Старт продаж в новостройке: как купить квартиру дешевле и получить максимальную выгоду

Когда вы впервые слышите, что в новом жилом комплексе начались продажи, это звучит как шанс - и он действительно есть. Но не каждый, кто покупает на старте, получает реальную выгоду. Многие думают, что просто успеть первым - и всё, вы сэкономите. На деле, чтобы выйти с прибылью, нужно понимать, как именно работают стартовые продажи в 2025 году. И почему именно сейчас - лучшее время для этого шага.

Почему старт продаж - это не просто «раньше, чем все»

На старте застройщик предлагает квартиры по цене, которая может быть на 20-25% ниже той, что будет через год. Почему? Потому что ему нужны деньги. Строительство - это не просто кирпичи и бетон. Это зарплаты строителям, закупка материалов, оплата земли, разрешения, налоги. И пока дом не сдан, он не приносит дохода. Поэтому на старте застройщик готов отдать лучшие квартиры - с лучшими этажами, видами, планировками - за меньшие деньги, чтобы закрыть расходы и не зависеть от банковских кредитов.

Согласно данным ЦИАН за 2025 год, 38% всех сделок на первичном рынке в Москве проходят именно на стартовом этапе. Это не случайность. Это стратегия. И вы - часть этой стратегии, если действуете правильно.

Что вы получаете, покупая на старте

Когда вы покупаете квартиру на старте, вы получаете четыре ключевых преимущества:

• Выбор планировок и расположения. На старте у вас есть все варианты: от студий до трёхкомнатных, от нижних этажей до пентхаусов. К концу продаж остаются только «остатки» - те, что никто не хотел: без балкона, с видом на забор, с неудобной планировкой. Вы же выбираете то, что подходит именно вам.
• Цена ниже рыночной. В Москве, по данным novostroy-m.ru, стартовая цена на квартиру в Новой Москве может быть от 7,3 млн рублей. Через год - уже 9-10 млн. В Подмосковье разница ещё ощутимее: от 3,53 млн до 4,5-5 млн. Это не миф - это реальная экономия.
• Рост стоимости до сдачи. За время строительства цена квадратного метра растёт. Особенно если рядом строят метро, школу или парк. По данным Infoline, проекты вблизи новых транспортных развязок вырастают в цене на 27% за весь срок строительства. Вы покупаете за 150 тыс. за м² - через два года аналогичная квартира стоит 190 тыс.
• Контроль над отделкой. В 2025 году всё больше застройщиков, как Level Group и Etalon Group, дают возможность выбирать материалы: плитку, двери, сантехнику. Это не просто «скидка» - это возможность создать квартиру, которая вам подходит, а не стандартную из каталога.

Как не попасть на мошенников

Самый большой риск - не цена, а застройщик. В 2025 году 99% проектов реализуются по 214-ФЗ, и все деньги идут через эскроу-счета. Это значит: если застройщик обанкротится, вы получите свои деньги обратно. Но это не защита от всех бед.

Вот три проверки, которые нужно пройти, прежде чем подписать ДДУ:

1. История компании. Ищите застройщика с минимум 5 годами на рынке и 3 успешно сданными проектами. Проверьте, не было ли задержек, жалоб, судебных дел. На сайтах вроде ЦИАН и Domofond есть отзывы - читайте не только про «красивые дворы», а про сроки сдачи.
2. Разрешительная документация. У застройщика должны быть: разрешение на строительство, градостроительный план, проектная декларация. Все эти документы можно запросить в офисе продаж. Если говорят «документы в процессе» - это красный флаг.
3. Эскроу-счет в банке. Убедитесь, что деньги идут не на счёт застройщика, а на счёт в банке (Сбер, ВТБ, Газпромбанк и т.д.). В договоре должно быть чётко прописано: «Средства зачисляются на эскроу-счёт в банке...». Без этого - никаких сделок.

Где искать лучшие проекты

Не все новостройки одинаковы. Выбирая проект, смотрите не только на цену, но и на то, что будет вокруг.

