Как построить дом с использованием счета эскроу: пошаговый порядок и реальные риски

Вы решили построить дом мечты - но не хотите рисковать деньгами. Счет эскроу кажется идеальным решением: деньги не уходят подрядчику сразу, а остаются в банке до тех пор, пока дом не будет построен и оформлен. Но на практике всё сложнее, чем кажется. Многие думают, что эскроу - это панацея от всех бед. На самом деле это инструмент, который защищает, но требует от вас внимания, знаний и терпения. Если вы не разберетесь в деталях, вы можете столкнуться с задержками, лишними расходами и даже потерей времени на год и больше.

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен

Эскроу-счет - это специальный банковский счет, на который вы кладете деньги за строительство дома. Эти средства не попадают подрядчику сразу. Банк держит их в заморозке до тех пор, пока вы не подпишете акты приемки каждого этапа строительства. Только после полной сдачи дома и регистрации права собственности в Росреестре банк переводит деньги подрядчику. Это не просто удобно - это защита от мошенников. В 2024 году через эскроу-счета было построено 15 342 индивидуальных дома, и это 28% от общего объема ИЖС. Цифра растет, потому что люди устали терять деньги.

Раньше подрядчики брали предоплату - 30%, 50%, а то и 70% - и исчезали. Сейчас, по закону, если сумма договора превышает 10 млн рублей (с 2025 года), эскроу обязателен. Даже если вы платите наличными, банк требует открыть счет, чтобы убедиться, что деньги не ушли в никуда. Это не рекомендация - это требование Минстроя.

Как работает процесс: четыре шага

Строительство дома через эскроу - это не одноразовая сделка. Это процесс, который занимает от 6 до 12 месяцев и требует от вас участия на каждом этапе.

Выберите подрядчика с аккредитацией. Не берите первого попавшегося. На платформе строим.дом.рф зарегистрированы 1 247 юридических лиц и 382 ИП, которые прошли проверку и могут работать с эскроу. Проверьте, есть ли у них реальные объекты на карте, отзывы, и сколько домов они сдали за последние два года. Пользователь с ником «Строитель_2024» отказался от трех подрядчиков, потому что они не имели аккредитации - и потратил два месяца на поиск.
Заключите договор строительного подряда. Он должен быть детальным: указывайте точные этапы (фундамент, стены, кровля, отделка), сроки, стоимость каждого этапа и условия перечисления денег. Без этого банк не откроет счет. Договор - ваша защита, если что-то пойдет не так.
Откройте эскроу-счет в банке. Вам понадобятся паспорт, ИНН, СНИЛС, договор подряда и уведомление о планируемом строительстве. Срок оформления - 5-7 рабочих дней. Если вы берете ипотеку, процесс затянется еще на 10-15 дней: банк проверяет вашу платежеспособность и аккредитацию подрядчика. Важно: если подрядчик брал кредит на строительство, эскроу-счет должен быть в том же банке, что и его кредит. Это требование законодательства.
Контролируйте строительство и подписывайте акты. Это самый важный этап. Вы должны лично посещать объект каждые 2-3 недели. Когда закончен фундамент - подпишите акт. Когда стены - снова подпишите. Только после этого банк перечислит деньги. Без вашего подписания - ни копейки. Многие думают, что банк сам все проверит. Нет. Только вы можете подтвердить, что работы сделаны.

Владелец проверяет этапы строительства, а мошенник пытается подделать документ.

Кто и сколько платит: комиссии и стоимость

Эскроу - не бесплатно. Банк берет комиссию за обслуживание счета. В среднем - от 0,5% до 1,5% от суммы договора. Для дома за 7,8 млн рублей это 39 000-117 000 рублей. Это не налог, а услуга. Сбербанк и ВТБ берут больше - около 1,2-1,5% - но у них проработанные системы и быстрее обработка документов. Альфа-Банк и Тинькофф - дешевле (0,7-1%), но иногда медленнее.

Средняя стоимость строительства дома через эскроу - 7,8 млн рублей. Но это не конечная цифра. Комиссии, задержки, ошибки в документах - всё это может добавить 5-7% к бюджету. Если вы используете материнский капитал или ипотеку, это не проблема - деньги уже есть. Если вы строите за наличные - подумайте: готовы ли вы переплатить 400-600 тысяч ради безопасности?

Основные риски: что может пойти не так

Эскроу не делает вас полностью защищённым. Он убирает один риск - исчезновение подрядчика - но создаёт другие.

