Как инвестировать в коливинг и доходные дома: модели, доходность и основные риски

Вы слышали про коливинги - и думаете, что это просто модный хостел для молодежи? А доходные дома - это те самые крошечные квартиры, которые никто не хочет покупать? На самом деле, это два самых спорных, но потенциально самых прибыльных формата инвестирования в недвижимость в России сегодня. И если вы ищете альтернативу традиционной сдаче однокомнатной квартиры, то стоит разобраться, где реальная доходность, а где - пустой обещания.

Чем коливинг отличается от доходного дома

Коливинг - это не просто общежитие. Это бизнес-модель, где вы покупаете квартиру или здание, делите его на 6-12 отдельных комнат, обустраиваете общие зоны - кухню, гостиную, стиральную, и сдаете каждую комнату отдельно. Каждый жилец платит за свое место, а вы получаете доход от 6-12 человек вместо одного. В Москве и Петербурге такие проекты уже работают как отели, но без фронт-офиса. Вместо ресепшена - мобильное приложение, вместо уборщицы - сервис по подписке.

Доходный дом - это другое. Здесь вы покупаете или строите здание, в котором каждая квартира - от 12 до 25 м². Нет общих кухонь. Каждая квартира - отдельный юнит с санузлом. Но есть централизованные сервисы: прачечная, зона отдыха, иногда даже кофе-бар. Это не хостел, не апартаменты - это что-то среднее. Сдаются такие квартиры по одному договору, как обычные жилые помещения, но с упрощенной аренда-моделью.

Разница в структуре - это разница в доходе. В коливинге вы сдаете 100 м² как 6-12 комнат. В доходном доме те же 100 м² - это 4-5 квартир. По данным Magnum Invest (2023), в коливинге вы получаете 15-18% годовых при загрузке 75-78%. В доходном доме - 8-12%. То есть, при одинаковых вложениях, коливинг может приносить в два раза больше.

Сколько нужно вложить

Если вы думаете, что начать можно с 5 млн рублей - ошибаетесь. В Москве стартовая точка для коливинга - это 15-20 млн рублей. Это цена за квартиру площадью 70-100 м² в районе, где есть спрос: Зеленоград, Южное Бутово, Новогиреево. На ремонт и мебель уходит еще 30-40% от стоимости объекта. Средние затраты на отделку - 150-200 тыс. рублей за квадратный метр. Вы не просто покупаете квартиру - вы покупаете готовый бизнес с мебелью, Wi-Fi, камерами, системой бронирования.

Для доходного дома нужны другие деньги. Тут вы не покупаете одну квартиру - вы покупаете проект. Минимальный порог - 50 млн рублей. Это цена за здание на 30-50 квартир. Строительство обходится дешевле - 80-100 тыс. руб./м² - но вы не можете начать с одной комнаты. Вам нужен масштаб. И это не просто инвестиция - это строительный проект. Вы либо покупаете готовый дом у застройщика, либо вкладываетесь в строительство. И тут уже риски растут: задержки, перепланировки, проверки.

Доходность: правда и мифы

Все говорят: «Коливинг - это 20% годовых». Но это не всегда так. В 2023 году реальная доходность у среднего проекта - 15-17%. 18% - это исключение, а не правило. И это при загрузке 75-80%. Если вы получаете 60% - ваша доходность падает до 10-12%. А если вы сами управляете - и не нанимаете управляющую компанию - то 20-30% вашего дохода уходит на уборку, ремонт, рекламу, оплату счетов.

Вот реальный кейс: инвестор вложил 12 млн рублей в коливинг в Санкт-Петербурге. За год получил 2,08 млн рублей чистого дохода - это 17,3%. Загрузка - 82%. Но он платит 45 тыс. рублей в месяц на коммуналку, 35 тыс. - на маркетинг, 20 тыс. - на уборку. И это только на одного сотрудника. Без управляющей компании он бы не справился.

Доходные дома выглядят скромнее. Средняя доходность - 9-11%. Но у них есть плюс: вы сдаете квартиру на 3-5 лет, как обычную жилую. Нет постоянной текучки. Жильцы не уезжают через полгода. Но если вы хотите продать - вы столкнетесь с проблемой: средний срок продажи квартиры в доходном доме - 18 месяцев. В коливинге - 6. Почему? Потому что коливинг - это бизнес-объект. Его покупают инвесторы. А квартиру в доходном доме покупают люди - и им не нравится, что рядом с ними живут 50 незнакомцев.