В 2025 году самые перспективные проекты - те, где:

• Уже есть подтверждённые планы по строительству школы, детсада или поликлиники - это повышает цену на 15-20%.
• Рядом планируют открыть станцию метро или новую транспортную развязку - даже если она в проекте, это влияет на спрос.
• Застройщик уже построил рядом парк, фонтан или торговый центр - это говорит о серьёзности намерений.

Пример: ЖК «Dolce Vita» в Волгограде. На старте квартиры продавались по 4,2 млн рублей. Через 2 года, когда открыли школу и фонтан, аналогичные квартиры стоили 5,9 млн. Разница - 40%. И это не исключение - это закон рынка.

Что скрывают от вас на продажах

Продавцы не скажут вам прямо, но вот что вам не расскажут:

• «Закрытый старт» - это не миф. В 2025 году до 65% премиум-проектов начинают продажи только для избранных - клиентов агентств, сотрудников, друзей застройщика. Если вы не в списке - вы не увидите лучших квартир. Решение: работайте с проверенным риелтором, который знает, где и когда начинаются закрытые продажи.
• Скидки бывают скрытыми. В июне 2025 года Level Group и Etalon Group запустили программу: если вы платите сразу 50% за квартиру - вам дают скидку 10-15%. Это не публикуется на сайте. Спрашивайте: «Есть ли акции на оплату в первые 30 дней?»
• Вы не увидите реальную отделку. На выставочном образце - мрамор, люстры, паркет. В реальной квартире - плитка из Китая, двери из ДСП. Попросите список материалов, которые будут использоваться. В договоре должен быть приложение с перечнем.

Сколько времени нужно ждать - и как не сойти с ума

Средний срок строительства - 2-3 года. В 2024 году средняя задержка по проектам составила 3,2 месяца, по данным ЦИАН. Это не катастрофа, но вы должны быть готовы.

Если вы покупаете квартиру для себя - убедитесь, что у вас есть место для жизни на этот срок. Если вы инвестор - считайте, что вы вкладываете деньги на 2-3 года. Рост стоимости - ваш доход. Но если вы не готовы ждать - не покупайте на старте.

Кто выигрывает от стартовых продаж

Не все одинаково выигрывают. Понимание вашей цели - ключ к успеху.

• Инвесторы - самые крупные победители. Цена растёт, а вы не платите за готовое жильё. К моменту сдачи вы можете продать квартиру с прибылью 30-40%.
• Семьи - если вы планируете жить там через 2 года, покупка на старте - идеальный вариант. Вы выбираете планировку под детей, школу рядом, удобные этажи.
• Молодые пары - старт продаж даёт возможность выйти на рынок с меньшим первоначальным взносом. Ипотека на старте часто выгоднее - банки охотнее дают кредиты на новые проекты с эскроу.
• Те, кто не готов ждать - не покупайте. Если вы ждёте, что квартира будет готова через полгода - вы ошибаетесь. Строительство - это не заказ на доставку.

Что делать после покупки

Вы купили - и теперь?

• Следите за ходом строительства. На сайтах застройщиков публикуют фото и видео. Подпишитесь на их каналы.
• Проверяйте, не меняются ли сроки сдачи. Если задержка больше 6 месяцев - требуйте объяснений. В 2025 году застройщики несут ответственность за просрочку - по 1/300 ставки ЦБ за каждый день.
• Не игнорируйте этап приёмки. Придите на приёмку с риелтором. Проверьте всё: окна, двери, сантехнику, штукатурку. Если что-то не так - требуйте устранения до подписания акта приёмки.

Почему 2025 год - лучшее время для старта

В 2025 году рынок стартовых продаж достиг нового уровня. Спрос растёт - предложение тоже. Но ключевое: доверие к застройщикам выросло. После скандалов 2019-2021 годов, когда многие проекты «сгорели», рынок очистился. Остались только сильные компании. Эскроу-счета работают. Закон работает. И если вы выбираете проверенного застройщика - риски минимальны.

А выгоды? Они выше, чем когда-либо. Скидки, выбор, рост стоимости, контроль над отделкой - всё это доступно. Главное - не спешить. Не верить на слово. Проверять. Думать.