ФСО оценки: что нужно знать о законной оценке недвижимости

Когда вы покупаете квартиру, берете ипотеку или оформляете налоговый вычет, вас просят предоставить ФСО оценки, формализованное заключение о стоимости недвижимости, подготовленное аккредитованным оценщиком. Также известно как отчет об оценке, этот документ — не просто бумажка, а ключ к сделке. Без него Пенсионный фонд не переведет маткапитал, банк не выдаст ипотеку, а ФНС не даст вычет. Это не рекомендация — это закон.

Оценка недвижимости — это не просто цифра в документе. Она связана с кадастровой стоимостью, официальной стоимостью объекта, установленной государством для налогообложения, но редко совпадает с ней. Если кадастровая стоимость 10 млн, а рыночная — 7 млн, налог считают по 7 млн. Но для ипотеки банк будет опираться на оценку, а не на кадастр. А если вы продаете квартиру и хотите сэкономить на налоге — правило 70% кадастровой стоимости работает только если оценка выше. Запутались? Вы не одиноки. Многие покупатели узнают об этом, когда уже подали документы и получили отказ.

Чтобы оценка прошла без проблем, нужны документы для оценки, набор бумаг, которые подтверждают право собственности и состояние объекта: выписка из ЕГРН, технический паспорт, разрешения на перепланировку, планы этажей. Без них оценщик просто откажет. И да — если вы сделали перепланировку без согласования, оценка будет ниже, потому что оценщик обязан указывать все нарушения. Это не штраф, это реальность. А если вы сдаете квартиру и хотите подтвердить доход — оценка тоже нужна, чтобы показать, что цена не выдумана.

ФСО оценки — это не про то, сколько вы хотите заработать. Это про то, сколько вам реально позволят потратить. Покупатель смотрит на рыночную цену, банк — на оценку, а государство — на кадастр. Три разных цифры. И если они не сходятся — вы рискуете потерять сделку, деньги или налоговый вычет. Никто не говорит: "Сделайте оценку, чтобы было красиво". Все это — про защиту. От мошенников, от банка, от ФНС, от собственных ошибок.

В подборке ниже вы найдете всё, что реально помогает разобраться в оценке: как собрать документы, почему оценка может быть ниже ожидаемой, как проверить оценщика, как оспорить завышенную кадастровую стоимость и что делать, если банк не принимает ваш отчет. Нет теории, нет воды — только то, что работает на практике. Выберите нужное — и не дайте оценке стать вашей проблемой.