Налог с аренды: как его считать, платить и не попасть на штрафы

Если вы сдаёте квартиру или комнату в аренду, налог с аренды, обязательный платеж с дохода, который получает физическое лицо от сдачи жилья в России. Также известен как НДФЛ с аренды, он не зависит от того, заключён ли договор — доход есть, налог обязан. Многие думают, что если арендатор платит наличными, или договор не оформлен, налога нет. Это ошибка. ФНС получает данные из ЖКХ, управляющих компаний, паспортных столов и даже от самих арендаторов — если они подали заявление на регистрацию по месту жительства.

Декларация 3-НДФЛ, форма, которую должен подать физлицо, получающее доход от сдачи недвижимости. Также известна как налоговая декларация, — это ваша главная задача, если вы сдаёте жильё. Её нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Штраф за несдачу — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не меньше 1000 рублей. А если налог не заплатили — плюс пеня и до 40% дополнительного штрафа. Не думайте, что «всё пройдёт». В 2024 году ФНС начала автоматически сверять данные с Росреестра и базами арендных платформ — вы не сможете уйти от ответственности. Но есть выход: вычеты. Если вы сдаёте жильё, вы можете уменьшить налогооблагаемый доход на 20% — это стандартный налоговый вычет. Или же вычесть фактические расходы: ремонт, коммуналку, услуги управляющей компании, даже агентское вознаграждение — если у вас есть чеки и договоры. Первый способ проще, второй — выгоднее, если вы тратите больше 20% от дохода.

Доход от аренды, сумма, которую вы реально получаете от арендатора за месяц, без вычетов и налогов. Также известна как арендный доход, — это основа для расчёта. Например, если вы получаете 40 000 рублей в месяц, то за год — 480 000 рублей. Стандартный вычет 20% — это 96 000 рублей. Налог платите с оставшихся 384 000 рублей — 13% = 49 920 рублей в год. А если вы купили в этом же году новую квартиру и имеете имущественный вычет — вы можете зачесть его и против налога с аренды. Да, это работает. Не все знают, но закон позволяет. Важно: если вы сдаёте комнату в своей квартире — налог тоже есть. Даже если вы живёте там же. Нет никаких льгот для «семейной аренды». Даже если арендатор — ваш брат или друг. Если деньги поступают — это доход. Если не платите налог — это уклонение.

Сдаёте через агентство? Тогда агентство — налоговый агент. Оно обязано удержать налог с вашего дохода и перечислить его в бюджет. Но если агентство не удержало — ответственность остаётся на вас. Проверяйте, что они делают. Если платите напрямую — держите все квитанции, договоры, выписки с банковского счёта. ФНС может запросить документы, и вы должны их предъявить.

В этом разделе вы найдёте всё, что нужно знать: как правильно заполнить декларацию, когда выгоднее использовать вычет, как не переплатить, как избежать штрафов и что делать, если уже получили уведомление от ФНС. Всё — на практике, без теории, без воды. Только то, что работает.