимости жилья и зависящий от региона и типа объекта автоматически формируется по данным Росреестра. Но это только начало. налог на продажу квартиры, 13% от прибыли при продаже недвижимости, если владели меньше минимального срока — ещё более важный пункт. Многие думают, что если квартира была в собственности три года, налога не будет. Но если вы купили её за 5 млн, а продали за 7 млн — разница в 2 млн облагается налогом. ФНС получает данные о сделках через Росреестр, и неуплата — это не просто штраф, а риск проверки.

Проверки ФНС не всегда идут по поводу крупных сделок. Иногда — из-за того, что вы сдали комнату в аренду и не подали декларацию 3-НДФЛ. Или потому, что купили квартиру в новостройке с маткапиталом, но не указали в декларации, что часть денег — государственная помощь. ФНС не проверяет всех, но проверяет тех, кто попадает в алгоритмы. А эти алгоритмы учитывают: размер сделки, частоту операций, наличие долгов по ЖКХ, данные о доходах. Даже если вы не подавали декларацию, ФНС может прийти с запросом — и тогда объяснения становятся дороже, чем налог.

Не забывайте и про налоговые обязательства, юридические требования по уплате налогов, включая сроки, формы отчетности и последствия просрочки. Они не зависят от того, «забыли вы» или «не знали». Закон работает одинаково для всех. Даже если вы нерезидент и продали квартиру за границей — ФНС требует декларацию. Даже если вы сдали жильё родственнику «на словах» — если есть перечисления на карту, это доход. ФНС не спрашивает, было ли устное согласие. Она смотрит на цифры.

Всё, что вы найдёте ниже — это не теория. Это реальные истории людей, которые столкнулись с ФНС: кто-то потерял залог, потому что не проверил налоги продавца; кто-то заплатил лишнее, потому что не знал про правило 70% кадастровой стоимости; кто-то получил штраф за сдачу комнаты без декларации. Здесь вы найдёте чек-листы, пошаговые инструкции и объяснения на языке, который понятен даже тем, кто никогда не заполнял налоговую декларацию. Не пропустите — это то, что спасёт вам деньги, нервы и время.