НДФЛ для нерезидентов: что нужно знать о налогах с недвижимости в России

Когда вы нерезидент, человек, который провел в России менее 183 дней в году и не имеет постоянного места жительства в стране. Также известен как иностранец-владелец недвижимости, он обязан платить налог с дохода от продажи жилья в России. Это не вопрос выбора — это требование закона. Даже если вы живете в Беларуси, Казахстане или на Кипре, но купили квартиру в Москве или Сочи, налог на доход с этой сделки вас касается.

Ставка НДФЛ для нерезидентов — 30%. Это не 13%, как для резидентов. И это не штраф, не уловка, а прямое правило Налогового кодекса. Если вы продали квартиру за 10 миллионов рублей, вам нужно заплатить 3 миллиона. Никаких вычетов по имущественному налогу — их нерезидентам не положено. Даже если вы купили эту квартиру за 8 миллионов, это не снизит налог. Даже если вы не получили деньги — если сделка прошла через Росреестр, налог считается полученным.

Что еще важно? срок владения, время, которое вы держали недвижимость до продажи. Для резидентов 3-5 лет — это срок, после которого налог не платится. Для нерезидентов — нет. Даже если вы держали квартиру 10 лет, вы все равно платите 30%. Это главное отличие. Даже если вы приехали в Россию на работу, получили вид на жительство, но не дождались 183 дней — вы все еще нерезидент. Даже если вы русский, но живете за границей больше полугода — вы тоже нерезидент.

Кто еще попадает под эту категорию? Иностранцы, которые сдают жилье в России. Если вы сдаете квартиру в Санкт-Петербурге, а живете в Германии — доход с аренды тоже облагается 30%. Налог нужно платить самому. Нет работодателя, который удержит его за вас. Нужно подавать декларацию 3-НДФЛ и платить в ФНС. Не платите — будет штраф 20% от суммы, плюс пеня. А потом — блокировка счетов, запрет на выезд, проблемы с визами.

Можно ли снизить налог? Только одним способом — если у вас есть соглашение об избежании двойного налогообложения. Например, если вы гражданин Китая, и в России и Китае есть такой договор, вы можете подтвердить, что уже заплатили налог там. Но это требует документов, нотариального перевода и времени. Не ждите, что вам все объяснят — вы сами должны знать, что у вас есть такое соглашение.

И еще: кадастровая стоимость, официальная цена жилья, установленная государством. Для резидентов она важна при расчете налога по правилу 70%. Для нерезидентов — нет. Им считают реальную цену сделки. Если договор на 5 миллионов, налог — 1,5 миллиона. Даже если кадастровая стоимость 3 миллиона — это не имеет значения. Потому что вы не резидент. И никаких льгот.

Вот почему в наших статьях вы найдете примеры: как проверить статус резидентства, как рассчитать налог с продажи, как не попасть на штрафы, как оформить документы, если вы иностранец. Мы не говорим о теории. Мы говорим о том, что реально происходит на практике — с теми, кто продал квартиру в Новосибирске, но живет в Турции, или с теми, кто сдает комнату в Екатеринбурге, а получает деньги на счет в США. Эти истории — не исключения. Это повседневность.

Если вы не резидент, но владеете жильем в России — вы уже в системе. ФНС знает о вашей квартире. Она знает, когда вы ее продали. Она знает, когда вы получили деньги. Не ждите, что вас проигнорируют. Лучше разобраться сейчас, чем потом платить в два раза больше и терять время на разбирательства.