Эскроу-счет: что это и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, ваши деньги идут не сразу застройщику, а на эскроу-счет, специальный банковский счет, который блокирует средства до выполнения всех условий сделки. Также известен как счет эскроу, он работает как нейтральный хранитель денег — пока дом не сдан, вы не потеряете ни рубля. Это не просто модное слово из законодательства — это ваша страховка от обмана, банкротства застройщика и потери всех накоплений.

Раньше вы платили за квартиру сразу, а застройщик строил дом на эти деньги. Если он разорялся — вы остались без жилья и без денег. Теперь, с 2020 года, по закону все сделки с новостройками проходят через эскроу-счет, счет, открытый в банке-партнере, который контролирует перечисление средств только после сдачи дома. Банк не отдает деньги застройщику, пока не получит акт приемки от госорганов. Это значит: если дом не сдан — ваши деньги лежат в безопасности. Если застройщик ушел в банкротство — вы получаете их обратно. Это не теория — это практика, которая спасла тысячи семей.

Система работает так: вы платите аванс или ипотечный платеж не застройщику, а в банк. Банк держит деньги на эскроу-счете, отдельном счете, привязанном к вашему договору и конкретной квартире. Только после того, как дом получит разрешение на ввод в эксплуатацию, банк переводит средства застройщику. Если вы берете ипотеку — банк-кредитор сам открывает эскроу-счет. Никаких дополнительных шагов от вас не требуется. Это не усложнение — это упрощение. Вы перестаете быть жертвой, а становитесь клиентом, чьи деньги защищены.

Что еще важно? Эскроу-счет не дает застройщику тратить ваши деньги на другие проекты. Он не может взять ваш аванс и построить другой дом на другой улице. Все средства идут только на вашу новостройку. Это значит, что сроки сдачи становятся более предсказуемыми — застройщику уже не выгодно тянуть, потому что он не может получить деньги, пока не сдаст дом. Вы не просто покупаете квартиру — вы покупаете уверенность.

В 2025 году эскроу-счет стал обязательным для всех новостроек. Никаких исключений. Даже если застройщик предлагает вам «обойти» эту систему — не соглашайтесь. Это не экономия, а риск. Вы потеряете не только деньги, но и время, нервы и, возможно, жилье. Лучше дождаться сдачи дома, чем сидеть в очереди на возврат средств в арбитраже.

В этом разделе вы найдете статьи, которые помогут разобраться: как проверить, что счет действительно эскроу, что делать, если банк отказывается переводить деньги после сдачи, как эскроу влияет на ипотеку, и почему некоторые застройщики все еще пытаются обойти систему. Здесь — только практические советы, без теории. Только то, что поможет вам не попасть в ловушку.