Вы решили построить дом мечты - но не хотите рисковать деньгами. Счет эскроу кажется идеальным решением: деньги не уходят подрядчику сразу, а остаются в банке до тех пор, пока дом не будет построен и оформлен. Но на практике всё сложнее, чем кажется. Многие думают, что эскроу - это панацея от всех бед. На самом деле это инструмент, который защищает, но требует от вас внимания, знаний и терпения. Если вы не разберетесь в деталях, вы можете столкнуться с задержками, лишними расходами и даже потерей времени на год и больше.
Что такое эскроу-счет и зачем он нужен
Эскроу-счет - это специальный банковский счет, на который вы кладете деньги за строительство дома. Эти средства не попадают подрядчику сразу. Банк держит их в заморозке до тех пор, пока вы не подпишете акты приемки каждого этапа строительства. Только после полной сдачи дома и регистрации права собственности в Росреестре банк переводит деньги подрядчику. Это не просто удобно - это защита от мошенников. В 2024 году через эскроу-счета было построено 15 342 индивидуальных дома, и это 28% от общего объема ИЖС. Цифра растет, потому что люди устали терять деньги.
Раньше подрядчики брали предоплату - 30%, 50%, а то и 70% - и исчезали. Сейчас, по закону, если сумма договора превышает 10 млн рублей (с 2025 года), эскроу обязателен. Даже если вы платите наличными, банк требует открыть счет, чтобы убедиться, что деньги не ушли в никуда. Это не рекомендация - это требование Минстроя.
Как работает процесс: четыре шага
Строительство дома через эскроу - это не одноразовая сделка. Это процесс, который занимает от 6 до 12 месяцев и требует от вас участия на каждом этапе.
- Выберите подрядчика с аккредитацией. Не берите первого попавшегося. На платформе строим.дом.рф зарегистрированы 1 247 юридических лиц и 382 ИП, которые прошли проверку и могут работать с эскроу. Проверьте, есть ли у них реальные объекты на карте, отзывы, и сколько домов они сдали за последние два года. Пользователь с ником «Строитель_2024» отказался от трех подрядчиков, потому что они не имели аккредитации - и потратил два месяца на поиск.
- Заключите договор строительного подряда. Он должен быть детальным: указывайте точные этапы (фундамент, стены, кровля, отделка), сроки, стоимость каждого этапа и условия перечисления денег. Без этого банк не откроет счет. Договор - ваша защита, если что-то пойдет не так.
- Откройте эскроу-счет в банке. Вам понадобятся паспорт, ИНН, СНИЛС, договор подряда и уведомление о планируемом строительстве. Срок оформления - 5-7 рабочих дней. Если вы берете ипотеку, процесс затянется еще на 10-15 дней: банк проверяет вашу платежеспособность и аккредитацию подрядчика. Важно: если подрядчик брал кредит на строительство, эскроу-счет должен быть в том же банке, что и его кредит. Это требование законодательства.
- Контролируйте строительство и подписывайте акты. Это самый важный этап. Вы должны лично посещать объект каждые 2-3 недели. Когда закончен фундамент - подпишите акт. Когда стены - снова подпишите. Только после этого банк перечислит деньги. Без вашего подписания - ни копейки. Многие думают, что банк сам все проверит. Нет. Только вы можете подтвердить, что работы сделаны.
Кто и сколько платит: комиссии и стоимость
Эскроу - не бесплатно. Банк берет комиссию за обслуживание счета. В среднем - от 0,5% до 1,5% от суммы договора. Для дома за 7,8 млн рублей это 39 000-117 000 рублей. Это не налог, а услуга. Сбербанк и ВТБ берут больше - около 1,2-1,5% - но у них проработанные системы и быстрее обработка документов. Альфа-Банк и Тинькофф - дешевле (0,7-1%), но иногда медленнее.
Средняя стоимость строительства дома через эскроу - 7,8 млн рублей. Но это не конечная цифра. Комиссии, задержки, ошибки в документах - всё это может добавить 5-7% к бюджету. Если вы используете материнский капитал или ипотеку, это не проблема - деньги уже есть. Если вы строите за наличные - подумайте: готовы ли вы переплатить 400-600 тысяч ради безопасности?
Основные риски: что может пойти не так
Эскроу не делает вас полностью защищённым. Он убирает один риск - исчезновение подрядчика - но создаёт другие.
- Задержки из-за ошибок в документах. В 2025 году 12,3% случаев задержки выплат связаны с ошибками в техническом плане. Кадастровый инженер допустил опечатку - и банк остановил перевод. Дом построен, вы всё оплатили, но деньги не пришли. Подрядчик начинает требовать штрафы за задержку. Пользователь «Домовладелец88» получил штрафы на 180 тысяч рублей из-за такой ошибки.
