ГПЗУ: что это такое и зачем он нужен при строительстве или покупке недвижимости

Когда вы покупаете землю или планируете строить дом, первый документ, который должен быть у вас на руках — это ГПЗУ, градостроительный план земельного участка — официальный документ, определяющий, что можно строить на участке и в каких границах. Также его называют градостроительным планом, и без него вы не получите разрешение на строительство, не пройдете приемку дома и не оформите регистрацию недвижимости. Это не просто бумажка — это законные рамки, в которых вы можете действовать. Если вы купили участок, а потом выяснилось, что на нем нельзя построить дом с гаражом и баней — виноват не продавец, а вы, потому что не проверили ГПЗУ.

ГПЗУ содержит важные данные: допустимый тип застройки (жилой дом, дача, гараж), максимальную высоту здания, отступы от границ участка, процент застройки, нормы по коммуникациям и даже требования к парковке. Без него вы не сможете подать заявку в архитектуру, не получите разрешение на строительство, а если начнете строить «по своим» — вас оштрафуют, снесут постройку или вообще лишат права на землю. Это не теория — так случается каждый месяц. Многие покупатели думают, что если участок в собственности, то можно строить что угодно. Нет. ГПЗУ — это как правила игры, и если их не знать, вы проиграете.

Часто ГПЗУ путают с кадастровым планом. Это разные вещи. Кадастровый план показывает, где границы участка, а ГПЗУ — что на нем можно делать. Если вы покупаете землю, требуйте ГПЗУ до подписания договора. Если застройщик говорит, что «всё будет по закону», проверьте его ГПЗУ сами — через Росреестр или МФЦ. Если документ устарел (выдан до 2020 года), его нужно обновить. Многие застройщики используют старые ГПЗУ, чтобы продать участок дешевле, а потом выясняется, что по новым правилам нельзя построить дом в два этажа или нужно отступить 10 метров от дороги — и вы теряете половину участка.

ГПЗУ также влияет на стоимость недвижимости. Участок с разрешением на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и возможностью построить дом с подвалом и гаражом стоит в 1,5–2 раза дороже, чем участок с тем же кадастровым номером, но с ограничением — только дачный дом. И это не маркетинг, это реальная разница в цене, которая вытекает из самого ГПЗУ. Если вы продаете дом, покупатель тоже проверит ГПЗУ. Если там написано «для садоводства», вы не сможете продать его как жилой дом — даже если уже построили кирпичный дом с отоплением и канализацией. Закон не учитывает, что вы сделали — он смотрит только на документы.

Если вы планируете строить, ГПЗУ — ваша первая и самая важная задача. Без него вы не получите ни ипотеку, ни субсидии, ни разрешение на подключение газа или электричества. Даже если вы не строите, а просто покупаете землю под будущее строительство — ГПЗУ должен быть в вашем пакете документов. Он не требует ежегодного обновления, но если в вашем районе изменились градостроительные нормы — новый ГПЗУ может прийти с ограничениями, о которых вы даже не подозревали. Лучше проверить его сейчас, чем потом тратить 500 тысяч на строительство, а потом сносить дом.