Задержки из-за ошибок в документах. В 2025 году 12,3% случаев задержки выплат связаны с ошибками в техническом плане. Кадастровый инженер допустил опечатку - и банк остановил перевод. Дом построен, вы всё оплатили, но деньги не пришли. Подрядчик начинает требовать штрафы за задержку. Пользователь «Домовладелец88» получил штрафы на 180 тысяч рублей из-за такой ошибки.
Подрядчик не справляется. Эскроу не гарантирует качество. Подрядчик может работать медленно, использовать дешёвые материалы, нарушать сроки. Вы не можете остановить стройку, потому что деньги заморожены. Но и не можете заставить его ускориться - банк не вмешивается в качество работ.
Банк не спешит. ВТБ и Сбербанк работают быстро, но мелкие банки могут тянуть с переводом. У вас есть акт, подписанный в пятницу - а деньги придут только через неделю. Это не редкость.
Подрядчик не аккредитован. Некоторые компании говорят, что работают с эскроу, но на самом деле нет. Проверяйте их на строим.дом.рф. Если их там нет - не рискуйте.

Дрон проверяет дом, деньги переводятся, семья отдыхает — будущее безопасного строительства.

Кому эскроу подходит, а кому - нет

Эскроу - не универсальный инструмент. Он выгоден не всем.

Подходит, если:

Вы используете ипотеку или материнский капитал - деньги уже есть, и вы хотите их защитить.
Сумма договора больше 10 млн рублей - закон требует эскроу.
Вы готовы тратить время на контроль: ездить на объект, проверять работы, подписывать акты.
Вы не доверяете подрядчику полностью - и хотите быть уверены, что деньги не уйдут в никуда.

Не подходит, если:

Вы строите дом за наличные и готовы рисковать - тогда проще заключить обычный договор с гарантией.
Вы не хотите участвовать в процессе - эскроу требует активного участия.
У вас нет времени на контроль: проверка этапов - это 2-3 поездки в месяц, минимум.
Вы хотите сэкономить - эскроу добавляет 5-7% к стоимости.

Что делать, если всё пошло не так

Если подрядчик исчез, а дом не построен - вы не потеряете деньги. Банк вернёт их вам. Но если вы подписали акт на этап, который не был сделан - вы рискуете. Поэтому:

Никогда не подписывайте акт без личной проверки.
Фотографируйте каждый этап - до и после.
Записывайте всё: даты, кто был на объекте, что сделано, что не сделано.
Если подрядчик просит дополнительные деньги - требуйте письменное дополнительное соглашение.
Если банк задерживает перевод - пишите официальную претензию. По закону он обязан перечислить средства в течение 5 рабочих дней после регистрации права собственности.

В 2026 году Сбербанк начал тестировать дрон-проверку этапов строительства. Это значит, что в будущем вам не придётся лично ездить на объект - банк будет проверять всё сам. Но пока - только ваш контроль защищает вас.

Обязательно ли использовать эскроу-счет при строительстве дома?

Да, если сумма договора превышает 10 млн рублей. С 1 января 2025 года это требование закона. Если сумма меньше - эскроу не обязателен, но его рекомендуют все банки и эксперты. Без него вы рискуете потерять деньги, если подрядчик исчезнет или не выполнит обязательства.

Можно ли использовать материнский капитал на эскроу-счет?

Да, материнский капитал можно использовать для пополнения эскроу-счета. Вам нужно подать заявление в Пенсионный фонд, указать реквизиты счета и договор строительства. После одобрения средства перечисляются напрямую на счет. Это один из самых безопасных способов использовать капитал - деньги не попадают в руки подрядчику до завершения строительства.

Какой банк лучше выбрать для эскроу-счета?

Сбербанк и ВТБ лидируют по надежности и скорости обработки. Они имеют проработанные системы, больше клиентов и меньше ошибок. Альфа-Банк и Тинькофф - дешевле, но иногда медленнее. Выбирайте банк, который работает с вашим подрядчиком. Если подрядчик получил кредит в Сбербанке - открывайте счет там же. Это упростит процесс и сократит сроки.

Что делать, если подрядчик не сдает дом в срок?

Деньги на эскроу-счете не переводятся, пока вы не подпишете акты. Если подрядчик опаздывает - вы не платите. Это ваше преимущество. Но вы не можете требовать штрафы с банка. Штрафы - только с подрядчика, если они прописаны в договоре. Проверьте договор до подписания: там должны быть пени за просрочку. Без этого - никаких санкций.

Можно ли открыть эскроу-счет самому, без подрядчика?

Нет. Эскроу-счет открывается только по трехстороннему договору: вы, подрядчик и банк. Подрядчик должен быть аккредитован и согласен на условия. Банк не откроет счет только на ваше заявление. Это защита от мошенников: если бы можно было открыть счет без подрядчика, это превратилось бы в новый вид обмана.