Ключевые риски: что никто не говорит

Первый риск - правовой вакуум. В России нет закона, который четко определяет, что такое коливинг. Он попадает под категорию «апартаменты» или «гостиница». Но апартаменты нельзя сдавать посуточно без разрешения. А гостиница требует лицензии, пожарных проверок, санитарных норм. В 2022 году Мосгордума отклонила законопроект №125-1443, который должен был упорядочить формат. Сейчас вы работаете в серой зоне. И если вдруг придет проверка - вас могут оштрафовать, закрыть, или потребовать перепланировать все под жилую недвижимость.

Второй риск - операционные издержки. В коливинге вы тратите 25-30% дохода на управление. Это не 15%, как в обычной аренде. Вы платите за: уборку, ремонт, маркетинг, HR, поддержку, бронирование. И это не один раз в год - это ежемесячно. Если вы не готовы к этому - не беритесь. Средние расходы: 15-20 тыс. руб. на уборку, 30-50 тыс. на коммуналку, 40-60 тыс. на рекламу и привлечение жильцов. И это только на один объект.

Третий риск - культурный. В России 68% москвичей считают цены на жилье слишком высокими. Но только 22% готовы жить в коливинге. Почему? Потому что ассоциации с коммуналками 1980-х. Вы можете иметь идеальный проект с дизайном, Wi-Fi, кухней с плитой и кофе-машиной - но люди все равно скажут: «Это как в общежитии». И вам придется долго объяснять, что это не то же самое.

Кто выигрывает, а кто проигрывает

Коливинг - это не для всех. Он подходит только тем, кто:

• Готов вложить 15+ млн рублей
• Имеет опыт управления коммерческой недвижимостью
• Не боится ежедневной работы с жильцами
• Понимает, что это бизнес, а не пассивный доход

Если вы ищете «купил - забыл» - не берите коливинг. Это как открыть бар. Только вместо бармена - вы или ваш управляющий. И вы должны быть на связи 24/7. Потому что кто-то сломал душ, кто-то не заплатил, кто-то залил соседа. Это не аренда квартиры - это операционный бизнес.

Доходный дом - это для тех, кто хочет минимизировать риски, но готов ждать. Он подходит, если:

• У вас есть 50-100 млн рублей
• Вы не хотите каждый день решать проблемы с жильцами
• Вы готовы ждать 8-10 лет на окупаемость
• Вы не планируете продавать быстро

Но тут есть подвох: по данным City Solutions (2023), 95% доходных домов не достигают заявленной доходности. Почему? Потому что строители обещают 12%, а на деле - 7-8%. Или потому что покупатели не хотят жить в крошечных квартирах. Или потому что банки не дают ипотеку на такие объекты. В итоге - вы не можете продать, не можете сдать, и не можете получить доход.

Что делать в 2025 году

Если вы хотите начать - делайте это правильно.

1. Не покупайте «на глаз». Сначала изучите рынок. Посмотрите, какие коливинги работают в вашем городе. Какие цены. Какая загрузка. Сколько стоит уборка. Сколько жильцов уходит за год.
2. Не стройте. Покупайте готовый объект. Строительство - это риск на 100%. В 2023 году 7 из 10 новых доходных домов в Москве не были полностью заселены к концу года.
3. Работайте с управляющей компанией. Не пытайтесь управлять сами. Найдите компанию, которая уже имеет опыт. Спросите, какова их загрузка. Сколько они берут за управление. Как часто у них бывают проблемы с жильцами.
4. Проверьте юридический статус. Убедитесь, что объект не находится в зоне риска. Не в «апартаментах» без права проживания. Не в здании, где запрещена сдача в аренду.
5. Не вкладывайте больше 30% своего капитала. Это высокорискованный актив. Даже если он приносит 17% - он может рухнуть в один день из-за закона, проверки или кризиса.

И самое главное - не слушайте блогеров, которые говорят: «Я купил комнату за 5 млн и за год заработал 1 млн». Это либо обман, либо исключение. В 2025 году рынок насыщен. Конкуренция растет. Цены на аренду растут медленнее, чем расходы. И если вы не понимаете, как работает ваш бизнес - вы проиграете.

Что будет дальше

К 2025 году рынок коливингов в России вырастет на 15-20%. Но не за счет новых проектов - за счет консолидации. Маленькие игроки уйдут. Останутся только те, у кого есть деньги, опыт и юридическая защита. В Москве уже 1 коливинг на 85 тысяч жителей - в Берлине - 1 на 200 тысяч. Перепроизводство наступает.

Доходные дома, по мнению аналитиков Kronung, могут исчезнуть к 2027 году. Их не покупают. Их не сдают. Их не финансируют. Это формат, который родился в эпоху ипотечного бума - и умер, когда цены на жилье стали неподъемными.

Коливинг - это не пассивный доход. Это бизнес, который требует времени, знаний и терпения. Но если вы сделаете все правильно - он может стать вашим самым прибыльным активом. А доходный дом - это скорее исторический экскурс, чем инвестиционная возможность.