Ипотека на новостройку: как выбрать, оформить и не переплатить

Когда вы берёте ипотеку на новостройку, заем на покупку квартиры в доме, который ещё строится. Также известно как ипотека на этапе строительства, это один из самых популярных способов купить жильё дешевле — но и один из самых рискованных. В 2025 году банки дают ставки от 8% и выше, но есть исключения: IT-ипотека, льготный кредит для специалистов ИТ-сферы. Также известно как ипотека для программистов, она доступна под 5–6%, но только на новостройки в аккредитованных проектах. Если у вас есть материнский капитал, государственная поддержка для семей с детьми, которую можно использовать на жильё. Также известно как маткапитал, он может покрыть до 30% стоимости квартиры в новостройке — если застройщик внесён в реестр Пенсионного фонда. Это не просто деньги, это инструмент, который может сэкономить вам сотни тысяч рублей.

Главный риск — застройщик. Многие компании обещают сдать дом в срок, но потом задерживают, уходят в банкротство или меняют планировки. Чтобы не остаться без квартиры и без денег, проверяйте, есть ли у застройщика эскроу-счета, защищённый счёт, на который банк переводит деньги только после сдачи дома. Также известно как счёт эскроу, это обязательное требование с 2020 года — и ваша главная защита. Без эскроу-счета вы рискуете потерять и первоначальный взнос, и все переплаты по ипотеке. Также смотрите на класс энергоэффективности: дом с классом A или B сэкономит вам до 60% на коммуналке. Это не маркетинг — это реальные цифры. И ещё: не покупайте квартиру на старте продаж, если не прочитали поэтажный план. Там могут быть несущие стены, где вы планируете сделать перегородку, или лифты, которые стоят в конце коридора — и это уже не переделать.

Если вы берёте ипотеку, не забудьте про налоговый вычет. Вы можете вернуть 13% от суммы кредита и процентов — до 650 тысяч рублей. Для этого нужны справки из банка, договор купли-продажи и декларация 3-НДФЛ. Многие теряют эти деньги, потому что не знают, как подтвердить оплату процентов — а это отдельный документ, который нужно запрашивать каждый год. И да, если вы покупаете квартиру с маткапиталом, Пенсионный фонд проверяет не только документы, но и саму квартиру: она должна быть санитарно-технически пригодна для проживания, иначе вам откажут. Не ждите, что всё будет просто — готовьтесь заранее.

В этом разделе вы найдёте всё, что нужно знать до подписания договора: как проверить застройщика, как не попасть на мошенников, как правильно подать документы на вычет, и как использовать маткапитал, чтобы не получить отказ. Здесь нет теории — только проверенные шаги, реальные примеры и ловушки, которые уже подвели тысячи покупателей. Выберите квартиру, которая не только дешевле, но и безопаснее.