Проверка ЕГРН: как убедиться, что квартира чистая и не в суде

Когда вы покупаете квартиру, ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости — официальная база данных о правах на недвижимость в России. Также известен как выписка из ЕГРН, он — ваш главный инструмент, чтобы не купить чужую квартиру, не попасть на залог или не остаться без денег после сделки. Это не просто бумажка — это цифровой паспорт объекта, где записаны все: кто владеет, есть ли ипотека, аресты, судебные запреты или даже споры о наследстве. Без неё вы действуете вслепую — и рискуете потерять не только деньги, но и годы нервов.

Многие думают, что если продавец показал паспорт и договор купли-продажи, всё в порядке. Но это не так. обременения, ограничения на распоряжение недвижимостью, такие как залог, арест или рента могут быть скрыты — банк не всегда сразу снимает залог, а суды не всегда сразу обновляют данные. судебные споры, дела о разделе имущества, оспаривании сделок или претензиях к застройщику тоже не всегда отображаются мгновенно. А если квартира в залоге у банка, но выписка не показывает это — вы рискуете купить объект, который могут отобрать в любой момент. И да, это реально: в 2024 году 15% сделок на вторичном рынке были оспорены в суде — и почти все из них можно было избежать, просто проверив ЕГРН перед оплатой.

Проверка ЕГРН — это не про то, чтобы переплатить агенту. Это про то, чтобы не платить вообще. Вы можете заказать выписку за 300 рублей через сайт Росреестра — и получить её за 15 минут. Там будет всё: ФИО собственника, дата регистрации права, тип права (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение), наличие обременений, арестов, запретов на регистрацию действий, и даже судебные дела, связанные с этим объектом. Если в выписке есть пункт «ограничения прав» — не спешите подписывать договор. Спросите, что именно ограничивает, и требуйте документы. Не верьте устным обещаниям. Даже если продавец говорит: «Это уже сняли», — проверьте это в ЕГРН. Потому что устные слова не защищают вас от закона.

И да — это работает и для аренды. Если вы снимаете квартиру, проверьте ЕГРН: кто хозяин, не продана ли она, не арестована ли. Многие арендаторы платят за жильё, а потом узнают, что хозяин — мошенник, и настоящий владелец требует выселения. Проверка ЕГРН — это дешёвый страховочный талон, который спасает от катастроф.

Всё, что вы найдёте ниже — это реальные истории, инструкции и ловушки, с которыми сталкивались люди, не проверившие ЕГРН. Здесь вы узнаете, как читать выписку, что искать в строках, как отличить ложную информацию от правды, и как действовать, если обнаружите проблему. Не пропустите — это то, что может спасти вашу сделку, ваши деньги и ваш покой.