- Подрядчик не справляется. Эскроу не гарантирует качество. Подрядчик может работать медленно, использовать дешёвые материалы, нарушать сроки. Вы не можете остановить стройку, потому что деньги заморожены. Но и не можете заставить его ускориться - банк не вмешивается в качество работ.
- Банк не спешит. ВТБ и Сбербанк работают быстро, но мелкие банки могут тянуть с переводом. У вас есть акт, подписанный в пятницу - а деньги придут только через неделю. Это не редкость.
- Подрядчик не аккредитован. Некоторые компании говорят, что работают с эскроу, но на самом деле нет. Проверяйте их на строим.дом.рф. Если их там нет - не рискуйте.
Кому эскроу подходит, а кому - нет
Эскроу - не универсальный инструмент. Он выгоден не всем.
Подходит, если:
- Вы используете ипотеку или материнский капитал - деньги уже есть, и вы хотите их защитить.
- Сумма договора больше 10 млн рублей - закон требует эскроу.
- Вы готовы тратить время на контроль: ездить на объект, проверять работы, подписывать акты.
- Вы не доверяете подрядчику полностью - и хотите быть уверены, что деньги не уйдут в никуда.
Не подходит, если:
- Вы строите дом за наличные и готовы рисковать - тогда проще заключить обычный договор с гарантией.
- Вы не хотите участвовать в процессе - эскроу требует активного участия.
- У вас нет времени на контроль: проверка этапов - это 2-3 поездки в месяц, минимум.
- Вы хотите сэкономить - эскроу добавляет 5-7% к стоимости.
Что делать, если всё пошло не так
Если подрядчик исчез, а дом не построен - вы не потеряете деньги. Банк вернёт их вам. Но если вы подписали акт на этап, который не был сделан - вы рискуете. Поэтому:
- Никогда не подписывайте акт без личной проверки.
- Фотографируйте каждый этап - до и после.
- Записывайте всё: даты, кто был на объекте, что сделано, что не сделано.
- Если подрядчик просит дополнительные деньги - требуйте письменное дополнительное соглашение.
- Если банк задерживает перевод - пишите официальную претензию. По закону он обязан перечислить средства в течение 5 рабочих дней после регистрации права собственности.
В 2026 году Сбербанк начал тестировать дрон-проверку этапов строительства. Это значит, что в будущем вам не придётся лично ездить на объект - банк будет проверять всё сам. Но пока - только ваш контроль защищает вас.
Обязательно ли использовать эскроу-счет при строительстве дома?
Да, если сумма договора превышает 10 млн рублей. С 1 января 2025 года это требование закона. Если сумма меньше - эскроу не обязателен, но его рекомендуют все банки и эксперты. Без него вы рискуете потерять деньги, если подрядчик исчезнет или не выполнит обязательства.
Можно ли использовать материнский капитал на эскроу-счет?
Да, материнский капитал можно использовать для пополнения эскроу-счета. Вам нужно подать заявление в Пенсионный фонд, указать реквизиты счета и договор строительства. После одобрения средства перечисляются напрямую на счет. Это один из самых безопасных способов использовать капитал - деньги не попадают в руки подрядчику до завершения строительства.
Какой банк лучше выбрать для эскроу-счета?
Сбербанк и ВТБ лидируют по надежности и скорости обработки. Они имеют проработанные системы, больше клиентов и меньше ошибок. Альфа-Банк и Тинькофф - дешевле, но иногда медленнее. Выбирайте банк, который работает с вашим подрядчиком. Если подрядчик получил кредит в Сбербанке - открывайте счет там же. Это упростит процесс и сократит сроки.
Что делать, если подрядчик не сдает дом в срок?
Деньги на эскроу-счете не переводятся, пока вы не подпишете акты. Если подрядчик опаздывает - вы не платите. Это ваше преимущество. Но вы не можете требовать штрафы с банка. Штрафы - только с подрядчика, если они прописаны в договоре. Проверьте договор до подписания: там должны быть пени за просрочку. Без этого - никаких санкций.
Можно ли открыть эскроу-счет самому, без подрядчика?
Нет. Эскроу-счет открывается только по трехстороннему договору: вы, подрядчик и банк. Подрядчик должен быть аккредитован и согласен на условия. Банк не откроет счет только на ваше заявление. Это защита от мошенников: если бы можно было открыть счет без подрядчика, это превратилось бы в новый вид обмана.
Vladimir Kolarik
января 16, 2026 AT 02:51Эскроу - это не панацея, а просто способ не остаться с носом. Я сам через него строил, два года назад. Деньги не пропали, но с документами - ад. Кадастровый инженер опечатался в координатах - месяц ждали, пока банк разберётся. Зато дом стоит, и я не в долге.
Stanislav Fatul
января 17, 2026 AT 04:22Люди, вы реально думаете, что банк вас спасёт? Он только деньги держит, а если подрядчик сдохнет - ты сам с ним разбирайся. У меня сосед построил через эскроу, а потом выяснилось, что стены из фанеры и гипсокартона. Банк сказал: «Подписали акт - значит, всё норм». А я теперь живу в сауне.
