Как оценить квартиру: что проверить и какие документы нужны

Когда вы хотите оценить квартиру, процесс определения её реальной стоимости, который влияет на продажу, ипотеку или налоги. Также известен как определение рыночной стоимости, это не просто цифра в бумаге — это основа для всех сделок с недвижимостью. Многие думают, что кадастровая стоимость — это и есть цена квартиры. Это ошибка. Кадастровая стоимость — это цифра, которую поставили в реестре для налогов, а рыночная — то, сколько реально готовы заплатить покупатели прямо сейчас. И между ними может быть разница в 30-50%. Если вы продаете, но опираетесь только на кадастр, вы либо продаете дешевле, либо долго ждете покупателя.

Чтобы оценить квартиру правильно, нужны три вещи: документы для оценки, набор бумаг, которые подтверждают право собственности и состояние объекта, выписка ЕГРН, официальный документ, где указаны собственник, площадь, обременения и кадастровый номер, и рыночная стоимость, реальная цена, которую квартира получит на рынке при продаже в текущих условиях. Без выписки ЕГРН оценщик не начнет работу — он не может подтвердить, что вы вообще имеете право на продажу. Без технического паспорта — не знает, сколько комнат и какая планировка. А если была перепланировка и нет разрешения — это минус к цене, даже если ремонт красивый.

Почему одни квартиры на одной улице продаются за 8 млн, а другие — за 12? Все зависит от деталей: этаж, вид из окна, состояние подъезда, рядом ли школа или парковка, сколько лет дому, есть ли лифт. Оценщик не гадает — он сравнивает вашу квартиру с 5-10 аналогичными, которые продавались за последние 3 месяца. Если вы сами пытаетесь оценить — заходите на сайты с объявлениями, фильтруйте по району, метражу и году постройки. Увидите реальные цены. Не верьте «средней» цене по району — она может быть искажена дорогими новостройками или дешевыми аварийными домами.

Если вы планируете продавать — не тратите деньги на оценку у первого попавшегося агента. Выбирайте оценщика с допуском СРО, с опытом в вашем районе. У него должны быть реальные примеры отчетов. Оценка за 3 тысячи рублей — это шаблон, который не учитывает вашу конкретную квартиру. А оценка за 10 тысяч — это реальный анализ с фото, замерами и сравнением по 15 объектам. Это инвестиция, которая может добавить 500 тысяч к цене продажи.

И самое главное: оценка нужна не только при продаже. Она требуется при ипотеке, наследстве, разделе имущества, спорах с налоговой. Даже если вы просто хотите понять, сколько стоит ваша квартира — это не вопрос любопытства, а вопрос финансовой грамотности. В 2025 году рынок не ждет, кто медлит. Кто знает реальную цену — тот продает быстрее, выгоднее и без переплат. Ниже — реальные примеры, как это делается на практике, какие ошибки чаще всего делают собственники и как их избежать.