Договор найма: что должно быть в договоре аренды жилья и как его не потерять

Когда вы сдаете или снимаете квартиру, договор найма, официальный документ, который регулирует отношения между арендодателем и арендатором по Гражданскому кодексу РФ. Также известен как договор аренды, он — ваша первая и самая важная защита. Без него вы рискуете остаться без залога, с незаконно выселенными вещами или с долгами, которые не ваши. Многие думают, что достаточно устной договоренности или переписки в WhatsApp. Это ошибка. Суды в России в 97% случаев встают на сторону того, у кого есть подписанный договор.

В договоре найма, юридически обязывающем соглашении, которое фиксирует условия пользования жильем на определенный срок должно быть четко прописано: кто сдает, кто снимает, сколько стоит, как и когда платить, что входит в аренду (мебель, техника, интернет), и что считается повреждением. Залог при аренде, деньги, которые арендатор вносит как гарантию исполнения условий — не обязанность, а право. Но если его берут, он должен быть указан в договоре с точной суммой и условиями возврата. Без этого — вы платите, а он исчезает. Также важно: кто платит за коммуналку, как проверяется состояние квартиры при заселении и выезде, и что делать, если соседи жалуются на шум. Эти пункты часто игнорируют — и потом идут в суд.

Если вы сдаете — договор защищает вас от нелегальных жильцов, от неоплаченных счетов и от того, что вас обвинят в повреждениях, которых не было. Если вы снимаете — он гарантирует, что вас не выгонят через неделю, не повысят цену без предупреждения и не отключат воду, потому что «так сказано в устной договоренности». В 2025 году даже краткосрочная аренда на 2 месяца требует письменного договора. Без него вы не сможете оформить регистрацию, не получите налоговый вычет, если сдаете как ИП, и не сможете доказать в суде, что вы жили там вообще.

В нашей подборке вы найдете чек-листы, как проверить квартиру до заселения, как правильно зафиксировать дефекты, как разделить коммунальные платежи, если сдаете комнату, и что делать, если арендодатель требует больше, чем прописано. Здесь — не теория, а то, что работает на практике: реальные примеры договоров, ошибки, которые приводят к потерям, и законные способы вернуть залог, даже если вам говорят «это не в договоре».