Женя шенфельд
января 18, 2026 AT 08:27Да, эскроу - это много работы, но это лучше, чем потерять 5 миллионов. Я бы даже сказал - это минимальная плата за спокойствие. Нужно просто быть внимательным: проверять каждый акт, фотографировать всё, держать копии. И да, банк - не ваш друг, он не будет за вас гулять по участку. Это ваш проект, и только вы можете его защитить. Если не хотите вникать - не стройте. Лучше купите готовый дом и спите спокойно.
И да, материнский капитал - идеально для этого. Я использовал его, и Пенсионный фонд перевёл за 14 дней. Никаких проблем. Главное - правильно оформить заявление.
А ещё - не верьте тем, кто говорит, что эскроу дорого. Это не расход, это инвестиция в безопасность. Потеряете 400 тысяч - и всё. А если не используете - потеряете 5 миллионов. Считайте сами.
И ещё: если подрядчик не аккредитован - даже если он ваш дядя - не соглашайтесь. Я отказался от своего друга, который обещал «сделать всё дешевле». Он потом открыл «строительную фирму» в Казахстане. Деньги - пропали. А я теперь сижу и смеюсь, потому что не попался.
Так что - будьте умнее. Проверяйте. Документы. Даты. Подписи. Фото. Всё. Это не сложно. Просто утомительно. Но зато - живы.
Andrey Karpov
января 19, 2026 AT 19:37Зачем вам вообще эскроу? Это западная хитрость, чтобы русских обкрадывать. У нас раньше всё работало - давали деньги, строили, и всё было норм. А теперь - банки, аккредитации, дроны... Это не строительство, это бюрократический ад. Наш народ не приспособлен к такому. Пусть богатые играют в симуляторы, а мы будем строить как раньше - честно и без бумажек.
Надежда Начинкина
января 20, 2026 AT 18:11❤️❤️❤️ Я только что открыла эскроу-счет в Тинькофф! 🎉 Спасибо за статью - она реально спасла меня! Я боялась, что подрядчик сбежит, а теперь чувствую себя как в фильме про героя, который знает, что у него есть щит. 🛡️ Пишу каждый день в дневник, что сделано, фото в альбом, и даже подписала акт на фундамент - слёзы! 💪 А ещё мама сказала, что я молодец, что не пошла на поводу у «дешёвого» варианта. 💕
Vladimir Nikolaev
января 21, 2026 AT 19:21ЛЮДИ, ВЫ ЧТО, ВООБЩЕ НЕ ЧИТАЛИ ЗАКОН?! С 2025 года эскроу ОБЯЗАТЕЛЕН ПРИ СУММЕ БОЛЕЕ 10 МЛН! А вы тут спорите про Тинькофф или Сбер? Это не выбор - это закон! И если вы не используете - вы нарушитель! Пишите в Минстрой, пусть накажут! А то ещё скажут, что «всё работало раньше» - да, раньше было всё по-хорошему, пока не начали красть миллиарды! Банки - не враги, они ваши щиты! А вы - тупые, как пень!
Pavlo Bobesiuk
января 23, 2026 AT 02:19В Украине мы тоже начали использовать эскроу - после того, как три строителя уехали в Польшу с деньгами. Но у нас нет такой системы, как у вас - всё через частные агентства, и комиссия в два раза выше. Я бы сказал - вы в России в золотом веке. У нас - выживание. Но вы всё равно не понимаете: эскроу - это не про безопасность, это про контроль. И если вы не готовы быть властителем - не стройте. Лучше снимайте квартиру.
Stanislav Shevtsov
января 23, 2026 AT 23:18Я читал комментарий про фанерные стены... Это же ужас. Но знаете, что хуже? Когда ты подписал акт, а потом понял, что подрядчик просто подменил материалы. Я не знал, что можно проверить состав кирпича. Теперь я сижу и думаю - а если бы я не подписал... Но я подписал. И теперь молчу. Никто не слушает. Просто... не подписывайте без проверки. Даже если он вам друг. Даже если он говорит «всё в порядке».
Клементина Занозина
января 24, 2026 AT 20:04Вы все пишете, как будто эскроу - это спасение. А на самом деле - это способ обмануть себя. Вы думаете, что банк за вас сделает всё? Нет. Вы просто платите банку за то, чтобы он не вмешивался. А подрядчик всё равно найдёт лазейку: подменит материалы, сдвинет сроки, уволит бригаду. И вы будете сидеть и ждать, пока «всё уладится». А потом ещё и за штрафы заплатите. Это не защита - это иллюзия контроля. Вы просто не хотите брать ответственность. И поэтому платите банку, чтобы он стал вашим психологом. Плохо. Очень плохо.