Продажа недвижимости за рубежом: как не потерять деньги и оформить сделку правильно

Когда вы решаете продать недвижимость за рубежом, вы сталкиваетесь не с одним вопросом, а с целой цепочкой: продажа недвижимости за рубежом, процесс, при котором собственник из России передает право на объект за границей иностранному покупателю или резиденту другой страны. Также известен как международная сделка с недвижимостью, он требует не просто юридической грамотности, а понимания местных законов, налогов и валютных правил. Это не то, что можно сделать через нотариуса в Москве — тут всё иначе.

Самая частая ошибка — думать, что если вы россиянин, то налоги и правила такие же, как у нас. налог на недвижимость нерезидентов, ставка 30% от дохода от продажи, которая применяется к иностранным гражданам и россиянам, не проживающим в стране продажи более 183 дней в году. Это значит, что даже если вы купили квартиру в Болгарии пять лет назад, а теперь продаете её — налог в 30% будет считаться от разницы между ценой покупки и продажи, а не от кадастровой стоимости. И да, кадастровая стоимость, официальная оценка объекта, используемая для налогообложения в России, но не всегда применимая за границей — в Европе её вообще не учитывают. Там работают рыночные цены, сделки регистрируют через местные риелторы, и если вы не знаете, как правильно оформить договор купли-продажи в местной системе, вас могут обмануть — и не один раз.

Ещё один подводный камень — продажа квартиры для иностранцев, процедура, при которой покупатель не является резидентом страны, где находится недвижимость. В некоторых странах — например, в Испании или Португалии — иностранцы могут покупать, но не могут продавать без визы или вида на жительство. В других — как в Германии — требуется нотариальное заверение на местном языке, и если вы приедете с русским переводом, его не примут. А если вы продали квартиру, но не сообщили о сделке в российскую ФНС, вас могут оштрафовать за уклонение от декларирования дохода. Да, даже если вы продали в Турции, и деньги зашли на турецкий счёт — вы всё равно обязаны отчитаться в России.

Многие думают, что если продали недвижимость за рубежом, то и налог платить не нужно — но это опасное заблуждение. Россия требует декларации 3-НДФЛ, даже если вы уже заплатили налог за границей. Но тут есть лазейка: если в стране продажи есть соглашение об избежании двойного налогообложения с Россией (например, в Италии, Франции, Германии), вы можете подать документы и получить зачёт уплаченного налога. Но для этого нужно не просто сохранить квитанции — нужно оформить их по международным стандартам, с апостилем и переводом, заверенным нотариусом.

И ещё: не все сделки проходят через банки. Многие используют эскроу-счета, нотариальные депозиты или даже наличные — но в некоторых странах наличные при продаже недвижимости выше 10 тысяч евро — это красный флаг для налоговых органов. Если вы получили деньги в евро, а потом перевели их в рубли — банк может запросить документы, подтверждающие происхождение средств. Без договора купли-продажи, выписки из реестра и налоговой декларации — вы рискуете заморозить счёт.

В этом разделе вы найдёте чёткие инструкции: как проверить, подходит ли ваша недвижимость для продажи за рубежом, какие документы нужны в каждой стране, как избежать штрафов за неправильный налог и почему 70% сделок проваливаются из-за мелочей, которые можно было учесть заранее. Здесь нет теории — только то, что работает на практике.